Как оформить недвижимость?

В вашей ситуации суть — оформить переход права собственности на дом от вашего друга-инвалида к вам так, чтобы максимально снизить риск оспаривания этого перехода его наследниками (в частности, дочерью) после смерти друга.

Правовая оценка и нормы:
Возможные варианты — договор купли-продажи (ДКП), дарения, пожизненной ренты (содержания с иждивением). Все эти сделки регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), главы 30, 32, 33.

Риски и нюансы:
1. Договор дарения (ст. 572–578 ГК РФ) часто оспаривается наследниками по мотивам недееспособности дарителя, заблуждения, давления, обмана. Если даритель — инвалид, риски выше, поскольку могут ссылаться на его возможную недееспособность или злоупотребление доверием.
2. Договор купли-продажи (ст. 549–558 ГК РФ) — менее уязвим для оспаривания, если реально передаются деньги, есть подтверждение оплаты, и цена не сильно занижена. Однако если наследники докажут, что сделка была притворной (на самом деле — дарение), ее могут оспорить (ст. 170 ГК РФ).
3. Договор пожизненной ренты/содержания с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ) — тоже обычно сложнее оспорить, если вы реально оказываете уход, предоставляете содержание, и это подтверждается (чеки, расписка, свидетели). Но наследники могут пытаться доказать, что вы не исполняли свои обязанности, либо что договор был заключен под давлением.

Что невозможно оспорить после смерти?
Любой гражданско-правовой договор можно оспорить при наличии оснований (например, недееспособность, обман, притворность, давление). Абсолютно "неоспоримых" вариантов не существует. Но на практике договор купли-продажи и договор ренты при наличии реальных расчетов и исполнения условий оспариваются реже и сложнее, чем дарение.

Пошаговые рекомендации:
1. Оцените, сможете ли вы реально оплатить дом (пусть даже символически, но с подтверждением расчетов — расписка, банковский перевод).
2. Если да — оформляйте договор купли-продажи, указывайте реальную цену, фиксируйте передачу денег.
3. Если друг нуждается в уходе и вы его обеспечиваете — можно рассмотреть договор ренты/содержания с иждивением, где вы обязуетесь ухаживать за ним, предоставлять продукты, лекарства, и т.д., а он передает вам дом.
4. В любом случае оформляйте сделку у нотариуса, чтобы снизить риск оспаривания.
5. Соберите доказательства отсутствия давления, обмана, недееспособности (медицинские справки, свидетели, консультация у нотариуса).
6. После оформления зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Что уточнить:
- Состояние здоровья и дееспособность друга (есть ли медицинские противопоказания).
- Есть ли другие наследники, их отношения с другом.
- Готов ли друг реально получить деньги или нуждается в уходе.
- Как давно вы осуществляете уход, есть ли этому подтверждения.

Для точной оценки вашей ситуации и правильного оформления сделки рекомендую проконсультироваться с юристом лично.