Покупка комнаты в коммунальной квартире?

Добрый день! Я бы не советовала покупателю выходить на сделку с таким расхождением в документах.

По ч. 6 Ст. 42 ЖК РФ собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. К нему применяются правила ст. 250 ГК РФ: соседей необходимо известить о продаже с указанием цены и других условий сделки.

У вас соседи отказались от покупки комнаты за 4 500 000 руб., а покупателю ее продают за 4 650 000 руб. То есть цена сделки не совпадает с ценой, которая фигурирует в отказах. Нотариальные рекомендации прямо предусматривают проверку соответствия цены и других условий продажи тем условиям, которые были указаны при отказе.

Это не означает, что сделку автоматически «расторгнут через три месяца». Если преимущественное право действительно нарушено, сосед вправе требовать не расторжения сделки, а перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Такой иск может быть заявлен в течение трех месяцев; срок исчисляется с момента, когда сосед узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

При этом ситуация у вас не самая опасная: комната продается дороже, чем предлагалась соседям, а не дешевле. Поэтому очевидного ущемления их интересов нет — им ранее фактически предлагались более выгодные условия. Но формальное расхождение документов все равно создает совершенно ненужный риск спора и вопросов при оформлении.

Поэтому правильный вариант для покупателя: попросить продавца получить новые отказы либо заново уведомить собственников соседних комнат уже с ценой 4 650 000 руб. После этого цена в уведомлениях/отказах и договоре должна совпадать. Если соседи подпишут новые нотариальные отказы, ждать месяц не требуется.

Что касается нотариуса: если продается именно комната как самостоятельный объект недвижимости, а не доля в праве собственности на квартиру, обязательная нотариальная форма сделки по общему правилу не требуется. Договор комнаты может заключаться в простой письменной форме.

Поэтому на месте покупателя я бы не соглашалась на аргумент «всё нормально». Исправить документы сейчас намного проще, чем после покупки доказывать отсутствие нарушения преимущественного права. В данном случае достаточно привести цену в отказах/уведомлениях в соответствие с реальной ценой сделки — 4 650 000 руб.

Сделку в таком виде оформлять нельзя, так как ваш юрист совершает грубую ошибку. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, вы не имеете права продавать комнату постороннему человеку по цене ниже, чем та, которая была указана в официальном извещении (отказе) для соседей. В вашей ситуации в отказе стоит 4 500 000 руб., а вы покупаете за 4 650 000 руб. Это значит, что цена покупки выше, чем в отказе. С точки зрения закона, права соседей здесь не ущемлены (им-то предлагали купить дешевле). Однако нотариус или Росреестр с огромной вероятностью заблокируют сделку из-за несоответствия сумм в документах, либо соседи смогут оспорить её в суде, заявив, что реальные условия сделки от них скрыли.

Расхождение цены в договоре и в отказе от преимущественного права серьёзное нарушение, которое даёт соседям право оспорить сделку в течение 3 месяцев. Риск вполне реальный: вы можете потерять комнату и деньги, потраченные на оформление. Поэтому настаивайте на приведении документов в соответствие, либо не совершайте сделку.

Всё нормально)