Происхождение средств?

1. Суть ситуации и правовая оценка
Вы хотите купить недвижимость, при этом официально не трудоустроены, а деньги на покупку лежат на вашем счёте. Рассматриваете два варианта: оформить квартиру на маму, а потом получить её в дар, либо оплатить покупку самостоятельно, указав происхождение средств как подарок от родственника.

2. Применимые нормы
Оформление недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), регистрация права собственности — Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон о противодействии легализации доходов (115-ФЗ) требует объяснения происхождения крупных денежных средств при операциях с недвижимостью.

3. Риски, нюансы, ответственность
— При оплате покупки с вашего счёта банк или Росреестр могут запросить подтверждение происхождения средств (особенно если сумма крупная и вы не работали официально).
— Если оформлять на маму, а потом дарить вам, возникает дополнительная сделка (дарение), но между близкими родственниками (мать-дочь) налог на дарение не взимается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
— Если оформлять как подарок денег от родственника, нотариальное удостоверение не требуется, но желательно иметь письменное подтверждение перевода (например, расписку или договор дарения денежных средств).
— Если происхождение средств вызовет вопросы у банка или Росреестра, потребуется объяснить источник — например, подаренные деньги, накопления, продажа имущества и т.д.

4. Пошаговые действия
Вариант 1: Покупка на ваше имя
а) Уточните у банка, потребуется ли подтверждение источника средств (часто достаточно объяснения и письменных подтверждений, но требования могут отличаться).
б) Если укажете, что деньги подарены родственником, оформите простой письменный договор дарения денежных средств (можно без нотариуса), сохраните подтверждение перевода (квитанции, выписки).
в) При необходимости предоставьте эти документы банку и/или Росреестру.
г) Оформляете сделку и регистрируете право собственности на себя.

Вариант 2: Покупка на маму с последующим дарением
а) Мама покупает квартиру за ваши деньги (банк может поинтересоваться происхождением средств на её счету, если деньги переводите ей).
б) После регистрации права собственности мама оформляет дарственную на вас (договор дарения, регистрация перехода права в Росреестре).
в) С вас не взымается налог, так как мама — близкий родственник.
г) Все подтверждающие документы о переводе денег и дарении сохраняйте.

5. Что нужно уточнить
— Сумма покупки (крупные суммы могут вызвать дополнительные вопросы у банка).
— Как именно деньги оказались на вашем счету (если это накопления или подарки — желательно иметь подтверждающие документы).
— Требования конкретного банка по подтверждению происхождения средств.

Резюме:
Оба варианта законны. Если хотите упростить оформление и избежать двойной регистрации, можете купить на своё имя, оформив договор дарения денег от родственника (без нотариуса). Если оформлять на маму, а потом получать дарственную, сделок будет больше, но налоговых последствий между близкими родственниками не возникает. Важно заранее уточнить требования банка и Росреестра к подтверждению происхождения средств.

Для точной оценки вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться за консультацией к юристу.