-
Вопрос № 00182978
Добрый день. Прошу консультации по вопросу недвижимости. Юридическое лицо продает участок с построенным домом, но дом не оформлен, тк только построили. Предложил 2 варианта оформления сделки:
1. Вариант.
Земельный участок оформляем на себя по договору купли-продажи и перечисляем ему на р/с денежные средства. Он выдает чек.
Дом сразу помогает с оформлением и регистрируем. Но наличными средствами оплата. Чтобы не ставить 2раза на учет и не переоформлять.
2. Вариант
Всё тоже самое, но с переоформлением дома сначала на ЮЛ потом на меня.
Отсюда вопрос, есть ли риски при первом варианте?
ЮЛ и земельный участок проверен по всем каналам, банкротства нет.
Добрый день!!! В вашей ситуации важно понимать, что покупка недвижимости, которая не оформлена в установленном порядке, всегда связана с дополнительными рисками. Рассмотрим оба предложенных варианта и выделим основные моменты.
Вариант 1: Покупка только участка, дом оформляется позже
Вы покупаете только земельный участок, а дом юридически не существует (не зарегистрирован). Продавец обещает помочь с оформлением дома после сделки, оплата — наличными.
**Риски: **
Дом не является объектом недвижимости. До регистрации в Росреестре это просто строительный объект, не имеющий кадастрового номера и права собственности. Вы не сможете оформить на него право собственности, пока он не будет официально введён в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт. Риск недостроя или несоответствия.Если дом не оформлен, нет гарантии, что он соответствует строительным нормам, не имеет самовольных построек, не нарушает отступы и т. Д. При попытке регистрации могут возникнуть проблемы с приёмкой.
Наличная оплата. Оплата наличными юридическому лицу — это всегда риск. Чек ККТ не является подтверждением передачи денег за конкретный объект недвижимости в договоре. В случае спора доказать факт оплаты именно за дом будет сложно.
Зависимость от продавца.Вы полностью зависите от добросовестности продавца: если он не оформит дом или затянет процесс, вы останетесь с участком и строением, на которое не можете оформить право собственности.
- Налоговые и юридические риски. Для юрлица получение наличных — нарушение кассовой дисциплины. Это может повлечь вопросы у налоговой.
Вариант 2: Оформление дома на юрлицо с последующей перепродажей.
**Преимущества: **
- Вы покупаете уже существующий объект недвижимости (дом + участок), что гораздо безопаснее.
- Все расчёты проходят официально, по договору купли-продажи недвижимости.
- Исключаются риски, связанные с недостроем или невозможностью регистрации.
**Первый вариант содержит существенные юридические и финансовые риски.** Покупать только участок с обещанием оформить дом «потом» — опасно. Если продавец не оформит дом, вы не сможете им распоряжаться (продать, подарить, заложить). Кроме того, оплата наличными юридическому лицу за недвижимость — крайне нежелательная практика.
Наиболее безопасный путь — второй вариант:
1. Требуйте от продавца сначала зарегистрировать дом на юридическое лицо (ввести в эксплуатацию, поставить на кадастровый учёт).
2. После этого заключайте договор купли-продажи и участка, и дома.
3. Расчёт производите только безналичным способом по договору.
Вариант 1 несет существенные риски. Оплата наличными за дом без надлежащего оформления создает правовую неопределенность - у Вас не будет документального подтверждения сделки по дому. Юридическое лицо обязано проводить расчеты через расчетный счет, наличные расчеты с юридическим лицом ограничены законодательно. Какова организационно-правовая форма юридического лица, продающего Вам объекты?
ООО. По 1 варианту оплата за дом будет внесена только после постановки на учет дома. В этом случае безопасно? И если вдруг что-то случится мы сможем в дальнейшем продать дом и через сколько? Тут получается документов на строительство у нас не будет
Здравствуйте, да, в первом варианте риск высокий: пока дом не поставлен на кадастровый учет и право на него не зарегистрировано, купить его нормально нельзя, фактически вы берете только участок. Отдельно опасна оплата наличными: для расчетов по одному договору есть лимит 100 000 рублей. Безопаснее, когда дом сначала оформлен и зарегистрирован, а потом продается вместе с участком.
