Возможность изменения условий договора при передаче прав по договору третьим лицам?

Ситуация: в 2017 году взяла займ, выплачивать не смогла, о чем известила физ. Лицо. В 2018 договариваемся с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯМ о продаже квартире, соответственно выплата долга и остатки мне, заключаем мировое соглашение, на сделку залогодержатель неприходит, через 2 недели позвонил сказал, что уехал и РФ как вернётся сообщит и найдём новых покупателей. В итоге он перепрадает долг, переуступка 19 апреля 2021, потом снова переуступка. Подскажите сроки исковой давности от какого договора считать, мировое соглашение было заключённо с 15 мая 2018 года по 1 августа 2018, а договор о займа 22 августа 2017.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Так был заключёно мировое соглашение через суд или доп соглашением к займу?

Колесник Степан Сергеевич

С момента заключения

Здравствуйте. С бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества - определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - это две квартиры в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка.
Банк настаивает на том, что это изменение кредитного договора и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора и по изменению состава созаёмщиков и собственников. Но мы не запрашиваем об изменении кредитного договора, так как состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не стороны и не предмет кредитного договора, то есть кредитный договор не касаются. Стороны кредитного договора - это только "кредитор (банк)" и "созаёмщики".
Также Пао Сбербанк отвечает, что если нужно чтобы банк оказал его услугу "выделение долей в собственности", нужно выбрать услугу по изменению состава собственников и созаёмщиков - но во-первых это подмена понятий, так как выделение долей и изменение кредитного договора - это разные понятия и разные действия, во-вторых, нам не нужна и банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе и не имеет к ним никакого отношения.
Банк относится к нашему имуществу только как залогодержатель. Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из ГК РФ ещё в 2014 году. Согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Нотариус разъяснил мне, что требует данное соглашение на основании пункта 4, ст 53 Федерального закона О государственной регистрации недвижимости - "Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке."
Во-первых - данная норма диспозитивная. Рядом других законов и решений верховного суда, именно и установлено иное - то, что согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Но нотариус и слышать ничего не хочет и говорит что нотариальная палата мне скажет тоже самое.
Во-вторых - ни нотариус, ни банк - не органы осуществляющие внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Орган ответственный за это я так понимаю - Росреестр. Значит указанное согласие нужно для Росреестра, а не для нас и не для нотариуса для заверение нашего соглашения? Почему тогда заставляют собственников

Скороварова Светлана Анатольевна

Нотариус прав формально, но вы правы по существу. Без согласия банка нотариальное соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре — останется просто бумагой.

Суть проблемы:
П. 4 Ст. 53 ФЗ-218: Росреестр обязан требовать согласие залогодержателя для регистрации любых изменений в ЕГРН по заложенному имуществу.
П. 41 Постановления Пленума ВС № 23: Определение долей супругов по существу не требует согласия банка, так как не является отчуждением.
Коллизия: Постановление Пленума — это разъяснение для судов, а не для Росреестра. Регистрирующий орган действует по п. 4 Ст. 53.

1. Судебный раздел имущества — единственный надежный способ

Суд разделит квартиры без согласия банка, руководствуясь п. 41 Постановления Пленума ВС № 23. Банк привлекается как третье лицо, но его несогласие не препятствие.
Судебное решение регистрируется в Росреестре без согласия залогодержателя.

2. Письменный отказ нотариуса + обжалование

Требуйте у нотариуса мотивированное постановление об отказе (ч. 2-3 Ст. 48 Основ о нотариате). Обжалуйте в суде, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23.

3. Запрос банку о бесплатном согласии

Направьте официальный запрос с требованием согласия без платы, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23 и ст. 10 ГК РФ (запрет злоупотребления правом). Банк откажет. Но письменный отказ можно оспорить в суде.

Ваша позиция верна для суда, но не для нотариуса/Росреестра.

