Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Суть ситуации и правовая оценка
Ваша сестра приобрела только один из двух смежных земельных участков (10 соток), тогда как фактически рассчитывала на оба (всего 30 соток), поскольку участок был огорожен как единый, и комиссия администрации осматривала всю территорию и все строения, включая те, что находятся на втором участке (20 соток). Продавец обещал оформить второй участок позднее, но этого не сделал и фактически отказался от передачи.

Применимые нормы права
В данной ситуации применимы нормы Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок (ст. 166–179), о существенных условиях договора купли-продажи недвижимости (ст. 554, 555 ГК РФ), а также положения о защите прав потребителей и противодействии мошенничеству (ст. 159 УК РФ — если усматриваются признаки преступления).

Риски, сроки, нюансы
— Недействительность сделки можно попытаться доказать, если есть основания считать, что при заключении договора купли-продажи имел место обман (ст. 179 ГК РФ) или существенное заблуждение относительно предмета сделки (ст. 178 ГК РФ).
— Однако, если в договоре купли-продажи четко указан только участок 10 соток, а второй участок не фигурирует, суд, скорее всего, будет исходить из формальных данных ЕГРН и содержания договора.
— Комиссионный акт администрации может быть использован как дополнительное доказательство того, что фактически приобреталась вся территория, но сам по себе он не подменяет договор и не является основанием для признания права собственности на второй участок.
— Признание сделки недействительной возможно, если будет доказано, что сестра не получила то, на что рассчитывала, и это было обусловлено действиями продавца (например, введение в заблуждение).
— Восстановить право на 20 соток будет сложно, если договор на них не заключался и право собственности не регистрировалось.

Пошаговые действия
1. Собрать все имеющиеся документы: договор купли-продажи, переписку с продавцом, комиссионный акт, фотофиксацию, документы о выделении компенсации, свидетельства очевидцев.
2. Зафиксировать факт того, что сестра фактически пользовалась всем участком, и что комиссия администрации осматривала оба участка.
3. Обратиться к юристу для анализа всех документов и оценки перспективы судебного спора.
4. Рассмотреть возможность подачи иска о признании сделки недействительной (если удастся доказать обман или существенное заблуждение) или о понуждении к заключению договора на второй участок (если есть письменные доказательства обещания продавца).
5. Если усматриваются признаки мошенничества (например, продавец изначально не собирался передавать второй участок), можно подать заявление в полицию.

Что уточнить
Для точной оценки нужно:
— Изучить текст договора купли-продажи: что именно указано как предмет сделки, есть ли упоминания о втором участке или обещания продавца.
— Проверить, есть ли письменные доказательства обещаний продавца оформить второй участок.
— Уточнить, какова позиция администрации (есть ли их письменные комментарии по поводу осмотра всей территории).

Вывод
Ваша ситуация сложная: если договор оформлен только на 10 соток, а второй участок не фигурировал в сделке, добиться признания права на него будет непросто. Комиссионный акт может быть вспомогательным доказательством, но сам по себе не заменяет договор. Основные шансы есть, если удастся доказать обман или существенное заблуждение при покупке, либо если есть письменные обязательства продавца. Рекомендую обратиться к юристу с полным пакетом документов для индивидуальной оценки и выработки стратегии.