Пять налоговых рисков застройщика в 2026 году: от НДС 22% до камеральных проверок нового типа

Пять налоговых рисков застройщика в 2026 году

В 2026 году изменения в налоговом регулировании и практике контроля складываются не в набор отдельных новелл, а в кумулятивный риск для строительной отрасли. Повышение ставки НДС до 22%, новые правила камерального контроля, ограничение снижения штрафов, усложнение подрядной цепочки из-за перехода субподрядчиков на НДС — каждое из этих изменений управляемо по отдельности. Однако их совпадение по времени создаёт системную нагрузку, которая требует превентивной работы юриста.

Ниже — пять рисков, которые в первую очередь должен закрыть юрист застройщика или генподрядчика, если проект живёт дольше одного налогового периода.

Риск 1. НДС 22% и позиция КС РФ: кто несёт допнагрузку по долгосрочным контрактам

С 1 января 2026 года ставка НДС повышена с 20% до 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Для строительной отрасли, где проекты и подрядные цепочки рассчитаны на два-три года, это изменение создаёт не столько учётную, сколько контрактную проблему: договоры 2024–2025 годов попадают в зону перехода ставки.

Параллельно Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.11.2025 № 41-П (дело ПАО «Банк ВТБ» против «Ситроникс Ай Ти») сформулировал подход, применимый по аналогии к строительным контрактам как к длящимся договорам с фиксированной ценой: автоматическое переложение дополнительного НДС на покупателя (заказчика) недопустимо, а требование о компенсации может заявляться в разумных пределах при доказанности дисбаланса и отсутствии договорного механизма пересмотра цены.

КС указал на пробел в законодательстве и обязал федерального законодателя создать адаптационный механизм. Объём возможной компенсации будет зависеть от условий договора, НДС-статуса сторон и доказанности убытков.

Практический смысл для юриста застройщика: риск — не в самой ставке, а в споре о цене по действующим контрактам генподряда, субподряда и поставки, где одна сторона требует «добавить 2%», а другая отвечает «в договоре всё включено».

Типовой сценарий

Застройщик в 2024 году заключил договор генподряда на строительство жилого комплекса. Цена контракта — 500 млн руб., включая НДС 20%. Строительство рассчитано до 2027 года. С 1 января 2026 года генподрядчик направляет требование об увеличении цены на сумму дополнительного НДС по работам, выполняемым после перехода на ставку 22%.

Расчётная сумма допнагрузки — порядка 6 млн руб. Застройщик отказывает: в договоре отсутствует оговорка об изменении цены при изменении налогового законодательства. Генподрядчик ссылается на Постановление КС № 41-П. По логике КС, автоматическое переложение полной суммы допНДС на заказчика недопустимо; требование о компенсации возможно в ограниченных пределах — однако итог будет зависеть от условий конкретного договора, статуса сторон по НДС и доказанности дисбаланса.

Что делать юристу

• Составить реестр договоров с исполнением после 01.01.2026: генподряд, субподряд, поставка материалов.
• Выделить контракты без оговорок об изменении цены при изменении налогов и без механизма пересмотра.
• Подготовить допсоглашения с одним из двух вариантов: «цена включает налоги по любой ставке» или понятный механизм распределения допнагрузки — в зависимости от переговорной позиции и экономики проекта.
• Проверить НДС-режим каждого контрагента: имеет ли право на вычет, какую ставку применяет.

Риск 2. Цепочка субподрядчиков на УСН, новые НДС-режимы и сметная пересборка

Налоговая реформа 2026 года меняет поведение малого и среднего подрядного звена. Плательщики УСН при превышении установленных лимитов и в зависимости от выбранного режима исчисления НДС могут применять пониженные ставки — 5% или 7% (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). В строительстве доля субподрядчиков на УСН традиционно высока, и переход значительной части подрядной цепочки на новые режимы НДС меняет сметы и документооборот.