Добрый день, арендовали коммерческое помещение, после полугода аренды по производственной необходимости переехали в новый офис, уведомили арендатора за 30 дней до расторжения договора, дабы нам обеспечительный платеж пошел в оплату последнего месяца, но Реелтор арендадателя говорит о не возврате и не возможности зачета обеспечительного платежа ссылаясь на пункты договора так же как и мы, прикладываю пункты договора, подскажите имеют ли они право основываясь на этих пунктах не возвращать нам обеспечительный платеж и потребовать плату за последний месяц?
8.5 Стороны пришли к соглашению, что при досрочном расторжении Договора аренды по инициативе Арендатора, Обеспечительный платеж Арендатора в размере месячной арендной платы возврату и зачету не подлежит.
8.6.
В случае прекращения настоящего Договора по обоюдному согласию Арендатора и Арендодателя, а также в случае одностороннего расторжения договора с соблюдением сроков предварительного уведомления, Арендодатель обязуется возвратить Арендатору остаток обеспечительного платежа по настоящему Договору, а Арендатор
обязуется возвратить Помещение в состоянии, в котором такое Помещение было им получено от Арендодателя, если Стороны не договорятся об ином. Сроки выполнения предусмотренных настоящим пунктом обязательств Сторон уточняются соглашением орасторжении настоящегоДоговора.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Не надо разоваривать с риэлтором, ЭТО никто., разговаривать надо с хозяином помещения, если не получается, то письменно.

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день. Приведённые Вами пункты договора в некоторой степени противоречат друг другу. По описанной Вами ситуации не следует, что было достигнуто обоюдное согласие. Если инициатива исходила от Арендатора, то действует пункт 8.5 Договора.

Здравствуйте.Мы собираемся заключить договор купли-продажи квартиры, но смущают некоторые обстоятельства предыдущей продажи:
4,1 Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, правами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом не состоит.
4,2 продавец передает квартиру покупателю по настоящему договору свободной от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора он не мог не знать.
4,4 в квартире указанной в настоящем договоре зарегистрирована *** 1937 года , которая оставляет за собой право проживания в квартире.
На данный момент этот продавец уже умер. Сделка проходила по сильно заниженной цене в 2021 году. Могут ли предыдущие родственники продавца оспорить договор купли-продажи и как обезопасить себя в данной сделке от любых судебных разбирательств.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Могут — если докажут недействительность прошлой сделки (мошенничество, подделка, недееспособность и т.п.). Чтобы себя обезопасить:

Закажите выписку ЕГРН с историей переходов прав и сведениями об обременениях.
Проверьте правоустанавливающие документы 2021 года (нотариус, договор, платежи).
Уточните статус прописанной 1937 г. (право проживания/согласие).
Оформляйте покупку у нотариуса, расчёт через него или аккредитив, требуйте гарантии/возмещения и/или страховку титула.
Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом.

Здравствуйте.Мы собираемся заключить договор купли-продажи квартиры, но смущают некоторые обстоятельства предыдущей продажи:
4,1 Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, правами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом не состоит.
4,2 продавец передает квартиру покупателю по настоящему договору свободной от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора он не мог не знать.
4,4 в квартире указанной в настоящем договоре зарегистрирована *** 1937 года , которая оставляет за собой право проживания в квартире.
На данный момент этот продавец уже умер. Сделка проходила по сильно заниженной цене в 2021 году. Могут ли предыдущие родственники продавца оспорить договор купли-продажи и как обезопасить себя в данной сделке от любых судебных разбирательств.
Если продавец, и по совместительству женщина 37 года рождения с пожизненным проживанием - умерла, нет ли исковой давности родственникам по оспорению раннее заключённой сделки.
И если родственники этой дамы документально откажутся от претензий к предыдущему договору купли-продажи, будет ли иметь данный документ юридическую силу.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Если продавец умер, как он может продавать?

