Раздел имущества?

Здравствуйте. Да, в такой ситуации продажа доли ребенка возможна только с предварительного разрешения органа опеки. Опека будет проверять, чтобы права ребенка не ухудшались: обычно требуется одновременно приобрести другое жилье и выделить ребенку долю не меньшую по размеру и стоимости. Приобретение жилья с использованием ипотеки возможно, однако вопрос с выделением доли ребенку нужно согласовать с органами опеки и банком. На практике опека может разрешить сделку с последующим выделением доли после погашения ипотеки, но это зависит от конкретных обстоятельств и региона. Рекомендую до продажи получить письменное разрешение опеки.

Также Вы можете рассмотреть вариант не продавать квартиру, а оставить ее Вам и ребенку, а бывшему супругу выплатить компенсацию за его долю. При разделе имущества суд может учитывать интересы несовершеннолетнего ребенка, который проживает в квартире и имеет 1/3 долю, выделенную в связи с использованием материнского капитала. В таком случае квартира может быть оставлена за Вами с выплатой мужу стоимости его доли (при наличии оснований и возможности выплатить компенсацию). Надо смотреть разные варианты.

Да, через органы опеки можно продать долю ребенка только с одновременным приобретением ребенку не худшего жилья/доли и последующим выделением доли в новой квартире; опека смотрит, чтобы права ребенка не ухудшались. Ипотека сама по себе не запрещена, но если новое жилье будет покупаться в ипотеку и долю ребенку сразу выделить нельзя из-за залога банка, тогда нужно заранее согласовывать схему с банком и опекой: обычно либо банк дает согласие на сделку с последующим выделением доли, либо сначала закрывают/снимают обременение, а уже потом оформляют доли ребенку.

Практически безопасный путь такой: сначала получить разрешение опеки на продажу с указанием, какое именно жилье покупается взамен и какая доля ребенку выделяется, затем оформить сделку и после регистрации права/снятия ипотечного обременения сразу выделить долю ребенку; без согласия опеки и банка в такой ситуации лучше не действовать, иначе сделку могут оспорить..

Да, вы можете продать свои доли и приобрести новое жилье с использованием ипотеки, но это сложная альтернативная сделка, требующая одновременного согласования с органами опеки и банком. Органы опеки разрешат продажу только при условии, что ребенок сразу получит взамен равнозначную или большую долю по площади и стоимости в новой квартире, а банк согласится принять в залог имущество с несовершеннолетним собственником.

Если совместить ипотеку и выделение долей сразу не удается, опека может разрешить продажу старой доли с условием зачисления денег от ее продажи на специальный блокированный счет на имя ребенка.

1. Готов ли бывший муж продавать квартиру целиком или вы планируете выкупать его долю / продавать только свои части?
2. Есть ли у вас возможность выделить долю ребенку в другом жилье (например, у бабушки/дедушки), чтобы полностью освободить новую квартиру от требований опеки?

Продажа доли ребёнка через органы опеки возможна при условии одновременного приобретения равнозначной или улучшенной доли в новом жилье. При ипотеке опека, как правило, требует выделения доли ребёнку до полного погашения кредита, однако банки на это не соглашаются. Каков возраст ребёнка и в каком регионе России планируется совершение сделки? Данная категория дел относится к стыку семейного, жилищного права и практики органов опеки, где позиции региональных органов опеки существенно расходятся: в ряде субъектов РФ органы опеки фактически отказывают в согласовании сделок с ипотечным обременением, ссылаясь на внутренние регламенты, не опубликованные в открытом доступе, что делает стратегию сделки полностью зависимой от конкретного региона. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Да, вы можете продать свою долю и долю ребенка при условии получения предварительного разрешения органов опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Опека даст согласие, если в новом жилье ребенку будут выделены равнозначные или улучшенные доли.

Ипотеку использовать можно, закон этого не запрещает. При покупке в ипотеку доли детям можно выделить сразу после оформления жилья в собственность, согласие банка на это с 2025 года не требуется. Срок для выделения долей — 6 месяцев с момента снятия обременения (погашения ипотеки). Сделку лучше оформлять как альтернативную: одновременно с продажей старой квартиры заключайте договор покупки новой.

Вы можете продать свою и долю ребёнка с разрешения органов опеки, приобрести новое жильё с использованием ипотечных средств и после полного оформления права собственности выделить ребёнку долю в новой квартире.

Вы можете продать долю при условии получения предварительного согласия органа опеки.