Вопрос наследования объектов недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», остается одним из наиболее сложных в правоприменительной практике. Несмотря на то что такие права признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН, наследники нередко сталкиваются с отказами нотариусов в выдаче свидетельства о праве на наследство и с отказами регистрирующего органа. Это порождает необходимость обращения в суд с иском о включении имущества в состав наследства и признании права собственности.
1. Правовая природа ранее возникшего права.
С 31 января 1998 года на территории Российской Федерации была введена единая система государственной регистрации прав на недвижимость. Права, возникшие до этой даты, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» признаются ранее возникшими и являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.
Это означает, что отсутствие записи в ЕГРН само по себе не опровергает право собственности наследодателя, если оно подтверждается документами, выданными уполномоченными органами в установленном на тот момент порядке.
Так, в г. Москве свидетельства выдавал Департамент жилищной политики и жилищного фонда (в ноябре 2014 в связи с реорганизацией он вошел в состав Департамента городского имущества), в Московской области – Московская областная регистрационная палата, которая была учреждена постановлением Главы Администрации Московской области от 25.03.1996 года № 99-ПГ. Изначально она называлась «Московская областная палата регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а в апреле 1997 года название сменили на «Московская областная регистрационная палата».
Согласно Положению о Московской областной регистрационной палате, утвержденному Постановлением Губернатора Московской области от 12.05.1998 № 124-ПГ её функциями были: государственная регистрация прав на недвижимость, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Для ранее возникших прав законом как раз установлено иное: они действительны без внесения записи в ЕГРН.
2. Наследование ранее возникшего права.
В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, а также имущественные права и обязанности. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
Следовательно, если наследодатель обладал ранее возникшим правом собственности на квартиру, это право в порядке универсального правопреемства переходит к наследнику. Отсутствие регистрации права наследодателя в ЕГРН не является основанием для исключения такого имущества из состава наследства.
3. Проблемы нотариального оформления.
При выдаче свидетельства о праве на наследство нотариус проверяет факт смерти наследодателя, наличие завещания, время и место открытия наследства, состав и место нахождения наследственного имущества. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате и Регламентом совершения нотариальных действий, утвержденным приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156, нотариус устанавливает принадлежность имущества наследодателю.
Если право возникло до 31 января 1998 года и сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, нотариус вправе устанавливать принадлежность имущества на основании документов, подтверждающих возникновение права. Однако на практике нередки случаи, когда нотариус отказывает в выдаче свидетельства, ссылаясь на отсутствие надлежаще оформленных документов и отсутствие записи в ЕГРН.
Такой отказ не лишает наследника права на имущество, но создает препятствие для внесудебного оформления. Сам по себе отказ нотариуса не является актом, которым прекращается или подтверждается право собственности. Он лишь отражает невозможность совершения нотариального действия в рамках имеющихся документов.
4. Позиция регистрирующего органа.
После отказа нотариуса наследник может обратиться в Росреестр за государственной регистрацией права. Однако если свидетельство о праве на наследство не выдано, регистрирующий орган может отказать в регистрации, указав, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Возникает замкнутая ситуация: нотариус не выдает свидетельство из-за отсутствия записи в ЕГРН, а Росреестр не регистрирует право наследника из-за отсутствия свидетельства.
Преодоление этой ситуации возможно в судебном порядке.
5. Судебный порядок защиты.
Надлежащим способом защиты в подобных случаях является обращение в суд с иском о включении недвижимого имущества в состав наследства и признании за наследником права собственности. Требование о признании отказа нотариуса незаконным не является необходимым и, как показывает судебная практика, может быть оставлено без удовлетворения, поскольку сам отказ не препятствует обращению в суд за признанием права.
В судебном процессе истец должен доказать:
- факт смерти наследодателя и наличие родственных отношений;
- факт принятия наследства;
- принадлежность имущества наследодателю на момент смерти;
- наличие ранее возникшего права, подтвержденного документами;
- отсутствие сведений о регистрации права в ЕГРН;
- отсутствие иных наследников, претендующих на имущество.
Ответчиком по таким делам обычно выступает орган местного самоуправления, а третьими лицами — регистрирующий орган и нотариус. В качестве доказательств используются договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, выданное до 1998 года, технические и кадастровые документы, выписки из ЕГРН, ответы Росреестра, отказ нотариуса, материалы наследственного дела.
В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. Суд вправе истребовать наследственное дело, запросы нотариуса в регистрирующий орган и полученные ответы.
6. Вывод
Ранее возникшее право собственности на недвижимость является действительным без регистрации в ЕГРН. Его отсутствие в реестре не означает утрату права и не исключает имущество из состава наследства. Однако на практике наследники часто не могут оформить свои права во внесудебном порядке из-за отказа нотариуса и регистрирующего органа.
В такой ситуации надлежащим правовым механизмом защиты является иск о включении имущества в состав наследства (если нотариус не включил имущество в наследство умершего) и (или) признании права собственности.
Судебный порядок позволяет подтвердить ранее возникшее право наследодателя и производное право наследника, несмотря на отсутствие актуальной записи в ЕГРН.
С уважением, адвокат Ю.М.Витовская.
