Земельное законодательство продолжает меняться. Новые правила затрагивают аренду государственных участков, кадастровую стоимость, сельскохозяйственные земли и порядок проведения земельного контроля.
Росреестр обобщил основные изменения, принятые и вступившие в силу во втором квартале 2026 года. Разберём, что эти нововведения означают на практике и кому следует проверить документы на землю уже сейчас.
Участникам СВО предоставили дополнительные гарантии сохранения земельных участков
Если срок договора аренды или безвозмездного пользования государственным либо муниципальным земельным участком истёк в период участия гражданина в специальной военной операции, договор может считаться возобновлённым на неопределённый срок.
Важное условие: после окончания первоначального срока участок не должен быть предоставлен другому лицу.
Сведения об участии гражданина в СВО вправе направить в уполномоченный орган:
- сам участник;
- его представитель;
- член семьи;
- близкий родственник.
После завершения участия в СВО гражданин может обратиться за заключением нового договора на условиях, которые действовали ранее. Заявление необходимо подать в течение одного года.
Правила установлены Федеральным законом от 25 мая 2026 года № 159-ФЗ.
На практике не стоит рассчитывать только на автоматическое продление. Необходимо проверить статус участка, сведения о действующем договоре и наличие прав третьих лиц. Если земля уже была передана другому лицу, восстановить право пользования будет значительно сложнее.
Участки в береговой полосе разрешили предоставлять в аренду через аукцион
Ранее проведение аукционов в отношении государственных и муниципальных земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, было запрещено.
Теперь закон допускает проведение торгов на право заключения договора аренды таких участков. Одновременно уточнён порядок передачи федеральных земель в собственность регионов и муниципальных образований.
Изменения внесены Федеральным законом от 2 мая 2026 года № 121-ФЗ.
Однако возможность аренды участка не означает отмену ограничений, связанных с береговой полосой. Право граждан на свободный доступ к водному объекту сохраняется. Кроме того, на участке могут действовать водоохранные, природоохранные и градостроительные ограничения.
Поэтому до участия в аукционе необходимо проверить:
- где фактически проходят границы береговой и водоохранной зон;
- какие сведения внесены в ЕГРН;
- соответствует ли предполагаемое использование участка его разрешённому использованию;
- можно ли разместить на нём планируемые объекты;
- имеются ли ограничения строительства и хозяйственной деятельности.
Невнимательность на этапе торгов может привести к ситуации, когда договор аренды заключён, но использовать землю для заявленной цели невозможно.
Изменился порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости
С 7 июня 2026 года действует новый порядок работы комиссий, рассматривающих споры о результатах определения кадастровой стоимости. Он утверждён приказом Росреестра от 3 апреля 2026 года № П/0169/26.
Кадастровая стоимость имеет практическое значение, поскольку от неё могут зависеть:
- земельный налог;
- налог на имущество;
- арендная плата за государственную или муниципальную землю;
- расходы собственника или арендатора при использовании объекта.
Если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, необходимо установить причину расхождения и выбрать надлежащий способ защиты. В зависимости от обстоятельств это может быть исправление ошибки, обращение за разъяснениями, установление кадастровой стоимости в размере рыночной либо оспаривание принятого решения.
Перед подачей заявления важно проверить не только итоговую сумму, но и характеристики объекта, которые использовались при оценке: площадь, назначение, вид разрешённого использования, категорию земель, наличие объектов капитального строительства и ограничений.
Получить разъяснения о кадастровой стоимости можно через НСПД
С 19 июня 2026 года расширены способы подачи обращений по вопросам определения кадастровой стоимости. Направить запрос и получить разъяснения теперь можно через Единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных».
Электронный формат упрощает взаимодействие с уполномоченным бюджетным учреждением, но само получение разъяснений ещё не означает изменения кадастровой стоимости.
Сначала необходимо определить, чего именно хочет добиться заявитель:
- узнать, как была рассчитана стоимость;
- исправить ошибочные характеристики объекта;
- установить кадастровую стоимость в размере рыночной;
- оспорить решение государственного органа.
От правильно выбранной процедуры зависит результат обращения.
Сведения о границах сельскохозяйственных угодий вносятся в ЕГРН
С 1 июля 2026 года предусмотрено внесение в ЕГРН информации о границах сельскохозяйственных угодий, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения.
Ранее соответствующие сведения содержались преимущественно в специализированных информационных системах и могли не учитываться при регистрационных действиях с недвижимостью.
Теперь правовой режим сельскохозяйственных угодий будет более заметен непосредственно из сведений ЕГРН. Это имеет значение при:
- покупке и продаже сельскохозяйственных участков;
- разделе или объединении земли;
- изменении вида разрешённого использования;
- строительстве объектов;
- оформлении аренды;
- проведении кадастровых работ.
Перед сделкой с сельскохозяйственной землёй необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН и сопоставить содержащиеся в ней сведения с фактическим использованием территории. Наличие зарегистрированного права собственности само по себе не означает, что участок можно использовать без учёта специального режима сельхозугодий.
Земельный контроль становится дистанционным
С 1 июля 2026 года изменились правила федерального земельного контроля. Консультации с должностными лицами Росреестра могут проводиться через мобильное приложение «Инспектор». Это же приложение может использоваться при дистанционном проведении контрольных мероприятий.
Кроме того, при выявлении возможных нарушений всё активнее применяются материалы фото- и видеосъёмки, в том числе полученные с использованием беспилотных летательных аппаратов.
Это означает, что нарушение могут обнаружить без первоначального выезда инспектора на участок. В поле зрения контролирующего органа могут попасть:
- самовольное занятие земли;
- выход ограждения за установленные границы;
- использование участка не по целевому назначению;
- неиспользование земли;
- размещение объектов за пределами предоставленной территории;
- несоответствие фактического использования сведениям ЕГРН.
Поэтому собственнику важно заранее проверить расположение границ, документы на объекты и соответствие фактического использования земли её правовому режиму.
Что необходимо сделать собственнику или арендатору
Новые правила расширяют возможности граждан и бизнеса, но одновременно повышают значение достоверных сведений в ЕГРН и юридически грамотного оформления документов.
Если вы владеете или пользуетесь земельным участком, рекомендуется проверить:
- Установлены ли границы участка и соответствуют ли они фактическому ограждению.
- Совпадают ли площадь, категория земли и вид разрешённого использования с документами.
- Не пересекается ли участок с береговой, водоохранной или иной зоной с особыми условиями использования территории.
- Не истёк ли срок аренды или безвозмездного пользования.
- Обоснованно ли определена кадастровая стоимость.
- Соответствует ли фактическое использование участка его разрешённому назначению.
Ошибку в земельных документах лучше выявить до сделки, строительства или проверки Росреестра. После получения отказа, предписания или требования об устранении нарушения защита права обычно требует больше времени и расходов.
Если ваша ситуация связана с арендой государственной земли, кадастровой стоимостью, сельскохозяйственными угодьями, береговой полосой или земельным контролем, необходима предварительная правовая оценка документов.
Я помогу проверить сведения ЕГРН, определить действующие ограничения, оценить риски и выбрать юридически правильный способ оформления или защиты права на землю.
