В жилищно-коммунальной сфере постоянно искажают смысла части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое позволяет управляющим компаниям обходить решения собственников и менять тарифы на содержание и текущий ремонт жилья в одностороннем порядке.
В чём суть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации
Часть 4 статьи 158 ЖК РФ гласит:
«Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления…»
При буквальном прочтении видно, что законодатель описывает совокупность условий:
- отсутствует решение о выборе способа управления;
- отсутствует решение об установлении размера платы.
Только при этих обстоятельствах вмешивается третье лицо — в данном случае орган местного самоуправления.
Как искажают норму управляющие компании
На практике управляющие организации трактуют статью иначе. Они вырывают из текста одно условие — отсутствие решения о размере платы — и делают вывод: если собственники не проголосовали по этому вопросу, УК вправе самостоятельно установить тариф применив муниципальный размер платы установленный на соответствующий год.
Такое искажение создаёт почву для включения в договоры управления условий, позволяющих менять размер платы без проведения общего собрания. В результате собственники фактически лишаются ключевого права, закреплённого в п. 7 ст. 156 ЖК РФ: утверждать размер платы за содержание жилья исключительно на общем собрании с учётом предложения управляющей компании.
Нормативные противоречия
- ⚖️ Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, именно общее собрание является высшим органом управления многоквартирным домом.
⚖️ Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ прямо указывает: размер платы определяется решением общего собрания собственников. - ⚖️ Конституционный Суд РФ в своих определениях (№ 357-О от 22.03.2011; № 440-О от 27.02.2018) подчеркнул: органы власти и иные структуры могут вмешиваться лишь при полной неопределённости способа управления, а не для подмены воли собственников.
Таким образом, самостоятельное изменение платы управляющими организациями не просто выходит за пределы их полномочий, но и нарушает сам принцип коллективного управления общим имуществом.
Судебная практика
Суды постепенно занимают позицию, соответствующую буквальному толкованию закона.
- Так, в деле № А09–11841/2022 арбитражные суды Центрального округа отказали в удовлетворении требований управляющей компании, которая пыталась переложить на администрацию обязанность утвердить тариф. Суд указал: орган власти вправе вмешаться только при отсутствии выбора способа управления.
- Верховный Суд РФ также подтверждает недопустимость одностороннего изменения платы (Определение № 301-ЭС20-1335 от 19.03.2020; Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2023)).
Последствия для собственников
Искажение нормы части 4 статьи 158 ЖК РФ выгодно управляющим компаниям, но ущемляет права граждан.
- Тарифы растут без проведения собраний.
- Собственники исключаются из процесса управления своим домом.
- Договор управления утрачивает баланс интересов, превращаясь в инструмент давления со стороны УК.
Что нужно менять
Лингвистический анализ текста показывает, что запятая в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ фактически заменяет союз «и», а не «или». Однако в отсутствие чёткой формулировки у управляющих организаций остаётся пространство для манипуляций.
Необходимо внести поправки в Жилищный кодекс:
- прямо указать, что орган местного самоуправления вправе устанавливать размер платы только при отсутствии одновременно двух решений;
- закрепить ответственность управляющих организаций за одностороннее изменение тарифов.
Устранение этой двусмысленности — необходимое условие защиты прав собственников и наведения порядка в сфере ЖКХ.
Кстати, в ч. 4 ст. 158 в редакции описания много нелепостей, двусмысленности, непонятности. Текст похож на неадекватный перевод с иностранного языка.
Вы согласны с этим моим выводом?
В нашем доме управляющая компания организовала ОСС в электронном виде с целью повышения тарифа. Информация о проведении ОСС большинству жителей дома была недоступна т.к. не владели данным способом информации. Поэтому ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума. Тем не менее, управляющая компания применила тариф ОМС, таким образом повысив его на 44%. В ЖК РФ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ) не описано подобного случая. Правомерны ли действия управляющей компании?
Как быть, если на основании такого пункта в ОССП 2024 года «утвердить плату за 1 кв.м. площади помещений в месяц за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном органом местного самоуправления» ТСЖ теперь каждый год устанавливает дому тарифы ОМС без голосований?
