Перевод земли в ИЖС

Земельный участок, на котором его владелец намерен возвести жилой дом, не всегда относится к землям, где разрешено капитальное строительство. В подобных ситуациях верным решением является перевод участка в фонд земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Для этого законами РФ прописан специальный порядок. Когда люди решают приобрести недвижимость, в процессе изучения данного вопроса они сталкиваются с различными аббревиатурами. В данной статье я расскажу, что они значат, как не запутаться в понятиях, все осуществить правильно.

Что такое ИЖС 

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это один из видов разрешенного использования земельного участка. ИЖС прекрасно подходит для земель под основательное (капитальное) строительство домов не выше 3-х этажей. ИЖС всегда располагается в населенном пункте, в СНТ или ДНП. ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Еще один вид разрешенного использования земельного участка, однако подходит он под сельское хозяйство. Даже строить дома здесь разрешено, но не капитальные и лишь когда земля — в пределах населенного пункта. У ЛПХ от ИЖС есть существенное отличие — кадастровая цена второго намного выше первого. СНТ и ДНП — садовое некоммерческое товарищество, дачное некоммерческое партнерство. Они создаются, чтобы грамотно управлять совместным имуществом. Строить здесь разрешено, но опять же не основательное жилье.

ВРИ — вид разрешенного использования. Он устанавливает, подходит ли земля для сельского хозяйства, садоводства, основательного строительства, разведения домашнего скота. Всего в России существует не один десяток ВРИ. Перечень установлен приказом Минэкономразвития.Приказ Минэкономразвития с перечнем ВРИ Как посмотреть ВРИ. Данная информация находится в свободном доступе, она не скрыта, не засекречена: 

• в свидетельстве о праве собственности (при его наличии), в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРН),
• в публичной кадастровой карте Росреестра, 
• в договоре аренды земельного участка. Указанное положение обязательно вносится в документ при его подписании.Посмотреть публичную кадастровую карту Росреестра

Когда земля оформлена в ИЖС, она открыта для легального строительства дома, в котором можно жить весной, зимой, летом, осенью, то есть всегда. В нем можно зарегистрироваться, еще организовать огород, сад (Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ в ред. от 14.07.2022 О ведении гражданами садоводства, далее — ФЗ № 217). ФЗ О ведении гражданами садоводства

Преимущества и недостатки ИЖС

ИЖС обладает рядом плюсов и минусов. Поэтому прежде чем начать осуществлять перевод земли в данный ВРИ, я рекомендую все проанализировать.  Преимущества ИЖС:

• в доме на участке можно проживать постоянно круглый год, прописаться в нем официально;
• муниципалитет обеспечивает проводку всех необходимых коммуникаций, предоставляет разрешение на бесплатное пользование больницами, поликлиниками по ОМС, школами, детскими садиками;
• кредитные организации выдают гражданам ипотеки по особым условиям, программам, часто с невысокими процентными ставками.

• стоимость данных земель значительно выше садовых участков, на которых граждане вправе построить дом, но не капитальный;
• когда на участке ИЖС дом еще не возведен, потребуется получить официальное разрешение от муниципальных органов;
• следует найти, изучить генеральный план развития территории до начала процедуры потому, что поблизости от будущего дома ИЖС в скором времени могут “вырасти” целые кварталы многоэтажных зданий. 

Какие земли допускается переводить в ИЖС?

Согласно Земельному кодексу РФ разрешено переводить некоторые земли в категорию населенных пунктов с установлением вида разрешенного использования в виде ИЖС:

• земли сельхозназначения, выделенные для занятия сельским хозяйством, садоводством, огородническом — СНТ, ЛПХ;
• участки, которые находятся вне населенных пунктов, но входят в состав СНТ;
• любые участки, примыкающие к населенному пункту, его границам или которые запланированы на включение в них в скором времени.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

377 юристов отвечают

19 минут среднее время ответа

117 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Как перевести СНТ в ИЖС?

Под переводом подразумевается изменение ВРИ земли для садового, огородного участка. Его собственник вправе использовать для личного подсобного хозяйства. Однако законом установлено немало ограничений, например, на нем сложно зарегистрироваться, да и застраивать домами не просто. Процедура перевода предусмотрена рядом законов, нормативных актов РФ:

• Земельным кодексом РФ,
• ФЗ № 217,
• Градостроительным кодексом РФ.

С 2008 г. перевод земли в ИЖС осуществляется бесплатно, однако процесс требует много времени, сил. Бывают ситуации, когда уполномоченные лица требуют внести денежные средства за повышение цены на землю. Однако законом это не предусмотрено.

Зачем переводить землю в ИЖС?

Это предусмотренная законом процедура, по завершении которой земли вносятся в состав населенного пункта. В генеральном плане местности появляется новая запись. Цель, причина перевода земли в ИЖС: 

• появление законной возможности возвести на собственной земле капитальный дом (не более 12 метров в высоту), иные строения для проживания в нем с семьей,
• оформление прописки, 
• присвоение дому, участку почтового адреса, 
• появление возможности пользоваться школой, детским садом, поликлиникой.

Также можно указать иные причины, пример, семья стала многодетной, ей требуется потребуется построить на участке дом для проживания. 