Проблема формулируется не как «НДС 5% нельзя принять к вычету» — в общем случае при наличии счёта-фактуры покупатель может заявить вычет. Главный риск — не в механике вычета как такового, а в разрыве смет, сбоях документооборота и ошибках раздельного учёта, которые неизбежно возникают при массовом переходе субподрядчиков на новые режимы.

• Во-первых, субподрядчик может сменить налоговый режим в ходе проекта — по динамике выручки или по выбору — и это ломает смету на середине дистанции.
• Во-вторых, застройщик, применяющий освобождение по подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ (услуги застройщика по ДДУ, жилое строительство — если применимо к модели проекта), обязан вести раздельный учёт облагаемых и необлагаемых операций. Входной НДС по расходам, относимым к освобождённым операциям, к вычету не принимается и учитывается в стоимости либо распределяется по правилам раздельного учёта.

Ошибки в привязке затрат к конкретному виду деятельности — типовая зона претензий при камеральной проверке. В-третьих, субподрядчик, выбравший пониженную ставку, сам ограничен в вычетах входного НДС, и это неизбежно закладывается в его ценообразование: стоимость работ растёт.

Что делать юристу

• В договоры субподряда включить обязанность контрагента заранее уведомлять о смене налогового режима или ставки НДС и согласовывать последствия для цены контракта.
• Зафиксировать «налоговую часть» цены: что является ценой работ, что — налогом, как меняется итог при смене режима.
• Совместно с финансовой службой застройщика выстроить правила раздельного учёта и определить перечень первичных документов, без которых вычет или распределение НДС не выдержит проверки.

Риск 3. Ограничение снижения налоговых штрафов: потолок в 10 раз с 1 сентября 2026 года

До реформы п. 3 ст. 114 НК РФ устанавливал только минимальный предел снижения штрафа при наличии смягчающих обстоятельств (ст. 112 НК РФ): не менее чем в два раза. Верхнего ограничения не существовало. Суды нередко снижали штрафы в 50, 100 и более раз — особенно по крупным доначислениям в строительстве, где суммы штрафов исчисляются миллионами.

С 1 сентября 2026 года п. 3 ст. 114 НК РФ дополнен: штраф можно снизить не менее чем в 2 раза, но не более чем в 10 раз (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Важно: дата вступления этой нормы — именно 1 сентября, а не 1 января 2026 года. Конкретный порядок применения смягчающих обстоятельств утвердит ФНС — на момент подготовки статьи соответствующий акт не опубликован.

Для строительных компаний с крупными оборотами это означает конкретную вещь: если ранее штраф 10 млн руб. мог быть снижен до 50–100 тыс. руб., то теперь минимум — 1 млн руб. Стратегию защиты при обжаловании решений ФНС необходимо переносить «левее» — в стадию возражений на акт проверки и дополнительных мероприятий, а не рассчитывать на радикальное снижение штрафа в суде.

Отдельно стоит отметить: параллельно для застройщиков возрастает и гражданско-правовая нагрузка в связи с завершением моратория на штрафные неустойки дольщикам за просрочку сдачи объектов. Однако это иной режим ответственности (ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), не связанный напрямую с налоговым контролем.

Что делать юристу

• Готовить пакет смягчающих обстоятельств заранее — на стадии возражений на акт проверки и при рассмотрении материалов, а не в суде.
• Сместить акцент с количества смягчающих обстоятельств на их качество: причинно-следственная связь, добросовестность, принятые меры комплаенса, реальность операций.
• Считать экономику: в ряде случаев выгоднее спорить по существу доначисления, чем рассчитывать на снижение штрафа.

Риск 4. Камеральные проверки нового типа: экстерриториальность и расширение инструментария

С 2026 года камеральный налоговый контроль становится более требовательным по срокам и качеству ответа налогоплательщика. Три ключевых изменения заслуживают внимания юриста застройщика.

