Жилищный вопрос?

В вашей ситуации оценщик будет определять рыночную стоимость именно той комнаты, права на которую вы приобретаете, то есть 14 кв.м, а не площадь общего холла. Согласно ЖК РФ (ст. 36, 38), в коммунальных квартирах собственникам принадлежат их комнаты, а места общего пользования (коридоры, кухни, холлы, санузлы) находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений в квартире. Холл на весь этаж, если он не является частью вашей комнаты и не выделен в отдельный объект недвижимости, также относится к общим помещениям.

Оценщик, действуя по стандартам оценки (ФСО №7, Приказ Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 №297), должен учитывать только площадь комнаты, указанную в документах (например, в выписке из ЕГРН), а не площадь общих частей, если только не оценивается доля в праве на общее имущество. Обычно оценщик осматривает комнату, смотрит документы БТИ или выписку из ЕГРН — и берет для расчета только вашу комнату.

Риски: если оценщик ошибочно включит площадь холла в оценку вашей комнаты, это приведет к завышенной стоимости, что может повлиять на налоги, цену сделки или согласование с банком (если ипотека). Поэтому важно заранее уточнить у оценщика, какую площадь он будет учитывать, и предоставить ему только документы на комнату.

Пошагово:
1. Подготовьте документы на комнату (выписка из ЕГРН, план БТИ).
2. При встрече с оценщиком покажите только те документы, где указана площадь комнаты.
3. Уточните у оценщика, что холл — место общего пользования, и не является объектом оценки.
4. После получения отчета проверьте, какая площадь указана как предмет оценки.

Если есть особенности планировки или документы не отражают реальное положение дел, стоит их заранее обсудить.

Для точной оценки всех нюансов рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости.