Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. Обременения на квартире могут не препятствовать сделке, а могут блокировать, например, возможность заключения договора купли-продажи. Сегодня расскажем об основных видах обременений и о том, какие из них не должны пугать покупателя, а какие могут быть опасны.
Причины возникновения ограничений на продажу недвижимости могут быть разными, но чаще всего это происходит из-за возникновения прав на помещение у других лиц. Например, право залога может возникнуть у банка в случае залога квартиры, право пользования у арендаторов, если имеется официальный договор аренды. В таком случае, продажа, дарение или обмен недвижимости возможны только после снятия всех обременений или получения согласия всех заинтересованных сторон. Один из важных этапов подготовки к сделке купли-продажи жилого помещения является проведение так называемой проверки приобретаемого объекта.
Эта процедура содержит несколько аспектов, включая юридический. Юридическая проверка направлена на определение прав и полномочий продавца для осуществления сделки, а также на наличие ограничений и обременений на недвижимость. Самая распространенная форма обременения — залог по ипотеке, когда владелец хочет продать квартиру, которая все еще находится в залоге у банка. Без согласия финансово-кредитной организации заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его погашение. Второй вариант — договориться с продавцом о досрочном погашении кредита от его имени за счет задатка и снятия обременения.
🔺Несовершеннолетние и маткапитал. Несовершеннолетние могут быть собственниками недвижимости, но только при условии предоставления письменного разрешения на сделку от родителей/опекунов и одобрения органа опеки и попечительства. Продажа недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, также требует соответствующего разрешения и выделения долей каждому члену семьи. Для безопасности при проведении таких сделок рекомендуется запрашивать справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на маткапитал.
🔺Рента. Другим видом обременения может быть договор о пожизненной ренте. Рента предполагает, что человек передает другому в собственность свое имущество за поддержку/уход/материальное содержание, при этом предыдущий собственник официально сохраняет право пользования данным жильем до смерти. Продавец должен быть в курсе такого обременения, но оно не является препятствием для сделки купли-продажи. Покупатель может перезаключить договор ренты и перевести обязанности по уходы на себя.
🔺Аренда. Среди обременений также можно выделить договор аренды, когда в жилом помещении проживают арендаторы и срок договора еще не закончился. Если срок аренды составляет более чем 11 месяцев, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, и в выписке ЕГРН будет отметка о наличии аренды. Это обременение не мешает сделке купли-продажи. Владелец может устранить его, преждевременно расторгнув договор аренды, при условии соблюдения всех оговоренных в нем условий, или продолжить сдавать квартиру в аренду. В последнем случае обременение останется на жилье, а новый собственник перезаключает договор с арендаторами.
🔺Запрет на совершение сделок. Запретить регистрационные действия может лично собственник. Владелец жилья может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия. Это нужно для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий. Такой запрет снимается собственником.
🔺Арест. Зачастую бывает такое, что собственников ограничивает в праве на регистрационные действия суд, приставы. При наличии судебного решения, исполнительного производства, которое накладывает на квартиру арест, владелец недвижимости ограничен в распоряжении имуществом в силу закона. Основными причинами для наложения ареста на недвижимость являются:
- разногласия о разделе имущества при разводе;
- спор о праве на недвижимое имущество.
- долговые обязательства перед банком или частным кредитором.
Сделка при таком обременении невозможна, она не будет зарегистрирована в Росреестре. Данная категория обременений является публичной и потому при должной осмотрительности выявить обременения не вызовет затруднений у покупателя. Купля-продажа возможна только после снятия ареста.
