Как вступить в наследство?

В вашей ситуации речь идёт о наследовании долей в доме и земельном участке после смерти двух сособственников — вашей мамы (умерла недавно) и её сестры (умерла в 2016 году). Наследование здесь будет происходить по очереди, установленной Гражданским кодексом РФ.

1. Правовая оценка и применимые нормы
Согласно ст. 1152, 1153, 1154 ГК РФ, наследство принимается наследниками в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Если наследник не обратился в этот срок, возможно восстановление срока через суд, если есть уважительные причины.
Если у вашей мамы была доля, а у её сестры — вторая доля, и после смерти сестры наследников не оказалось, имущество считается выморочным (ст. 1151 ГК РФ) и переходит в собственность муниципалитета.

2. Риски, сроки, нюансы
— Долю вашей мамы вы вправе наследовать как её наследник (по закону или по завещанию).
— Доля её сестры, если наследников не было и прошло более 6 месяцев с даты смерти, уже, скорее всего, оформлена в муниципальную собственность.
— Если доля сестры не переоформлена и фактически осталась в собственности умершей, можно попытаться восстановить срок принятия наследства через суд, если вы или кто-то из наследников фактически приняли наследство (например, пользовались имуществом, оплачивали налоги и т.д.).
— Если доля уже оформлена муниципалитетом, возможно только приобретение этой доли по договору купли-продажи, аренды или приватизации (в редких случаях).

3. Пошаговые действия
1) Получите свидетельство о смерти мамы.
2) Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства мамы) и подайте заявление о принятии наследства на её долю.
3) Проверьте, на кого оформлена доля умершей сестры в Росреестре (через выписку ЕГРН).
4) Если доля сестры до сих пор на неё зарегистрирована, обратитесь в администрацию района/города: возможно, они ещё не оформили её в муниципальную собственность.
5) Если доля уже оформлена на муниципалитет, уточните возможность выкупа или получения в аренду.
6) Если есть основания считать, что кто-то из родственников фактически принял наследство сестры (жили, пользовались, платили налоги), можно рассмотреть восстановление срока принятия наследства через суд.

4. Что важно уточнить
— Есть ли у сестры мамы наследники по закону (дети, супруг, родители), даже если они не обращались за наследством?
— Кто фактически пользовался имуществом после смерти сестры?
— На кого сейчас оформлена доля сестры в ЕГРН?
— Есть ли завещание у вашей мамы или её сестры?

Для точной оценки ситуации и выработки оптимального решения рекомендую проконсультироваться с юристом с документами на руках.