Каждый второй строительный спор начинается ещё до подписания договора: ошибки, которые дорого стоят

Строительство нового объекта, ремонт коммерческого помещения или реконструкция здания обычно начинаются одинаково. Предприниматель находит подрядчика, согласовывает стоимость работ, подписывает договор и перечисляет аванс. На этом этапе большинство заказчиков уверены, что основные риски уже позади.

Но в моей практике всё чаще встречаются ситуации, когда будущий строительный спор начинается задолго до появления первых проблем на объекте. Ошибки, допущенные на этапе выбора подрядчика и подписания договора, впоследствии обходятся бизнесу в миллионы рублей.

Именно поэтому строительные споры остаются одной из самых распространённых категорий арбитражных дел.Разберёмся, какие ошибки чаще всего совершают предприниматели и как защитить свои интересы ещё до начала строительства.

Почему строительных споров становится больше

За последние несколько лет количество конфликтов между заказчиками и подрядчиками заметно увеличилось.

Причины очевидны:

• рост стоимости строительных материалов;
• дефицит квалифицированных специалистов;
• увеличение себестоимости строительства;
• финансовые сложности подрядных организаций;
• высокая конкуренция на рынке.

В результате многие подрядчики начинают работать на пределе своих возможностей. Любая ошибка в расчётах может привести к нехватке средств и срыву сроков выполнения работ.

Страдает в первую очередь заказчик.

Ошибка №1. Выбор подрядчика только по цене

Самая распространённая ошибка — ориентироваться исключительно на стоимость работ.

Предприниматель получает несколько коммерческих предложений и выбирает самое дешёвое. На первый взгляд это выглядит разумно.

Однако слишком низкая цена часто означает:

• отсутствие достаточного опыта; 
• проблемы с финансированием;
• нехватку персонала;
• попытку получить заказ любой ценой.

В моей работе был случай, когда компания выбрала подрядчика исключительно из-за минимальной стоимости работ. Через четыре месяца подрядчик прекратил строительство и перестал отвечать на звонки.

Возвращать аванс пришлось через арбитражный суд.

Ошибка №2. Отсутствие проверки подрядчика

Перед подписанием договора необходимо проверить будущего контрагента.

Важно изучить:

✔ судебную историю компании;
✔ наличие исполнительных производств;
✔ финансовую отчётность;
✔ срок существования организации;
✔ отзывы клиентов;
✔ текущие судебные процессы.

Многие проблемы можно выявить ещё до заключения договора. Но предприниматели часто игнорируют эту возможность.

В результате риски становятся очевидны уже после перечисления денег.

Ошибка №3. Подписание договора без юридической проверки

Очень часто подрядчик предлагает собственный шаблон договора. Заказчик подписывает документ, не анализируя его содержание. А затем выясняется, что договор практически не защищает его интересы.

Наиболее опасные условия:

• отсутствие ответственности за нарушение сроков;
• размытые формулировки объёма работ;
• отсутствие порядка возврата аванса;
• невозможность взыскания неустойки;
• отсутствие этапов приёмки работ.

Договор строительного подряда регулируется положениями главы 37 Гражданского кодекса РФ. Однако даже закон не сможет компенсировать недостатки плохо составленного договора.

Ошибка №4. Большой аванс без гарантий

Многие подрядчики просят перечислить значительную часть стоимости работ сразу после подписания договора.

Аргументы обычно стандартные:

• закупка материалов;
• мобилизация техники;
• привлечение работников.

На практике именно взыскание аванса по договору подряда является одной из самых популярных категорий строительных споров.

Если подрядчик столкнётся с финансовыми трудностями, вернуть деньги будет значительно сложнее.
Поэтому размер аванса должен быть разумным и обоснованным.

Ошибка №5. Все договорённости остаются устными

Во время строительства постоянно возникают дополнительные вопросы.

• Меняются материалы.
• Корректируются объёмы работ.
• Сдвигаются сроки.
• Многие заказчики и подрядчики обсуждают всё это устно.
• Позже возникает конфликт. Подрядчик утверждает одно. Заказчик говорит другое.

В результате доказать свою позицию становится сложно.

Важно! Любые изменения должны оформляться письменно. Это одно из главных правил безопасного строительства.

Ошибка №6. Отсутствие контроля выполнения работ

Некоторые предприниматели считают, что после подписания договора можно полностью доверить объект подрядчику. Но практика показывает обратное.

Важно регулярно контролировать:

✔ выполнение графика работ;
✔ поставку материалов;
✔ качество строительства;
✔ соответствие проектной документации.

Фотографии объекта, акты и переписка часто становятся ключевыми доказательствами в арбитражном суде.

Что делать, если подрядчик уже нарушил договор

Если подрядчик:

• сорвал сроки строительства;
• выполнил работы некачественно;
• требует необоснованную доплату;
• прекратил работы;
• не возвращает аванс,

не стоит откладывать решение проблемы.

Необходимо:

✔ зафиксировать нарушения;
✔ собрать документы;
✔ подготовить претензию;
✔ провести строительную экспертизу при необходимости;
✔ оценить размер убытков.

Чем раньше начинается работа по защите интересов бизнеса, тем выше вероятность успешного взыскания денежных средств.

Что можно взыскать с подрядчика

При нарушении условий договора заказчик вправе требовать:

✔ возврат аванса;
✔ взыскание убытков;
✔ договорную неустойку;
✔ проценты за пользование чужими денежными средствами;
✔ расходы на проведение экспертизы;
✔ судебные расходы.

Но каждое требование должно быть подтверждено доказательствами. Именно поэтому строительные споры требуют грамотной подготовки.

Что показывает практика

За годы работы со строительными спорами я убедилась в одном. Большинство проблем начинается ещё до начала работ.

Когда заказчик:

• не проверил подрядчика;
• подписал невыгодный договор;
• перечислил слишком большой аванс;
• не зафиксировал важные условия сотрудничества.

Поэтому лучшая стратегия — не бороться с последствиями, а предотвращать риски заранее.

Грамотная юридическая экспертиза договора строительного подряда обходится значительно дешевле, чем судебный процесс и потеря нескольких миллионов рублей.

Что делать предпринимателю

Если вы планируете строительство, реконструкцию или капитальный ремонт коммерческого объекта, рекомендую ещё до подписания договора:

✔ проверить подрядчика;
✔ провести юридическую экспертизу договора;
✔ определить порядок возврата аванса;
✔ установить ответственность за нарушение сроков;
✔ предусмотреть механизм контроля выполнения работ.

Такая подготовка позволяет избежать большинства конфликтов и сохранить деньги бизнеса.

В моей практике сопровождение строительных проектов и споры по договорам строительного подряда являются одним из ключевых направлений работы. Мы с командой помогаем предпринимателям проверять подрядчиков, анализировать договоры, сопровождать строительные проекты и защищать интересы клиентов в арбитражных судах. Если действовать своевременно, многие проблемы можно предотвратить ещё до их появления.