Продажа недвижимости?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Сын — единственный собственник квартиры, получивший её по договору дарения от матери. В квартире зарегистрированы (прописаны) родители — мать и отец. Отец отказывается выписываться и препятствует продаже. Сын хочет продать квартиру, но не может договориться с отцом о снятии с регистрационного учёта.

2. Применимые нормы
По ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе продавать его. Регистрация (прописка) в квартире не даёт права собственности, но даёт право пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ).

3. Риски, сроки, ответственность и нюансы
- Квартиру можно продать с зарегистрированными лицами (отцом и матерью), но большинство покупателей и банков откажутся от такой сделки из-за рисков: зарегистрированные сохраняют право проживания даже после смены собственника (ст. 31 ЖК РФ).
- Новый собственник сможет через суд снять отца с регистрационного учёта, если тот не является собственником, не проживает фактически, либо не имеет права пользования (например, если он был зарегистрирован после приватизации, но не участвовал в ней или не имел права на долю). Но если отец реально проживает и не имеет иного жилья, его выписать будет сложно.
- Если отец пенсионер, суды очень осторожно подходят к выселению, особенно если у него нет другого жилья.
- Если продать квартиру с прописанным отцом, риски для продавца минимальны, но есть риск споров с покупателем, если он не был должным образом предупреждён о зарегистрированных лицах или если были скрыты обстоятельства сделки.
- Если покупатель согласится купить квартиру с прописанными лицами, цена обычно существенно ниже рыночной.

4. Что делать пошагово
а) Попробовать договориться с отцом о добровольной выписке (например, пообещать компенсацию или помочь с жильём).
б) Если добровольно не выписывается — уведомить потенциальных покупателей о наличии зарегистрированных лиц и получить их согласие на покупку в таком виде (обязательно зафиксировать это в договоре).
в) Можно продать квартиру с прописанными лицами, но покупатель должен быть предупреждён.
г) Если покупатель готов купить, сделка оформляется стандартно через Росреестр.
д) Если отец не проживает фактически, можно подать в суд на снятие его с регистрационного учёта как утратившего право пользования (ст. 35 ЖК РФ, Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009), но если он проживает и другого жилья нет — суд вряд ли удовлетворит такое требование.
е) Рассмотреть вариант временно не продавать квартиру или сдавать её, если договориться не удаётся.

5. Что нужно уточнить
- Проживает ли отец фактически в квартире?
- Имеет ли он другое жильё?
- Участвовал ли он в приватизации, если она была?
- Есть ли у квартиры долги по коммунальным услугам?
- Готовы ли покупатели рассматривать вариант покупки с прописанными лицами?

Для точной оценки всех рисков и выработки стратегии рекомендую обратиться к юристу с документами и деталями вашей ситуации.