Кто наследники умершего, они имеют право на доли/долю в квартире. Большие сомнения к данной сделке.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте.
По СФР: денежное довольство МВД должно учитываться. Потребуйте от СФР письменную выписку расчёта и акт сверки с МВД; если ошибка — подайте жалобу в СФР/прокуратуру или иск в суд.
По квартире: право пожизненного проживания — обременение; наследники могут оспорить сделку при нарушении прав или мошенничестве (обычно исковой срок 3 года с момента выявления). Нотариальные отказы наследников снижают риск, но не гарантируют защиту. Для безопасности получите выписку ЕГРН, все правоустанавливающие документы и нотариально заверенные отказы/согласия.

Добрый вечер. Скоро должна произойти сделка. Но в договоре ДДУ не нравится пункт 3.3. который гласит, что Невыплаченный остаток денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком по настоящему Договору,
ежегодно (один раз в год) индексируется на 5 (пять) процентов. Могу ли я оспорить этот пункт. Посоветуйте пожалуйста что делать

Изотов Юрий Викторович

Добрый день. Вправе заключить договор на более выгодных условиях при согласии второй стороны договора.

Некрасов Вадим Юрьевич

Если Вы оплатите стоимость квартиры так, как это предусмотрено договором, то п. 3.3. Вас беспокоить не должен. В договоре как порядок оплаты определён?

Продаю земельный участок, в договоре написано, что оплата производится после регистрации в течении 3х дней, могут ли быть подводные камни, иожет ли обмануть покупатель?

Медведев Михаил Владимирович

Здравствуйте! В принципе проблем с таким пунктом может не возникнуть, регистратор при таком условии договора должен будет сразу зарегистрировать залог на участок в Вашу пользу. Для его снятия покупателю придется представить регистратору подтверждение оплаты.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Да, риск есть: вы подпишете договор, право зарегистрируют на покупателя, а деньги он может “забыть” перевести. Безопаснее так: расчёт через аккредитив или банковскую ячейку, либо депозит нотариуса — деньги выдадут вам только после регистрации. Если уже так прописали, добавьте штраф/неустойку и право расторгнуть договор при неоплате, но лучше поменять схему оплаты заранее.

Купил квартиру у застройщика в рассрочку, внёс первоначальный взнос, спустя год понял что не потяну оставшуюся часть.
Можно ли вернуть назад деньги ?

Это из договора -
ребования Застройщика и соответствующего счета.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий Договор подписывается Сторонами, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации в органе, осуществляющем государственную
регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья.
6.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих
обязательств.
6.2.1. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6.2.2. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты
9
в полном объеме денежных средств в соответствие с Договором и подписания Сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6.3. В случае, если Застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед
Участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Законом о долевом строительстве
требованиям к Застройщику, Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от
исполнения Договора во внесудебном порядке.
6.4. Застройщик имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор в случае
просрочки внесения Участником долевого строительства денежных средств в соответствии с настоящим
Договором более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более
двух месяцев.
При наличии оснований для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора, указанных
в настоящем пункте, Застройщик вправе расторгнуть Договор не ранее, чем через 30 (Тридцать) дней после
направления в письменной форме Участнику долевого строительства предупреждения о необходимости
погашения им задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении Участником долевого строительства такого требования и при наличии у Застройщика
сведений о получении Участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им
задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования, либо при
возврате заказного письма с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или
в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному адресу, Застройщик имеет право в
одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора.
6.5. В случае расторжения настоящего Договора по основаниям, предусмотренным законом или
Договором, денежные средства со счета-эскроу, подлежат возврату Участнику долевого строительства, путем
их перечисления Эскроу-агентом на счет Участника долевого строительства
Мерзлова Романа Александровича, № 40817810550000393552, открытого в Банке Сбербанк (ПАО).
При заключении договора счета эскроу, Участник долевого строительства обязан указать в договоре
счета эскроу указанный номер счета, в качестве счета, на который осуществляется возврат денежных средств.
В случае если к моменту расторжения настоящего Договора, денежные средства будут перечислены
Застройщику, Застройщик обязуется возвратить Участнику долевого строительства уплаченные по
настоящему Договору денежные средства, путем их перечисления на указанный выше счет, предварительно
уведомив Банк ВТБ (ПАО) о возврате денежных средств не менее чем за 5 (Пять) рабочих дней до их отправки
путём направления соответствующего письма с уведомлением о вручении, а также по электронной почте

