- 22.09.2025 16:26
Здравствуйте!
Собрались покупать квартиру, но есть определенные нюансы.
1. Продавец квартиры (1) сообщил, что поскольку в собственности она менее 5 лет, продавать он ее будет на условиях занижения стоимости (основной ДКП + расписка о неотделимых улучшениях). После сомнений, решили все-таки купить на таких условиях, однако, всплывает еще один факт.
2. Продавец (1) после консультации с юристом, решает оформить договор дарения на маму, чтобы квартиру продала уже она (продавец 2), поскольку помимо основной деятельности, он еще и покупает, ремонтирует и потом продает квартиры. И чтобы у налоговой не возникло вопросов к его доходам при подаче налоговой декларации, он решил поступить таким образом.
Собственно, возникли следующие вопросы:
- страшная ли ситуация в целом, что квартиру, которую подарили, сразу продают, чем это грозит покупателю?
- каким образом обезопасить себя в процессе передачи д/с продавцу за неотделимые улучшения? Часть д/с на квартиру берется в ипотеку.
- как оформляется договоренность о неотделимых улучшениях, в какой форме, каким документом?
- если в договоре задатка уже указано, что оплата неотделимых улучшений производится в день подписания договора купли-продажи, о чем составляется расписка продавцом, то это значит, что деньги отдаются наличными просто под расписку и никак иначе?
Добрый день.
В идеале нужно ознакомиться со всеми документами (ЕГРН, дарственная, документы-основания перехода прав к продавцу), потому что, судя по Вашему рассказу, это перекупщик квартир, нужно проверить все детали.
- Факт дарственной - не играет значимой роли. Но нужно проверить, женат ли текущий продавец и покупалась ли квартира в браке. Мать проверить на дееспособность.
- По поводу передачи налички - не рекомендую передавать их в дату сделки. Можно открыть безотзывный аккредитив.
- Неотделимые улучшения - нужно смотреть документы, что это за улучшения.
- Если отдаете наличкой (чего не советую) - можно и распиской, можно и переводом с распиской. но подчеркну, что документы должен подписывать реальный продавец.
p.s. Не пожалейте денег, обратитесь к юристу за консультацией и анализом документов.
Здравствуйте
Схема рискованна: дарение перед продажей может выглядеть как вывод имущества/уклонение от налогов и создать риски для покупателя. Рекомендации: 1) требуйте продажи от фактического собственника с актуальной выпиской ЕГРН; 2) соглашение о неотделимых улучшениях оформите в письменном договоре (включите сумму, срок, доказательства вложений); 3) оплачивайте через банк/эскроу/аккредитив, а не наличными; 4) требуйте нотариальную расписку и условие удержания/задержки выплаты до регистрации перехода права. Обязательно юрпроверка и сопровождение сделки.