Нюансы перевода 

Эта процедура по сути — замена категории разрешенного использования из садоводства в ИЖС. Ее результатом становится изменение отметки в реестре недвижимости.  Для перевода земли в ИЖС требуется:

• участок должен быть в собственности;
• земля должна находиться рядом с границей генерального плана ближайшего населенного пункта, в самом пункте. Позволено, чтобы участок располагался на земле, которую планируют включить в состав населенного пункта в скором будущем;
• земля должна иметь ИЖС как основной или условный вид разрешенного пользования;
• участок должен состоять на кадастровом учете, иметь свои границы (межевание). Документы о проведении границ, узловых точек необходимы. Иначе с 01.01.2018 г. участок полностью выходит из гражданско-правового оборота.
• земля должна соответствовать условиям о предельной площади в регионе ее нахождения. Подробности прописаны в ст. 38 Градостроительного кодекса.Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ
• обязательное согласие всех владельцев участка.

Немаловажным является категория земли, которую собственник намерен перевести в ИЖС. У садовых, огородных участков их 2:

• земли населенных пунктов — это, когда участок находится в черте города, села, деревни и т.д. Такой участок владелец вправе перевести в ИЖС.
• земли сельскохозяйственного (с/х) назначения. Данные участки расположены вне населенных пунктов, они созданы для с/х нужд. Для перевода нужно прежде всего оформить изменение категории земель. Сделать это очень сложно.

ВРИ, категория участка проверяются по публичной кадастровой карте Росреестра, выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — ИСОГД).

Пошаговый алгоритм перевода СНТ в ИЖС

ФЗ О переводе земель из одной категории в другуюПроцедура регламентирована нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., в нем прописаны следующие этапы:

1. Подготовка документов. Необходимо собрать самый полный пакет бумаг до подачи прошения. Иначе в принятии документов могут отказать.
2. Подача ходатайства. Оно передается вместе со всеми документами владельцем земли или его законным представителем по доверенности в уполномоченное отделение местной администрации, которое рассматривает земельные вопросы в конкретном муниципалитете.
3. Рассмотрение обращения. Придется запастись терпением, подождать фактически около 2-2,5 месяца решения. После этого ответ о разрешении или отказе перевода (с указанием причины) земли в ИЖС передается заявителю в течение 14 дней с момента его принятия. 
4. Внесение изменений в ЕГРН.

По законодательству после получения положительного решения срок для внесения в ЕГРН изменений составляет 7 дней с даты подачи заявления, но в ряде случаев, он может быть увеличен — ст. 16 ФЗ № 218, ст. 39 «Градостроительного кодекса РФ.  Подать заявление об изменении ВРИ в Росреестр можно через МФЦ или в электронном виде на сервисе «Госуслуги».Зайти на сервис Требуемые документы указаны в таблице ниже:

Чтобы решение было положительным необходимо не только предоставить правильный пакет документов, но и грамотно составить ходатайство. В нем следует указать:

• наименование органа, куда направляется заявление,
• полные данные о заявителе: ФИО, адрес, паспортные данные,
• кадастровый номер,
• существующую категорию земли,
• категорию, в которую надо перевести землю,
• подробное обоснование для ее смены.

От правильности подготовки документов зависит скорость рассмотрения обращения, итоговый ответ на него. Когда ИЖС числится как условный вид использования, сначала понадобится добиться разрешительного документа от администрации муниципального образования. Нужно подготовить обращение о предоставлении разрешения на ИЖС, направить его в комиссию местной администрации. В целях экономии времени заявление подается, как лично, так и через интернет. После получения положительного решения, собственнику следует действовать как в первом варианте, описанном выше. На каждом этапе владельце может получить отказ, который он имеет право обжаловать в суде.

Как перевести ЛПХ в ИЖС?

Когда земельный участок не выходит за рамки населенного пункта, потребуется заменить основной ВРИ данного участка. Процедура перевода земель ЛПХ в ИЖС аналогичная, описанной ранее. Только к списку документов потребуется предоставить заключение государственной экологической экспертизы, которую необходимо заказать заранее за счет владельца земли. Стоит иметь в виду, что на некоторых землях ЛПХ строительство под запретом. Пример: на полевых участках. Для получения официального разрешения следует сначала изменить категорию земель на “под жилые помещения”. Сделать это сложно, потребуется огромное число согласований, времени, сил.

Перевод земель СХН в ИЖС

Отмечу сразу: когда земля сельскохозяйственного назначения находится далеко от границ ближайшего поселения, перевести ее в ИЖС вряд ли получится. Осуществляет это орган исполнительной власти субъекта в очень исключительных случаях (ст. 7 Закона об обороте  с/х земель), например, при изменении черты населенных пунктов. Закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения В остальных случаях процесс перевода аналогичный переводу СНТ. Стать инициатором процедуры вправе лишь собственник участка, всех объектов недвижимости, возведенных на нем. Для перевода необходимо подать пакет документов, заявление в уполномоченное отделение органов местного самоуправления. Итак, у земель ИЖС немало плюсов: на них можно зарегистрироваться, получить открытый доступ к воде, газу, всем другим коммуникациям. Проще говоря, когда в собственности есть участок под ЛПХ, СНТ, перевод его в ИЖС — прекрасный вариант для обеспечения себя, семьи жильем в своем доме на отдельном земельном участке.  Поэтому сменить категорию на ИЖС желают многие граждане, но далеко не у всех это получается. Я рекомендую обратиться к опытному юристу, который поможет собрать нужные документы, составить заявление, будет сопровождать собственника на всех этапах.