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день! Необходимо ознакомится с полным договором, знать насколько Вы исправно платите, обращались ли Вы за кредитными каникулами? Я занимаюсь составлением досудебной претензии и исковых заявлений, направьте мне информацию в мессенджере или созвонимся для обсуждения ситуации

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте! Вернуть деньги можно, но процедура зависит от условий договора. Вы можете инициировать расторжение договора в судебном порядке, ссылаясь на обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств. После расторжения застройщик обязан вернуть внесённые средства. Рекомендуется обратиться к юристу для составления искового заявления и защиты ваших прав в суде.

Мы покупаем квартиру на вторичном рынке без агента. Нашли квартиру, продаваемую через агента, представляющего интересы собственника, выразили намерение внести аванс и попросили агента скинуть пример договора аванса. Но вместо договора аванса нам направили агентский договор, по которому мы должны оплатить вознаграждение агента в размере разницы между суммой объекта для продавца и суммой объекта для покупателя (нас) при условии выполнении условий договора агентом. Условия договора оставлены пустыми. Ничего не сказано о том, что вознаграждение вычитается из суммы объекта по договору. Чем грозит заключение такого договора?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Агентский договор вам в сделки не нужен совершенно. Вы очень рискуете подписывать какой-либо договор, не зная всех рисков при покупке квартиры, а тем более последствий.

Услуги по юридическому сопровождению сделок платные были и будут. Интернет, конечно же, можно читать, но ни на одном сайте авторы никогда не будут писать всех нюансов по сделкам. В любом случае, юр. сопровождение гораздо дешевле, чем возможные потери при сделке.

Левина Ирина Алексеевна

Здравствуйте. Целесообразнее заключить предварительный договор.

В агентском договоре не указано основное - предмет договора. В случае его заключения нет гарантии, что вы сможете приобрести квартиру, которая вам нужна по оговоренной цене. Это договор именно с агентом, который будет оказывать услуги, ответственности за отказ продавца он не несёт.

Здравствуйте. Можно ли указать срок выполнения работ на строительство дома при заключении основного договора 8 месяцев если в преддоговоре указан срок 3 месяца?

Ким Галина Владимировна

Можно ли указать срок выполнения работ на строительство дома при заключении основного договора 8 месяцев если в преддоговоре указан срок 3 месяца? - можете заключить допник к Предварительному, перенеся все существенные условия в основной

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Да, если срок согласован между сторонами договора. Однако нужно учитывать законодательство, применяемое к данному договору. Не все договоры подлежат изменению, иногда требуется обоснование увеличения срока.

Как данный текст написать от имени продавца, а не покупателя в доверенности?:
быть моим представителем в кредитных организациях и банках, в том числе в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России», Райффайзенбанк, Газпромбанк, Тинькофф, ЮниКедитБанк, Русский Стандарт, банк «Санкт-Петербург», Росбанк, осуществлять от моего имени и за мой счет следующие полномочия: открыть на мое имя текущий счет; распоряжаться денежными средствами, находящимися на вышеуказанном текущем счете в целях проведения расчетов за отчуждение моего Объекта недвижимости, а именно: открыть покрытый безотзывный аккредитив, в том числе для перечисления и получения денежных средств на счёт эскроу, открытый на имя депонента, на сумму, определяемую в договоре о приобретении Объекта недвижимости, а также получить уведомление об открытии и исполнении указанного аккредитива, аннулировать аккредитив, вносить изменения в условия аккредитива и подписывать в связи с этим все необходимые документы, подписывать договор счета эскроу (индивидуальные условия договора счёта эскроу), вносить денежные средства на счет эскроу, подписывать поручения на возврат средств со счета эскроу на другой счет депонента, либо подписывать поручения на открытие нового счета для возврата денежных средств со счёта эскроу,