Экстерриториальность

Камеральную проверку может проводить не только инспекция по месту учёта, но и любой уполномоченный налоговый орган, в том числе из другого региона (п. 1 ст. 88 НК РФ в редакции п. 40 ст. 1 Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Для застройщика с проектами в нескольких субъектах РФ это повышает операционную нагрузку: запрос документов может поступить от незнакомой инспекции.

Расширение инструментов допмероприятий

В обновлённой редакции п. 6 ст. 101 НК РФ перечень допмероприятий расширен: помимо истребования документов, допроса свидетелей и экспертизы, в рамках допмероприятий налогового контроля в предусмотренных НК РФ случаях возможны осмотр территорий, помещений, документов и предметов, а также выемка документов и предметов (ст. 92, 94 НК РФ в редакции 2026 года). Это применимо на стадии рассмотрения материалов как камеральной, так и выездной проверки. Грань между форматами контроля продолжает стираться.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ в Определении от 30.10.2025 № 309-ЭС25-6656 по делу № А47-7677/2024 подтвердил, что при наличии противоречий и сомнений инспекция вправе запрашивать широкий перечень подтверждающих документов в рамках камеральной проверки. Экспертное сообщество характеризует это как подтверждение того, что камеральные проверки «уже сопоставимы по выявлению схем с выездными».

Для строительных компаний это критично: документы по проекту распределены между множеством участников (КС-2, КС-3, журналы работ, акты скрытых работ, допсоглашения, исполнительная документация). Провал в сборке доказательственной базы при ответе на требование инспекции превращается в риск по вычетам НДС, расходам и реальности операций.

Что делать юристу

• Ввести «паспорт проекта» в электронном архиве: реестр ключевых документов с указанием ответственного за выдачу. Это экономит дни при поступлении требования.
• Подготовить типовые шаблоны ответа на требования по ст. 93 и 93.1 НК РФ, включая чек-лист: что отправляем сразу, что — по дополнительному запросу, что — только с сопроводительным письмом и описью.
• Настроить режим оперативного реагирования: кто собирает документы, кто проверяет комплектность, кто подписывает позицию — в течение 24–48 часов с момента получения требования.

Риск 5. «Технические компании» в субподряде и ст. 54.1 НК РФ: доказывание реальности работ

Строительная отрасль остаётся зоной повышенного внимания ФНС в части проверки реальности хозяйственных операций. Методология контроля основана на ст. 54.1 НК РФ и детализирована в письме ФНС от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@: если у контрагента отсутствуют ресурсы для выполнения работ — персонал, техника, допуски СРО, управленческая структура, — налоговый орган квалифицирует его как «техническую компанию» и отказывает в вычетах НДС и принятии расходов.

Судебная практика по ст. 54.1 НК РФ последних лет складывается преимущественно в пользу налоговых органов. Формальный комплект документов об «осмотрительности» — копии паспортов, свидетельств, выписки из ЕГРЮЛ — сам по себе не является достаточным доказательством добросовестности. Суды оценивают содержательную сторону: мог ли контрагент реально выполнить заявленный объём работ.

В строительстве типовой сценарий выглядит так: генподрядчик привлёк субподрядчика, оформил КС-2/КС-3, принял вычет НДС. При проверке ФНС устанавливает, что у субподрядчика не было ни сотрудников, ни техники, ни допуска СРО.

• Вывод инспекции: работы выполнены собственными силами генподрядчика или иными лицами, документооборот — формальный.
• Результат: доначисление НДС, налога на прибыль, штраф (с 2026 года — с ограниченной возможностью снижения) и пени. В таких спорах ключевым становится не наличие «пакета осмотрительности», а доказательства реального исполнения: журналы работ, акты скрытых работ, фото-фиксация, подтверждение присутствия ресурсов контрагента на объекте, контроль материалов.

