- 26.03.2026 13:38
Я покупатель, планирую приобрести объект недвижимости - квартиру, которая на момент покупки имеет обременение ипотека в силу закона, остаток по ипотеке 500 т.р. Продавец покупал квартиру в ипотеку в 2019 году, в 2021 году при рождении второго ребенка ей был выдан сертификат на Материнский капитал, сумму которого она полностью направила на погашении части ипотеки. Продавец на момент покупки квартиры в браке не состояла, по состоянию не сегодняшний день замуж не выходила. Доли в данной квартире двум своим детям, один из которых уже совершеннолетний она не выделяла, обязательств нотариальных по выделению долей не заключала.
ВОПРОС: Если квартира продается продавцом прямо сейчас без выделения долей детям возникнут ли у покупателя проблемы в данной ситуации при приобретении квартиры в которой использовался маткап? в будущем не заявят ли ее дети на ущемление своих прав по причине не выделения матерью долей в жилом помещении. Как в этой ситуации поступить стоит ли покупать указанное жилье, либо продавец перед сделкой должен выделить доли и только потом по разрешению опеки продать это имущество?
Добрый день!
В описанной ситуации покупка для вас рискованна. По закону жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению; если жильё было в ипотеке, это делается после снятия обременения, но обязанность по выделению долей всё равно сохраняется. Это следует из ч. 4 Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, а СФР отдельно разъясняет, что доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения.
Поэтому продажа квартиры до выделения долей детям создаёт для покупателя реальный спорный риск. На практике именно такие сделки нередко становятся предметом исков о защите прав детей, о признании сделок недействительными полностью или в части, либо о последующем выделении детям долей уже из проданного объекта.
Если продавец хочет выйти на сделку юридически безопасно, правильный путь обычно такой: сначала урегулировать вопрос с ипотекой и исполнить обязанность по маткапиталу, то есть выделить доли детям, а уже затем — если среди собственников есть несовершеннолетние — получать разрешение органа опеки на отчуждение их долей с соблюдением требований к защите их имущественных прав. Идти в сделку сейчас, когда маткапитал использован, доли детям не выделены, а квартира ещё находится в ипотеке, я бы без дополнительной глубокой проверки не рекомендовал.
Если хотите реально защитить себя как покупателя, а не просто «подписать договор и надеяться», напишите мне в личные сообщения: я помогу проверить объект по документам, просчитать риски именно вашей сделки и выстроить безопасную схему покупки, чтобы потом не остаться в суде один на один с требованиями детей, СФР, опеки или продавца.
С уважением,
А.В. Тарнюев
Да, при покупке квартиры, в которую был вложен материнский капитал, но не были выделены доли детям, существует риск признания сделки недействительной по требованию детей или органов опеки, поэтому безопаснее приобретать такую квартиру только после выделения долей детям и получения согласия органов опеки на продажу.
