- 06.08.2025 10:26
Добрый день, помогите разобраться. Сбер навязывает услугу "Сделка с гарантией", покупаем дом по семейной ипотеке у застройщика ИП (стоимость дома 4,6 млн, стоимость услуги 54тыс), я так понимаю это на случай, если продавец объявит себя банкротом то, мы лишимся недвижимости, верно? но неужели мы не можем этот пункт добавить в договор купле-продажи где укажем, что продавец не может подать на банкротство в течении 3-5 лет после заключения между нами сделки, тем самым и обезопасить себя от потери нашего имущества?
Здравствуйте! Разберём подробно:
Что такое «Сделка с гарантией» от Сбера?
Это платная услуга, при которой Сбербанк выступает гарантом сделки: если продавец (в вашем случае — ИП-застройщик) объявит себя банкротом, банк:
проверяет "юридическую чистоту" сделки;
проверяет продавца (на предмет долгов, судебных рисков и т. д.);
в некоторых случаях — обязуется вернуть деньги, если сделка будет признана недействительной.
Стоимость — 54 000 руб., и это по сути страховая услуга, а не обязательная часть ипотечной сделки.
Можно ли вместо этой услуги прописать условия в договоре купли-продажи?
Кратко: можно, но это не даст 100% защиты от возможных исков и банкротства продавца.\\
Вот почему:
Если застройщик (ИП) станет банкротом:
сделка может быть оспорена арбитражным управляющим (ст. 61.2–61.3 ФЗ «О банкротстве»), если он докажет, что:
цена была занижена;
сделка нанесла ущерб кредиторам;
была заинтересованность и т. д.
Даже если вы всё оплатили, получили право собственности, живёте в доме — имущество может быть включено в конкурсную массу по делу о банкротстве продавца.
Суды в редких случаях отменяют сделки даже спустя несколько лет.
Можно ли запретить продавцу подавать на банкротство?
Нет.
Никакой договор купли-продажи не может запретить лицу подать на банкротство, если есть основания по закону. Это его конституционное право.
Формулировки вроде:
«продавец обязуется не подавать на банкротство в течение 5 лет»
— не имеют юридической силы и не защитят сделку от оспаривания третьими лицами.
Что рекомендую вам из личного опыта.
Если продавец — ИП (а не юрлицо-застройщик с историей), то:
риск банкротства выше, чем у крупного застройщика;
у вас как покупателя может не быть механизмов вернуть деньги, если сделку отменят через суд.
Поэтому услуга "Сделка с гарантией" — оправданный вариант, несмотря на цену.
Если хотите сэкономить:
можно страховать титул (право собственности) в сторонней компании, но там могут быть ограничения по сумме и срокам;
либо оформить сделку через нотариуса, если в вашем регионе это возможно — нотариус может выступать гарантом законности сделки, но не обязуется возвращать деньги.
С уважением,
Файзурахманов Ринат Наильевич
Адвокат Коллегии адвокатов «Истина»
г. Оренбург
а оформление сделки через сервис домклик разве не дает никакой гарантии в чистоте продавца? ведь банк проверяет и продавца и объект недвижимости.
Вы абсолютно правы — оформление сделки через Домклик (Сбербанк) действительно включает определённый уровень проверки и снижает риски, особенно для покупателей по ипотеке.
Но давайте разберёмся подробно и честно, какие гарантии даёт Домклик, а какие — нет.
При одобрении ипотеки и регистрации через Домклик банк обязательно проверяет:
Продавца:
есть ли долги, банкротства, запреты на сделки;
не состоит ли в розыске;
не поддельны ли документы.
Недвижимость:
чистота правоустанавливающих документов;
нет ли арестов, ограничений, залогов;
соответствует ли объект условиям программы (семейная ипотека и т.д.);
история регистраций и предыдущих сделок.
Стороны сделки:
участвуют ли риелторы, есть ли подозрения на мошенничество;
используется ли безопасный расчёт.
Всё это делается, чтобы банк сам не потерял деньги — ведь он даёт ипотеку и получает залог.
Но вот чего не делает Домклик и Сбербанк:
Гарантирует ли защиту от будущего банкротства продавца? Нет
Гарантирует ли возврат денег, если сделка оспорена через суд? Нет (только если вы подключили «Сделку с гарантией»)
Гарантирует ли защиту от претензий третьих лиц? (например, наследников, супругов, иждивенцев и т. д.) Нет
Гарантирует ли юридическую ответственность за результаты сделки? Нет — вы подписываете, что банк не несёт ответственности
Какой вывод? Да, если вы проводите сделку через Домклик, банк уже провёл базовую юридическую проверку.
