Договор КП?

Можно ли признать договор купли-продажи нежилого помещения незаключенным на основании ст. 551 ГК РФ, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, обязательства по договору исполнены сторонами надлежащим образом, продавцом передано недвижимое имущество, покупателем произведена его оплата, но государственная регистрация перехода права собственности отсутствует?

Ким Галина Владимировна

Здравствуйте. Нет, нельзя. Стороны договора не только предусмотрели существенные условия, реальные правовые ее последствия, но и осуществили их (фактически имущество передано). Ст 432 ГК РФ соблюдена.

В договоре купли- продажи квартиры расчеты предусмотрены через банковскую ячейку и получить деньги продавец может при предъявлении банку выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю. Но на сегодняшний день законодательство изменилось , а именно выписку из ЕГРН с именем собственника может получить только собственник. Какой документ на сегодняшний день нужно предусмотреть в договоре купли- продажи и соответственно указать в договоре аренды банковской ячейки, чтобы продавец после перехода права собственности мог получить деньги из ячейки? Спасибо заранее за ответ помогите, пожалуйста

Туманов Денис Николаевич

После регистрации права Вы, как новый собственник получите ЕГРН со своими данными. В договоре указывайте ЕГРН

Колесник Степан Сергеевич

Любой гражданин может получить выписку из ЕГРП на конкретный объект с указанием собственника

Правильно ли оформили сделку?
Сын продает квартиру отцу. Сыну нужны деньги на учёбу. Но он уезжает учиться в другой город и не успевает оформить договор купли-продажи.
Оформлен предварительный договор купли-продажи квартиры, где указано не ниже какой стоимости оформить сделку, но с учетом рыночных цен, в течение года.
По расписке передана наличными сумма в размере той, не ниже которой продавать (по факту примерно 85% от стоимости).
Оформлена доверенность на брата продавца с правом заключения сделок.
Через 8 месяцев по доверенности от продавца подписан договор купли-продажи на бОльшую стоимость, ориентируясь на рынок. В договоре указано, что основная сумма была получена до подписания договора, остаток же будет переведен после регистрации перехода права собственности безналично на счет продавца.
Квартира в собственности более 5 лет.
Проблем с доверием нет, но надо чтобы все было законно и не было вопросов от налоговой или регистраторов.

Ким Галина Владимировна

Для того, чтобы оценить правильность оформления договоров, проведения сделки, возможных рисков при регистрации и со стороны налоговой, необходимо их узучать.

Интернет, конечно, хорошо, но не стоит безоговорочно доверять тому, что пишут в публицистике, словно это святость и безапелляционность в последней инстанции.

Михневич Ксения Николаевна

Здравствуйте. Предварительный договор под собой подразумевает, что вы в будущем заключаете основной договор на тех же условиях. В основном договоре у вас будет указано цена имущества. В наловою вы будете предоставлять копии договоров при подачи декларацит. Вопросов возникнуть недолжно

Что делать мне как покупателю в данном случае? Могу ли я рассчитывать на возмещение какое-либо? Какие документы мне нужно оформить?

Между мной (покупатель, физ.лицо) и продавцом (физ. лицо) 27.12.2019 г. заключен договор купли-продажи земельного участка и дачного дома на нем. тогда же и сдали договор на регистрацию в МФЦ.

Дом был застрахован.

В новогодние каникулы произошел пожар и дом полностью сгорел. Дату возникновения пожара экспертиза установить не смогла, сказав лишь, что пожар произошел в период с 31.12.2019 по 05.01.2020. На момент пожара Росреестр не работал, соответственно, сведения о регистрации перехода права собственности получить не представлялось возможным. В первый рабочий для МФЦ день Покупатель подал заявление на приостановление регистрационных действий.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Для того, чтобы определить ваши правовые действия, возможность получение возмешения, если фактически договор был исполнен, и деньги вы оплатили, нужно ознакомиться с заключённым договором, договором страхования. Без изучения документов, всех обстоятельств дела такие вопросы не решаются. Возможно, что будет отдельный спор со страховой по факту признания события страховым случаем, моментом начала действия договора страхования.

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Так Вы подали заявление на приостановление рег действий. Сомневаюсь что приостановят, да и зачем? Ведь в договоре должен быть пункт о том, что дом, ключи от него и все документы переданы покупателю. Право перешло к Вам, но переход ещё не зарегистрирован. То есть сгорело Ваше имущество. Вы пишите про страховку, является ли пожар страховым случаем по этому полису?.Скорее всего - да. То есть Вам нужно собирать необходимые документы и получать страховое возмещение.

В течение какого срока продавец земельного участка должен подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Покупателю? как правильно прописать срок в договоре?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Как правило 5-7 дней с даты заключения договора. Но любая сделка имеет свои обязанности, поэтому ориентироваться необходимо на договорённости между сторонами. Также необходимо в договоре учесть все правовые нюансы, которые обязательны для юридически грамотно составленных качественных договоров купли-продажи земельного участка. Если договор формальный, пишите в течение 5 рабочих дней.

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Если сделка не нотариальная, то продавец и покупатель вместе подают ДКП в МФЦ непосредственно при (или сразу после) подписания договора и передачи денег. Срок регистрации права - 10 дней. Госпошлину обычно оплачивает покупатель, так как право переходит к нему

Можно ли оспорить (признать незаконным) в порядке, предусмотренном КАС РФ, решение государственного регистратора о регистрации перехода права собственности на квартиру? Дело в том, что регистратор не заметил противоречия в представленных документах: порядок расчетов (часть суммы с копейками) противоречит общей сумме договора, в решении суда ссылка на один договор целевого жилищного займа на одну сумму, а представлен на регистрацию другой договор ЦЖЗ на другую сумму.

