Налог при продаже недвижимости?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы продаёте единственное жильё, которое находится в общей собственности двух лиц, срок владения — 3 года, объект в ипотеке, часть долга переходит покупателю, цена продажи превышает цену покупки.

2. Применимые нормы
Основные нормы — ст. 217, 220, 224 Налогового кодекса РФ. Согласно пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, доход от продажи жилой недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности 5 лет (или 3 года, если он получен по наследству, дарению от близких родственников, приватизации, ренте). Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, действует общий срок 5 лет.

3. Риски, сроки, нюансы
- Если квартира приобреталась ВАМИ по договору купли-продажи (а не по наследству, дарению, приватизации, ренте), минимальный срок владения для освобождения от налога — 5 лет. 3 года применяется только к льготным случаям.
- Если 5 лет не прошло, каждый собственник должен подать декларацию 3-НДФЛ и рассчитать налог с учётом имущественного вычета (ст. 220 НК РФ).
- Вычет может быть: либо в размере 1 млн руб. (на каждого собственника), либо в размере расходов на покупку (если они подтверждены документами).
- Если квартира единственная, но нет основания для 3-летнего срока, это не даёт освобождения от налога.
- Наличие ипотеки и её переоформление на покупателя не влияет на налоговые обязательства продавца.

4. Что делать
- Точно определить дату приобретения объекта и на каком основании он был получен (купля-продажа, наследство, дарение и т.д.).
- Если не прошло 5 лет и нет оснований для 3-летнего срока, рассчитать сумму налога: (доход минус подтверждённые расходы или 1 млн руб. вычета) × 13%.
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.
- Если есть возможность подтвердить расходы на покупку (ДКП, выписки, платёжки), использовать их для уменьшения налоговой базы.
- По ипотеке: согласовать с банком порядок погашения/переоформления, чтобы сделка прошла корректно.

5. Что уточнить
- Точная дата и основание приобретения недвижимости.
- Были ли у вас другие объекты жилья на момент продажи.
- Как оформлены доли и подтверждены расходы.
- Как оформляется переоформление ипотеки (это важно для сделки, но не влияет на налог).

Для точной оценки ситуации и расчёта налога рекомендую обратиться к юристу с документами по сделке.