Клиенту нужен был склад с офисами для расширения торгового бизнеса в Хабаровске. Я позвонил риелтору уточнить детали и выяснил, что помещение находится в залоге у банка.
Вместе с ним продавались отдельный земельный участок и доля в участке под зданием. Предстояло разобраться с правами на землю и выстроить расчёты так, чтобы после покупки снять банковский залог.
После нескольких раундов переговоров с риелтором и продавцом мы согласовали цену и структуру сделки.
Я подготовил предварительный договор и соглашение о задатках. По доле в земельном участке собрали отказы других собственников от преимущественного права покупки. Участники компании-продавца одобрили крупную сделку.
Отдельного внимания требовали деньги. Покупатель приобретал имущество с действующим обременением.
Для расчётов клиент открыл в банке-залогодержателе аккредитив на сумму кредитов, обеспеченных залогом.
Последовательность была такой: подписали договоры, зарегистрировали переход права собственности, затем средства с аккредитива направили на погашение кредитов. После погашения сняли залог. Оставшуюся часть оплаты продавец получил уже после этого.
Казалось бы, склад куплен, расчёты завершены.
Но в офисных помещениях уже работали арендаторы. От имени нового собственника я перезаключил с ними договоры. Дальше занялся электроснабжением, водоснабжением и вывозом мусора.
Самым сложным на этом этапе оказалось переоформление теплоснабжения с ДГК. Потребовались согласования и новая техническая документация на тепловой пункт и систему отопления.
От первого звонка риелтору до закрытия юридических вопросов прошло четыре месяца. Объект начал использоваться в бизнесе и приносить прибыль.
Если присматриваете склад, офис или производственное помещение, до передачи денег проверьте четыре вещи:
- Залог и порядок расчётов. Какую сумму нужно направить на погашение кредита, на каких условиях банк согласует продажу, кто и когда подаст документы для снятия ипотеки. Если используете аккредитив, внимательно проверьте условия выплаты денег: какие документы нужны и в какой срок.
- Права на землю. Что именно продаётся вместе с помещением: участок, доля или другое право. От этого зависит состав документов и порядок оформления сделки.
- Действующие договоры аренды. Кто занимает помещения, на какой срок и на каких условиях. Смена собственника сама по себе аренду не прекращает. Если рассчитываете сразу занять всю площадь своим бизнесом, этот вопрос нужно решить заранее.
- Документы для работы объекта. У кого оформлены договоры на электричество, воду и тепло, есть ли техническая документация и что потребуется для переоформления. Заложите на это время ещё при планировании покупки.
В этой истории юридическая работа продолжалась после регистрации права собственности. Клиенту нужен был склад, который можно использовать для расширения бизнеса, и вопросы с арендаторами и снабжающими организациями тоже требовали решения.
Если планируете покупать недвижимость для бизнеса, напишите мне в личные сообщения. Разберём документы на объект, условия сделки и порядок расчётов до подписания договора и передачи денег.