Бронштейн Александр Михайлович

Доверенность нотариальная- идите к нему. Он все равно свой текст предложит

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Так от продавца всё тоже. Только должно быть указано конкретно полномочие по продаже такого-то имущества, принадлежащего мне... С правом получения денежных средств от покупателя, подписания ДКП, подачи документов в МЦФ. Лучше это, конечно нотариус сделает

Здравствуйте, сняли квартиру (хотели на долгий срок), в договоре прописано, что квартира с санитарными требованиями. Отдали деньги хозяину и риэлтору (50% от суммы кв), внешне все было нормально. Но вечером массово поползли тараканы, а после ночи покусали клопы. Мы решили полностью отказаться от квартиры, т.к. условия договора не выполнены. Прописано в договоре о возврате денег полностью. Хозяин соглашается только на 50%, а риэлторы "сделали свои дела" и не собираются возвращать денежную сумму. Есть ли возможность вернуть деньги от риэлтора и хозяина в полном объеме, т.к. прошло 2 дня от снятия квартиры и жить в ней совершенно невозможно

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. С риелторов деньги не вернете, а с хозяина можете в полном объёме.

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. С риэлторами зависит от договора. А вот от арендодателя точно можно всю сумму взыскать. Только фиксируйте всю антисанитарию

Добрый день! В ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2025года, а передача квартиры покупателю не позднее 31 марта 2026 года. Сегодня 29 сентября 2025года, дом не еще введен в эксплуатацию, а несколько дней назад на официальном сайте застройщика появилась информация, что ближайший срок сдачи 1 квартал 2026 года. Это нарушение условия договора. Могу ли я в этом случае предъявить претензию застройщику с компенсацией?

Мосоян Овик Гарегинович

Здравствуйте, Юлия.

Да, при нарушении условий заключенного договора Вы вправе обратиться к застройщику с исковыми требованиями. Перед подачей исковых требований Вам следует направить в адрес застройщика мотивированную претензию.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Да — это нарушение. Отправьте застройщику письменную претензию (срок ответа указать), потребуйте исполнение ДДУ либо уплату неустойки, возмещение убытков и морального вреда, а при невыплате — расторжение договора и возврат средств с процентами. Проверьте в договоре форс‑мажор и ссылки на 214‑ФЗ и ГК РФ, сохраните доказательства (скрин с сайта, переписку). При отказе — жалобы в Роспотребнадзор/прокуратуру и иск в суд. Рекомендую юриста для расчёта неустойки и подачи претензии.

Можно ли расторгнуть договор и вернуть оплату? Конкретно не устроили условия договора

Баранников Андрей Николаевич

Да, можно.

Если вы не въехали, но договор подписан, его можно расторгнуть.

Возврат оплаты и залога зависит от конкретных условий вашего договора и момента расторжения.
Присылайте договор, помогу вернуть максимум.

Шемякин Дмитрий Игоревич

Здравствуйте, пришлите мне ваш договор, я изучу и дам ответ

Покупатель оставил задаток на покупку квартиры , и по многим причинам не выкупает . И спустя нескольких лет требует вернуть задаток. С моей стороны препятствий к продаже нет.

Ким Галина Владимировна

Так договор был? Читайте условия договора.Каким образом вам передавались денежные средства - задаток?

То, что он не выкупал и не было препятствий тому должны быть доказательства.

Мерзликин Алексей Борисович

В таких вопросах составляется догвор, это же не в булочную сходить батон хлеба купить.

Смотрим договор, а если договора не было, то хотя бы должна быть расписка о передаче денег и за что. Или, что гражданин просто дал задаток в виде какой то суммы и не оформив договора и расписки пропал на несколько лет. История выглядит странная..