Что делать юристу

• Проверять субподрядчика содержательно, а не формально: наличие персонала, техники, допусков, реальных объектов, цепочка управления, присутствие на стройплощадке.
• Фиксировать реальность исполнения по ходу работ, а не после получения требования от ФНС: фото-фиксация, журналы работ, акты скрытых работ, маршрут согласований, входной контроль материалов.
• Формировать «досье контрагента» в составе проектной документации: это экономит недели при любом споре — и при проверке, и в суде.

Что инспекция проверит в первую очередь

Практика показывает устойчивый набор вопросов, которые ФНС ставит при анализе реальности операций с субподрядчиками в строительстве:

• наличие у контрагента персонала и техники для заявленного объёма работ;
• допуски СРО;
• факт присутствия работников контрагента на объекте (пропускная система, журналы инструктажа);
• происхождение материалов (входной контроль, сертификаты);
• соответствие объёмов в КС-2 фактически выполненным работам.

Готовность ответить на эти вопросы документально — основа защиты при любом формате проверки.

Что сделать до конца первого квартала 2026 года: короткий алгоритм

1. Контракты 2024–2025 с исполнением в 2026 году и далее: ревизия условий цены и налоговых оговорок с учётом НДС 22% и позиции КС РФ (Постановление № 41-П).
2. Субподрядная цепочка: составить матрицу налоговых режимов контрагентов (кто и когда переходит на НДС), скорректировать сметы, включить в договоры механизм уведомления о смене режима.
3. Документооборот по проекту: внедрить электронный паспорт проекта, типовые шаблоны ответов на требования ФНС (ст. 93, 93.1 НК РФ), матрицу ответственных за сбор документов.
4. Стратегия защиты при штрафах: пересмотреть подход к смягчающим обстоятельствам — с 01.09.2026 действует потолок в 10 раз (п. 3 ст. 114 НК РФ). Готовить пакет обстоятельств на стадии возражений, а не в суде.
5. Мониторинг подзаконных актов: ожидается утверждение ФНС порядка применения смягчающих обстоятельств; законодатель должен разработать механизм адаптации цен по долгосрочным контрактам в соответствии с Постановлением КС № 41-П.

Минимальный документ-пакет для налоговой устойчивости проекта: реестр договоров с налоговыми оговорками, матрица субподрядчиков (режим / ставка / допуски / ресурсы), электронный паспорт проекта (ключевые документы + ответственные), типовые шаблоны ответов на требования по ст. 93 и 93.1 НК РФ.

Рекомендуется проверять актуальность редакций норм и подзаконных актов на дату применения.

Выводы

2026 год — не катастрофа для строительной отрасли, но точка, где количество налоговых изменений переходит в качественно иной уровень рисков. Камеральные проверки приближаются по инструментарию к выездным, штрафы сложнее снизить, контрактная математика усложнилась, а субподрядная цепочка требует перенастройки.

Застройщики и генподрядчики, которые проведут налоговый аудит контрактов, субподрядчиков и документооборота в первом квартале 2026 года, существенно снизят вероятность крупных доначислений при неизбежных проверках. Те, кто отложит эту работу, рискуют столкнуться с кумулятивным эффектом всех пяти рисков одновременно.

Нормативные правовые акты и судебная практика

• Налоговый кодекс РФ: п. 3 ст. 164, подп. 23.1 п. 3 ст. 149, ст. 54.1, п. 1 ст. 88, п. 6 ст. 101, ст. 92, ст. 94, п. 3 ст. 114 (в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ)
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
• Постановление Конституционного Суда РФ от 25.11.2025 № 41-П (дело ПАО «Банк ВТБ»)
• Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2025 № 309-ЭС25-6656 по делу № А47-7677/2024
• Письмо ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@ (методология применения ст. 54.1 НК РФ)
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Ивкин Руслан Алексадрович , управляющий партнёр / налоговой практики,

Материал носит информационно-аналитический характер и не является юридической консультацией. Применимость выводов зависит от конкретных обстоятельств и документов проекта.