- Вчера в 01:48
Была оформлена ипотека на покупку 1-комнатной квартиры ещё на стадии котлована 10 лет назад. С тех пор ипотека исправно платится мной по графику ежемесячно без просрочек, осталась не большая сумма 1млн.руб или 8 лет, есть фактическое проживание и прописка в ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка. С рождения, родителем была выделена доля в квартире 1-комнатной, где и по сей день живёт родитель. Наступили тяжёлые времена по кредитам и кредитным картам, и принимается решение о начале процедуры банкротства. Что будет входить в конкурсную массу, и как избежать попадания ипотечной квартиры в эту массу и доли в квартире родителя в которой фактически не живу, и что сделать для того чтобы экологично без потерь жилья выйти на процедуру банкротства?
Здравствуйте, Екатерина! В конкурсную массу при процедуре банкротства войдет ваша доля в ипотечной квартире и доля в квартире родителя. Ипотечная квартира, скорее всего, будет реализована, так как она находится в залоге у банка. Доля в квартире родителя также будет включена в конкурсную массу, если не будет доказано, что она не является единственным пригодным для проживания жильем или не подпадает под иные исключения. Поскольку ипотечная квартира находится в залоге у банка, она, как правило, не подпадает под "исполнительский иммунитет" (исключение из конкурсной массы единственного жилья). Это означает, что банк-залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога, то есть на квартиру, для погашения задолженности. Даже если квартира является единственным жильем, исполнительский иммунитет на нее не распространяется, если она обременена ипотекой. Однако, если обязательство по ипотеке исполняется надлежащим образом, суд может предложить сторонам заключить мировое соглашение или план реструктуризации долгов, по условиям которых взыскание на жилье не обращается, но ипотека сохраняется. С 08.09.2024 Закон о банкротстве предусматривает особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилого помещения (статья 213.10-1 Закона о банкротстве). Доля в квартире, где вы фактически не проживаете, будет включена в конкурсную массу. Исключение из конкурсной массы возможно только для единственного пригодного для постоянного проживания жилья должника, которое не обременено ипотекой. Если эта доля не является вашим единственным жильем, она подлежит реализации. В судебной практике встречаются случаи, когда доля в квартире исключалась из конкурсной массы, если она не являлась единственным жильем должника, а ее продажа была экономически нецелесообразна из-за малого размера (например, доля в 3, 6 кв.м.). Однако, если эта доля является единственным жильем, суд будет решать вопрос об исключении из конкурсной массы, исходя из совокупности обстоятельств, включая необходимость удовлетворения требований кредиторов и защиту права на жилище.
По описанию ситуация выглядит так: при банкротстве гражданина в конкурсную массу, как правило, включается всё имущество должника, включая доли в недвижимости. При этом ипотечная квартира имеет особый режим, поскольку находится в залоге у банка, а доля в квартире родителя может быть оценена отдельно с точки зрения возможности её реализации и защиты как единственного пригодного жилья. Правовая основа здесь прежде всего следует из статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по которой имущество гражданина включается в конкурсную массу, статьи 446 ГПК РФ, устанавливающей исполнительский иммунитет для единственного пригодного для проживания жилья, и статьи 79 Федерального закона «Об ипотеке», поскольку заложенное жильё не защищается обычным правилом о единственном жилье в полном объёме. Главный риск в том, что ипотечная квартира, даже если в ней есть регистрация и фактическое проживание, может быть реализована как предмет залога, если банк-залогодержатель заявит свои требования в деле о банкротстве. Исправная оплата ипотеки сама по себе не гарантирует сохранение квартиры вне процедуры. Доля в квартире родителя также формально является имуществом должника, но результат зависит от её размера, возможности выдела, фактического пользования, наличия у должника иного жилья и позиции финансового управляющего и суда. Для точной позиции нужно проверить кредитный договор и договор ипотеки, остаток долга, наличие просрочек, условия созаемщиков или поручителей, выписку ЕГРН по обеим квартирам, размер доли в квартире родителя, основания её приобретения, состав зарегистрированных лиц и фактическое место проживания. Попытки срочно подарить или переоформить долю либо ипотечную квартиру перед банкротством могут быть оспорены как подозрительные сделки. Ошибка в выборе способа защиты может привести к потере времени, дополнительным спорам или риску утраты имущества. Окончательный вывод о том, можно ли сохранить ипотечную квартиру, как учитывать долю у родителя и с какой моделью входить в банкротство, зависит от индивидуального анализа документов, сроков, состава кредиторов и финансовой ситуации.
Ипотечная квартира входит в конкурсную массу как залоговый актив, однако при надлежащем исполнении обязательств перед залоговым кредитором возможно её сохранение. Доля в квартире родителя также подлежит включению в массу. Каков общий размер долговой нагрузки по кредитным картам и потребительским кредитам, не считая ипотеки? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! Работаю в основном в данной области права и знаю все нюансы, но выбор специалиста на площадке остаётся полностью за Вами! На практике большинство должников, входящих в процедуру без предварительно согласованного плана с залоговым кредитором, теряют ипотечное жильё даже при отсутствии просрочек - финансовый управляющий обязан включить предмет залога в массу вне зависимости от дисциплины платежей. Позиция ряда арбитражных управляющих и судебная практика по округам расходятся именно в части квалификации залогового жилья как единственного. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, банкротный юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте! Если Вы проживаете и имеете регистрацию ( прописку) в ипотечной квартире, ее можно сохранить, даже если и банк ( залповый кредитор) и финансовый управляющий ( которые часто так делают, потому что получают процент от реализации ) будет против, в моей практике есть такое дело, когда я защитила ипотечную квартиру. Доля в родительской квартире будет выставлена на торги, но так же может быть сохранена. Для более подробной консультации можете позвонить мне по телефону, указанному в моём профиле.