Но эта проверка — в интересах банка, а не покупателя. Она не освобождает продавца от ответственности и не защищает вас полностью, если сделку признают недействительной, например, при банкротстве ИП.
Если вы хотите гарантии возврата средств, то это достигается либо через "Сделку с гарантией", либо через страхование титула, либо через нотариуса (но и он не гарантирует возмещение убытков).
Искренне вам скажу, если продавец — ИП, а не крупный юрлицо-застройщик, и сделка оформляется на дом по семейной ипотеке, то 54 тыс. за гарантию — это разумная страховка в случае непредвиденных проблем;
Альтернатива — страхование титула, но его условия нужно внимательно изучать (не всегда покрывают случаи банкротства продавца).
С уважением,
Файзурахманов Ринат Наильевич
Адвокат Коллегии адвокатов «Истина»
г. Оренбург
Ринат Наильевич, спасибо за ваш ответ!
сейчас прочитала информацию на офиц сайте, там вообще всю статью говориться лишь о вторичном рынке и ни слова о первичном рынке, на котором покупаем мы
Да, к сожалению есть риски работы с ИП. Сбербанк в таком случае дает гарантии за продавца (ИП). Если вы возьмете услугу от сбербанка это будет ваша гарантия сделки, а менять договор не кто к сожалению не будет.
а оформление сделки через сервис домклик разве не дает никакой гарантии в чистоте продавца? ведь банк проверяет и продавца и объект недвижимости.
Для того что бы ответить вам на данный вопрос нужно прочитать договор который предлагает заключить сбербанк.
забыла еще уточнить, что данный застройщик занимается строительством с 2018 года и аккредитован сбером.
Все равно нужно читать договор.
Отказывайтесь от этой навязанной услуги, какие гарантии может дать сбер, что человек не будет банкротиться, так это чушь. Ознакомтесь, что они там гарантируют?
сейчас прочитала информацию на офиц сайте, там вообще всю статью говориться лишь о вторичном рынке и ни слова о первичном рынке, на котором покупаем мы
Покупая жильё на вторичном рынке в ипотеку Сбербанка, вы можете получить 0, 3% скидки на ставку, сертификат гарантии на 3 года и защиту права собственности на весь срок владения.Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с определёнными рисками, которые могут привести к серьёзным последствиям для покупателя, вплоть до полной или частичной утраты права собственности. Поэтому до приобретения жилья важно убедиться в чистоте сделки.В этом поможет услуга «Сделка с гарантией» от Домклик.
Вы получите экспертное заключение и рекомендации юриста по объекту недвижимости. Качество проверки подтверждается сертификатом гарантии, а в случае суда юрист Домклик будет с вами.Какие риски мы проверим
Обременения, ограничения, запреты, аресты и особые отметки на недвижимость
Наследственные риски
Сведения о банкротстве, задолженности по налогам, исполнительные производства
Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены Нарушения жилищного законодательства и землепользования
Риски сноса, признание дома аварийным, ограничения по объектам культурного наследия
В общей сложности недвижимость и её собственник проверяются более чем по 20 критериям.
Преимущества услуги-0, 3% на ставку по ипотеке При заказе услуги вы получаете скидку на ставку по ипотечному кредиту*. Дисконт предоставляется при покупке вторичного жилья (квартира, комната, доля в квартире, апартаменты) и загородной недвижимости (земельный участок или дом с землёй).Уверенность в юридической чистоте сделки После проведения детального анализа приобретаемой недвижимости выносится экспертное мнение по объекту.
Их может быть два:
Объект недвижимости рекомендован к приобретению. Мы направим необходимые рекомендации и пункты для включения в договор купли-продажи.
Объект не рекомендован к приобретению — эксперты обнаружили риски, которые могут привести к проблемам и даже к признанию сделки недействительной с дальнейшей утратой права собственности.
Гарантия безопасной сделки Вы получите сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости на 3 года. Домклик гарантирует возмещение рыночной стоимости недвижимости при утрате покупателем права собственности на рекомендованный к покупке объект. Максимальная сумма выплаты — до 50 млн рублей. Правовое сопровождение в случае суда При возникновении споров с предыдущими собственниками юрист Домклик будет консультировать и защищать интересы клиента в суде.В каких случаях сервис будет полезен При самостоятельной покупке недвижимости Даже если у вас нет сомнений в чистоте сделки — есть агент, покупаете у знакомого или у застройщика — сервис позволит получить дополнительную защиту от рисков При нотариальной сделке гарантия существенно усилит факт удостоверения
Это все можно и самостоятельно проверить, но если устраивает можете соглашаться, только это не гарантия.
