Коломеец Игорь Владимирович
Добрый день!
Договор мены и внесенные изменения требуют детального анализа с учетом следующих аспектов:
1. Юридическая сила договора мены:
Первоначальный договор мены, зарегистрированный в Росреестре, остается действительным, если он соответствует требованиям закона (ст. 567–571 ГК РФ).
Ключевой принцип договора мены — равноценность обмениваемых объектов, если иное не указано в договоре (ст. 568 ГК РФ). Если в первоначальном договоре объекты признаны равноценными (по 1, 6 млн руб.), это условие является существенным.
2. Дополнительное соглашение:
Допсоглашение, изменяющее стоимость объектов до 2, 9 млн руб., должно быть зарегистрировано в Росреестре, так как касается условий договора, связанного с недвижимостью (ст. 551, 558 ГК РФ).
Отказ в регистрации изменений по первому объекту связан с его продажей в феврале 2025 года. Поскольку объект уже передан третьему лицу, изменить условия договора мены в его части невозможно — права на него прекращены (ст. 453 ГК РФ).
3. Последствия частичной регистрации допсоглашения:
Если Росреестр зарегистрировал изменение стоимости только второго объекта, это создает правовую неопределенность:
Первый объект был обменян на условиях первоначального договора (1, 6 млн руб.).
Второй объект формально имеет стоимость 2, 9 млн руб., но это противоречит принципу равноценности, закрепленному в изначальном договоре.
Риски:
Сторона, передающая второй объект, может требовать доплаты разницы в стоимости (2, 9 млн – 1, 6 млн = 1, 3 млн руб.) на основании ст. 568 ГК РФ, если допсоглашение предусматривает такие условия.
Если допсоглашение не предусматривает механизма компенсации, договор мены может быть оспорен как нарушающий принцип равноценности.
4. Сохраняет ли договор силу?
Договор мены не автоматически теряет силу, но его исполнение становится проблематичным:
Первый объект уже передан, его условия считаются исполненными.
Второй объект, согласно зарегистрированному изменению, имеет иную стоимость, что нарушает баланс обязательств.
Если стороны не урегулируют разницу в стоимости (например, через доплату), заинтересованная сторона может требовать:
Признания договора частично недействительным.
Взыскания неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
Исполнения обязательств в соответствии с первоначальными условиями (если допсоглашение недействительно).
5. Рекомендации:
Оспорить отказ Росреестра в регистрации допсоглашения, если есть основания полагать, что отказ неправомерен (например, если продажа первого объекта не препятствует изменению стоимости).
Заключить новое соглашение о компенсации разницы в стоимости второго объекта.
Если допсоглашение недействительно, руководствоваться первоначальными условиями договора (1, 6 млн руб. для обоих объектов), но это может привести к спорам из-за уже проданного первого объекта.
Итог:
Договор мены формально сохраняет силу, но его исполнение в измененных условиях (с разной стоимостью объектов) требует дополнительных соглашений или судебного урегулирования. Без компенсации разницы в стоимости договор может быть оспорен как нарушающий принцип равноценности.
