С 1 июля 2026 года в России вступают в силу изменения, которые затронут всех участников рынка недвижимости — от собственников квартир до предпринимателей, оформляющих коммерческие помещения.
Теперь передать, купить или зарегистрировать недвижимость можно будет не только лично, но и дистанционно, через портал Госуслуг, используя электронную подпись и биометрию.
Эти изменения — часть масштабной цифровой реформы, направленной на упрощение сделок и повышение их безопасности. Однако, как и любое новшество, оно вызывает вопросы: как всё будет работать, насколько это безопасно, и что нужно сделать уже сейчас, чтобы не оказаться в числе тех, кто «не успел подготовиться».
Разберёмся подробно.
🔹 Что меняется с 1 июля 2026 года в сделках с недвижимостью
Поправки вносятся в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Теперь у граждан появится право подать заявление на регистрацию сделки онлайн, без личного визита в МФЦ или Росреестр.
Для этого потребуется:
- Подтверждённая учётная запись на портале Госуслуг.
- Биометрия, зарегистрированная в Единой биометрической системе (ЕБС).
- Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
То есть, чтобы провести сделку, нужно будет подтвердить свою личность не только через документы, но и по биометрическим данным — например, по лицу или голосу.
💬 Как пояснила заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, этот закон «усилит защиту граждан и снизит риски подделок документов и мошеннических действий при оформлении недвижимости».
🔹 Зачем вводят биометрию
До сих пор подделка документов и доверенностей оставалась одной из самых распространённых схем мошенничества.
Юридическая практика показывает: нередко собственник даже не знал, что его квартира уже «продана» по поддельной доверенности.
- Биометрия решает эту проблему.
🔐 Теперь зарегистрировать сделку от имени собственника без его участия и подтверждённой биометрии будет невозможно.
Система сверит:
- совпадает ли лицо заявителя с биометрией в базе;
- соответствует ли подпись владельцу сертификата УКЭП;
- нет ли подозрительных действий (например, подача заявления из другого региона без подтверждения личности).
Таким образом, биометрия становится дополнительным уровнем защиты, аналогом личного присутствия.
🔹 Что остаётся без изменений
✔️ Традиционный формат сделок не отменяется.
- Граждане, которые не хотят сдавать биометрию или пользоваться ЭЦП, по-прежнему смогут подать документы лично — через МФЦ или нотариуса.
✔️ Все прежние требования к документам сохраняются: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, согласие супруга, документы на объект — всё это остаётся обязательным.
✔️ Новый формат — это альтернатива, а не обязательство.
🔹 Как это будет работать на практике
- Продавец и покупатель заключают договор — в бумажном или электронном виде.
- Обе стороны подтверждают личность через портал Госуслуг с использованием УКЭП и биометрии.
- Заявление о переходе права собственности автоматически передаётся в Росреестр.
- Росреестр сверяет данные и проводит регистрацию.
- Свидетельство о праве собственности поступает в личный кабинет на Госуслугах.
⌛ Срок регистрации, как и раньше, составит от 1 до 5 рабочих дней, но без визита в МФЦ и бумажного обмена.
🔹 Плюсы нововведения биометрии в сделках с недвижимостью
✅ Экономия времени.
- Не нужно ехать в МФЦ, брать отпуска или доверенности. Все действия можно сделать онлайн.
✅ Безопасность.
- Подделать биометрию практически невозможно. Даже если кто-то завладеет вашей ЭЦП, без совпадения биометрических данных сделка не состоится.
✅ Прозрачность.
- Каждое действие фиксируется в системе Госуслуг и Росреестра — от момента подачи до регистрации.
✅ Удобство для бизнеса.
- Собственники коммерческой недвижимости смогут подавать документы дистанционно, не выезжая в другой регион.
🔹 Возможные сложности после введения биометрии в сделки с недвижимостью
Несмотря на очевидные плюсы, юристы уже отмечают ряд рисков и практических вопросов:
- Ошибки биометрии.
- Система может не распознать лицо из-за изменения внешности, освещения или технических проблем.
- Неактуальные данные
- Если паспорт или СНИЛС не обновлены в базе Госуслуг, подача заявления может быть отклонена.
- Утечка биометрических данных.
- Хотя власти обещают высокий уровень защиты, вопрос конфиденциальности остаётся чувствительным.
- Неподготовленные пользователи.
- Для многих граждан процесс получения УКЭП и сдачи биометрии всё ещё сложен — особенно для пожилых людей.
🔹 Что сделать уже сейчас
Чтобы встретить 2026 год во всеоружии, юристы советуют подготовиться заранее:
🔸 Проверить учётную запись на Госуслугах — все ли данные актуальны.
🔸 Сдать биометрию в МФЦ или банке, подключённом к ЕБС.
🔸 Получить УКЭП в аккредитованном удостоверяющем центре.
🔸 Проверить данные в ЕГРН — чтобы исключить ошибки в кадастровых записях.
🔸 При предстоящих сделках — обсудить с юристом, как оформить документы так, чтобы их можно было подать дистанционно.
🔹 Пример из практики
Недавно я сопровождала клиента, который продавал офисное помещение, находясь за границей. Оформление через доверенность заняло почти два месяца, включая пересылку оригиналов и нотариальные заверения.
С вступлением закона в силу такие сделки можно будет провести за несколько дней — без перелётов, очередей и рисков.
Главное — правильно подготовиться технически: зарегистрировать биометрию, получить УКЭП и проверить статус в системе Росреестра.
🔹 Юридическое мнение о введении биометрии
- Как юрист, я вижу в этом законе большой шаг вперёд — но при условии, что государственные сервисы действительно будут работать стабильно.
- Сегодня мы уже видим, что электронные сервисы Росреестра стали быстрее, и эта тенденция сохраняется. Однако переход к полному «онлайн-формату» потребует внимания к деталям: от защиты данных до интеграции между системами.
- Для предпринимателей и владельцев коммерческой недвижимости это — новый уровень гибкости и скорости.
- Для обычных граждан — возможность не бояться ошибок нотариусов и подделок.
🔹 Вывод
Новый закон о биометрии — не просто техническое новшество. Это фундамент для безопасных электронных сделок с недвижимостью.
С 2026 года можно будет:
✔ Подать документы дистанционно,
✔ Проверить и подтвердить личность по биометрии,
✔ Получить выписку из ЕГРН без визита в офис.
Но важно не ждать последнего дня. Уже сегодня стоит обновить данные, получить подпись и разобраться, как работает ЕБС.
Так вы встретите 2026 год не с опасениями, а с уверенностью: всё под контролем, а недвижимость — под защитой закона.
Автор: Субботина Галина Николаевна Юрист по коммерческой и жилой недвижимости, эксперт по сопровождению сделок и регистрации прав.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Спикер Департамента предпринимательства г. Москвы
✔ Более 10 лет практики
✔ 200+ успешно оформленных объектов
✔ 300 млн рублей сэкономлено клиентам