Насчет двусмысленности вы правы. Но ОМС не явдяются стороной договора управления и вписывать в ДУ тезис, налагающий га ОМС обязанность устанавливать размер платы в двухстороннее соглашение противоречит законодательству о полномочиях органов местного самоуправления в жилищной сфере. Такой тезис удобен, но не нарушает предусмотренный ЖКРФ порядок, предусмотрегный для случаев, когда ОМС обязаны обеспечить условия для управления мкд. См. пост пр РФ N75, ст.200, 204 ЖКРФ .
В 2026 году УО стали через суды заставлять местные администрации определять им размеры платы, что грубо нарушает права собственников. Причина – отсутствие НДС в устанавливаемых ОМС размерах платы по типам домов. Смешная ситуация. Есди честно, сами ОМС плохо понимают значение своих компетенций и спрсобствуют иждивенчеству УО своих территорий – УО ге умеют или не хотят выходить на собрания.
Автор вы сами себе противоречит в одной и той же статье. В начале статьи вы пишите:
“При буквальном прочтении видно, что законодатель описывает совокупность условий:
-отсутствует решение о выборе способа управления;
-отсутствует решение об установлении размера платы”
В конце статьи вы пишите про лингвистический анализ и отсутствие чёткой формулировки, которая даёт двусмысленность и пространство для манипуляций.
Вы уж пожалуйста к одному мнению придите. Что это совокупность условий где отсутствие решения по тарифу является зависящим условием от того, что не выбран способ управления. Или все таки перечисление фактов через запятую при которых применяется тариф ОМСУ.
Противоречия нет. Вы смешиваете смысл нормы и качество её формулировки.
По смыслу и системному толкованию ч. 4 ст. 158 ЖК РФ применяется только при совокупности условий — когда одновременно: не выбран способ управления; не установлен размер платы.
Об этом прямо говорят нормы ЖК РФ и позиция Конституционного Суда.
А двусмысленность, о которой я пишу в конце статьи, касается не смысла, а неудачной законодательной техники — запятая позволяет недобросовестно подменять «и» на «или», чем УК и пользуются.
Именно поэтому норму нужно уточнить, чтобы исключить манипуляции, а не потому что её смысл неясен.
В целом вы совершенно правы. Фрагменты ЖКРФ в иных местах ьакже вводят участников рынка услуг управления в заблуждение. Например, тексты о том, что ОМС устанавливают размеры платы для нанимателей по договлрам соцнайма и найма жилых помещений спецжилфонда. Создается заблуждение, что в одном доме может быть две разных платы – для собственников – по ДУ, жля нанимателей иная, по дог найма. Это давно пора упорядочить. Так как полномочия ОМС нагружают дополнительными обязанностями, в нарушение законодательства.
Здесь имеется другая судебная позиция https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=А45-37402%2F2023 и практика более свежая нежели вы приводите в пример
При том и или другом событии договор управления в принципе не является заключенным, дом не может быть ГЖИ включен в реестр лицензий какой либо УО. Только при этом событии, ОМС должны принять сначала меры для проведения собрания тн.ОСС, ст 200 жкрф, обязать собственников выбрать УО, предложить им размер платв типовой, а только по отрицательным итогам ОСС, провести конкурс по выбору УО на дом, что четко описано ст.200-204 ЖКРФ и пост Пр РФ N75 О порядке проведения открытого конкурса….
В ЖКРФ есть ряд заблуждений, из которых фрагментарно можно делать вывод о том, что ОМС чем то обязаны Сторонам ДУ в вопросах ценообразования на услуги УО по уже заключенным ДУ. Но в совокупности статей, в т ч. о полномочиях ОМС, это не так
Только в домах, в которых договор не заключен, ОМС вводят процедуру принудительной передачи МКД в управление. При конкурсном плрядке выбирается УО, с договором и на условиях, указанных по итогам конкурса. Такой ДУ по итогам конкурса работает иначе – собственрики обязаны подписать ДУ безусловно. Его срок от 1 до 3 лет. Именно для этих случаев ОМС устанавливают размер платы за управление мкд, сод и рем ОИМКД. Даже МКД, которые на 50 и более % заселены нанимателями, ОМС обязаны провести конкурс по выбору УО. см. ст 162, ч3 ЖкРф. В договорных отношениях по уже действующим ДУ ОМС не являются стороной договора и ничем им не обязаны.