Реестровая (кадастровая) ошибка: правовые последствия и способы защиты собственника

Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) имеют принципиальное значение для подтверждения прав на объекты недвижимости. Именно данные реестра используются при совершении сделок купли-продажи, оформлении ипотеки, разделе имущества, наследовании и разрешении имущественных споров. Однако на практике нередко встречаются случаи, когда сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют фактическим обстоятельствам. Такие ситуации принято называть реестровыми (кадастровыми) ошибками.

Согласно статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», реестровой ошибкой признается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом, техническом плане, акте обследования, карте-плане территории либо ином документе, представленном в орган регистрации прав.

Примеры реестровых ошибок

Наиболее распространенными примерами реестровых ошибок являются:

• неверное определение границ земельного участка
• ошибочное указание площади объекта недвижимости
• наложение границ смежных земельных участков
• неправильное отражение координат характерных точек
• также ошибки в сведениях о правообладателе объекта.

Реестровая или техническая ошибка

Следует отличать реестровую ошибку от технической ошибки.

• В соответствии с частью 1 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ технической является описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная непосредственно органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Технические ошибки, как правило, устраняются значительно проще и быстрее, тогда как исправление реестровой ошибки зачастую требует проведения кадастровых работ и судебного разбирательства.

Последствия наличия реестровой ошибки

Последствия наличия реестровой ошибки могут быть весьма существенными. Неверные сведения в ЕГРН способны препятствовать государственной регистрации сделок, оформлению права собственности, получению разрешений на строительство и вводу объектов в эксплуатацию. Кроме того, ошибочные границы земельного участка нередко становятся причиной длительных судебных споров между соседями.

Особую значимость сведения ЕГРН приобретают с учетом положений статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Презумпция достоверности сведений реестра означает, что третьи лица вправе полагаться на содержащуюся в нем информацию. Поэтому своевременное устранение ошибок является важным способом защиты имущественных прав собственника.

Исправление реестровой ошибки

Исправление реестровой ошибки возможно как во внесудебном, так и в судебном порядке. В первую очередь заинтересованному лицу необходимо установить причину возникновения ошибки и получить документы, подтверждающие наличие расхождений между фактическими данными и сведениями ЕГРН. Нередко для этого требуется проведение кадастровых работ и подготовка нового межевого или технического плана кадастровым инженером.

После подготовки необходимых документов заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением об исправлении ошибки. При наличии достаточных оснований Росреестр вносит соответствующие изменения в ЕГРН в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ.

Однако на практике внесудебный порядок далеко не всегда оказывается эффективным. Если исправление ошибки затрагивает права иных лиц, имеются возражения смежных землепользователей либо Росреестр отказывает во внесении изменений, заинтересованному лицу приходится обращаться в суд. В зависимости от характера спора могут заявляться требования об исправлении реестровой ошибки, установлении границ земельного участка, признании права собственности либо исключении недостоверных сведений из ЕГРН.

Суды при рассмотрении подобных дел руководствуются положениями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 218-ФЗ, а также разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации. При этом ключевое значение приобретают результаты землеустроительных и кадастровых экспертиз.

Практика показывает, что чем раньше собственник выявит и начнет устранять ошибку, тем меньше риск возникновения имущественных споров и финансовых потерь. Поэтому при обнаружении несоответствий в сведениях ЕГРН рекомендуется незамедлительно провести правовой анализ документов и определить оптимальный способ защиты нарушенного права.

Реестровая ошибка является не просто техническим недостатком реестра, а юридической проблемой, способной существенно ограничить права собственника. Своевременное обращение за квалифицированной юридической помощью позволяет не только исправить недостоверные сведения, но и предотвратить возникновение длительных судебных споров, связанных с недвижимым имуществом.