Удостоверение личности продавца?

В вашей ситуации ключевой риск — удостовериться, что квартира действительно продаётся её законным собственником, а не третьим лицом, выдающим себя за него с чужим паспортом. Это важно, чтобы избежать последующего оспаривания сделки и потери имущества.

Правовые нормы:
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению (обязательно — если квартира в долевой собственности, либо по желанию сторон), а также государственной регистрации (ст. 551, 558 ГК РФ, ст. 8.1 ГК РФ, ст. 14, 18, 22 ФЗ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). При удостоверении сделки нотариус и/или сотрудник Росреестра обязан установить личность участников на основании паспорта (ст. 10 ФЗ № 115-ФЗ "О противодействии легализации...").

Риски и нюансы:
Если паспорт содержит старую фотографию, а внешность собственницы изменилась, существует риск подлога или ошибки идентификации. Если сделка будет совершена не собственником, а посторонним лицом, право собственности может быть оспорено настоящим владельцем или его наследниками.

Пошаговые действия:

1. Провести сделку через нотариуса.
Нотариус несёт ответственность за установление личности сторон. Он вправе запросить дополнительные документы, пригласить свидетелей, провести фото- или видеосъёмку, а при сомнениях — отказать в удостоверении сделки.

2. Попросить собственницу заранее получить новый паспорт.
Это не обязательное требование, но если внешность изменилась настолько, что идентификация невозможна, паспорт могут признать недействительным (п. 8 Положения о паспорте гражданина РФ). Новый паспорт с актуальным фото снимет вопросы.

3. Попросить собственницу предъявить дополнительные документы с её фото, выданные недавно (пенсионное удостоверение, водительское удостоверение, пропуск, медицинский полис и др.).
Это неофициальный, но практический способ убедиться, что перед вами именно этот человек.

4. Провести сделку в отделении МФЦ или Росреестра, где также обязаны сверять личность с паспортом.
Сотрудники вправе отказать в приёме документов при сомнении в личности.

5. При необходимости — привлечь независимого эксперта (например, для фототехнической экспертизы), но это редко требуется на практике.

Что уточнить:
- Действительно ли собственница готова лично присутствовать на сделке?
- Есть ли у нее другие документы с фото?
- Не оформлена ли доверенность на третьих лиц? Если да — проверить подлинность доверенности и личность доверителя у нотариуса.

Вывод:
Наиболее надёжно — провести сделку через нотариуса с личным присутствием собственницы. При наличии сомнений в личности — настаивать на замене паспорта или предоставлении дополнительных документов. Это минимизирует риск признания сделки недействительной.

Для точной оценки всех обстоятельств и проверки документов рекомендую проконсультироваться с юристом лично.