Казалось бы, что проще? Нашелся покупатель, заключаем договор, и дело сделано.
Но на практике высока вероятность возможных негативных последствий (судебных разбирательств, налоговых доначислений, приостановлений государственной регистрации прав и др). Поэтому рекомендую учитывать следующее:
- Продавец обязан известить покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка. Не надо ничего скрывать. Для этого предоставьте продавцу «полную» выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, правоустанавливающие документы на участок и укажите об их передаче покупателю в договоре.
Также зафиксируйте в договоре, что покупателю известны и понятны все характеристики участка, фактические границы участка на местности, что у него отсутствуют претензии к состоянию участка (в т. ч. качественному свойству земли), окружающей обстановке.
Это поможет исключить возможность покупателя ссылаться в дальнейшем на то, что он не знал о чем-то и его якобы ввели в заблуждение, в случае если ему «разонравится» участок, и он захочет вернуть все деньги или снизить покупную стоимость участка.
- Уже достаточно давно наличие «установленных» границ земельного участка является обязательным для сделки. Не хотите столкнуться с возможным приостановлением государственной регистрации сделки, и как риск то, что покупатель по этой причине может «передумать» (многие ценят свое время и не хотят ждать)? Тогда заранее «отмежуйте» свой участок через любого кадастрового инженера, если это еще не сделано. Заодно и вынести границы участка на местности лишним не будет. Это не так дорого стоит.
- Цена сделки. Хотите «сэкономить» на налогах? Учтите, что при продаже недвижимости для расчета налога важна не только его продажная стоимость, но и кадастровая. Сейчас при занижении цены доходом с продажи недвижимости могут признать 0,7 от ее кадастровой стоимости. Это так называемый понижающий коэффициент, который предусмотрен Налоговым кодексом РФ. С 1 января 2025 года регионы вправе самостоятельно устанавливать понижающий коэффициент при продаже недвижимости. Соответствующие законы уже приняты во многих субъектах РФ.
Так что учитывайте региональные законы в сфере налогообложения.
- Соглашаетесь на оплату земельного участка в рассрочку? Обезопасьте себя. Не стоит исключать в договоре предусмотренное законом условие о нахождении участка в залоге до момента полной оплаты за участок.
- Не забудьте про соблюдение правила преимущественной покупки (например, обязанность при продаже сельскохозяйственного участка сначала уведомить о продаже местные органы власти) или правила получения согласия арендодателя государственного участка в отдельных случаях, если речь идет о переуступке права аренды участка.