Камынин Илья Юрьевич

Добрый день, Антон. Да, возможно оспорить. Однако нужно понимать последствия, причинённые Вам, и потому нужно исходить из документов. Готов помочь

Аникеева Екатерина Игоревна

Здравствуйте!

Безусловно, решение государственного регистратора подлежит оспариванию в порядке главы 22 КАС РФ. В случае несогласия с решением государственного регистратора в суд подается мотивированное административное исковое заявление, которое должно соответствовать требованиям ст.ст. 218-220 КАСРФ

Покупаем квартиру в несданном доме, в договоре просто написали что передача денежных средств в счет оплаты в течение 3 дней после государственной регистрации. Правовая экспертиза росреестра пропустит регистрацию перехода права с такой формулировкой оплаты? Смотрят ли они пункт про расчеты?
Либо лучше написать что оплата в день подписания договора?
Риэлтор говорит что так как переуступка в договоре должно быть написано что оплата обязательно после регистрации, а если бы была купля-продажа то можно было бы написать что в день подписания договора.

Чеботарев Василий Сергеевич

Возможны различные условия договора

"8.Право собственности на Объект недвижимости возникает у ПОКУПАТЕЛЯ с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ПОКУПАТЕЛЮ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области."

Леонова Людмила Николаевна

Да, это верная формулировка, соответствующая закону. Лучше анализировать весь договор.

Василенко Василий Тихонович

Приветствую, гость! Обратитесь за приватной консультацией к адвокату, специализирующимся на договорном праве, профессиональная помощь будет бесценной. Желаю удачи!

Спор между физическими лицами. Суд первой инстанции вынес решение обязать продавца заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
право собственности перешло к покупателю.
Продавец не передал ключи покупателю, так как покупатель не оплатил полную стоимость квартиры по решению суда первой инстанции.
Однако покупатель зарегистрировался в квартире, но не может оплатить большую часть её стоимости, потому что РОсвоенипотека и банк отказались перечислить деньги, так как в решении суда первой инстанции указан недействующий договор целевого жилищного займа, а действующий договор покупатель не представил в суд первой инстанции и не уточнил исковые требования.
В исправлении описок и ошибок покупателю судом первой инстанции отказано.
Кассационный суд общей юрисдикции отменил решение апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Может ли сейчас продавец добиться отмены регистрации покупателя в квартире по месту жительства?
Можно ли оспорить регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, если в решении суда указан недействующий договор целевого жилищного займа от одной даты и с одной суммой, а вместе с решением суда на регистрацию был подан другой договор (действующий) от другой даты и с другой суммой (наличие противоречий между документами)? Последствие регистрации: переход права собственности к покупателю, но продавец не получил деньги (просрочка исполнения).

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Пока в ЕГРН покупатель записан собственником, МВД снимет его с регистрационного учёта лишь по судебному решению. Поэтому сначала обжалуется сама запись: в апелляции заявите доводы о несоответствии решения фактическим документам (иной договор, иная цена) и просите отменить принятие договора. При отмене откажитеcь от сделки или подайте отдельный иск к Росреестру и покупателю о признании регистрации права недействительной (п. 1 ст. 31.2 ФЗ-218). После исключения записи регистрация по месту жительства автоматически аннулируется.

Покупаем вторичку, квартиру, хотим оформить ДКП на следующих условиях: Вносим часть денег сейчас, а остальную часть до 30 декабря + использование маткапитала

Нужен ДКП с отсрочкой перехода права собственности, где право собственности переходит к покупателю после полной оплаты цены.

Такое возможно? Где почитать информацию и заказать составление подобного договора?

Ватолин Александр Иванович

Да, такое возможно, но не в той формулировке, которую Вы ищете. Отсрочка перехода права собственности (Правовая основа): Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не предусматривает отсрочку регистрации перехода права собственности до полной оплаты. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи (ДКП) с рассрочкой/отсрочкой платежа и маткапиталом: Возможность: Вы заключаете стандартный ДКП, в котором указываете: Факт внесения части суммы (аванса). Условие о рассрочке/отсрочке окончательного платежа (до 30 декабря). Факт оплаты части цены за счет средств материнского капитала (с указанием обязательства по подаче заявления в СФР). Переход права собственности на покупателя регистрируется в Росреестре сразу, но одновременно на квартиру накладывается обременение — ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»). Обременение снимается Росреестром только после полной оплаты цены по ДКП (включая поступление средств маткапитала и оставшуюся часть). Где почитать и заказать: ст. 488, 551 ГК РФ; ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 77). Закажите составление ДКП у профильного юриста по недвижимости или нотариуса. Нотариальное удостоверение ДКП (по желанию, не обязательно) даст максимальную юридическую защиту и гарантии регистрации. Право собственности перейдет сразу с обременением (ипотекой в силу закона) до внесения всей суммы и средств маткапитала.

Броновицкий Анатолий Олегович

Здравствуйте. Могу помочь Вам в данном вопросе. Мои контакты указаны в моем профиле

Как оформить договор перехода права собственности на квартиру с одного лица на другое, чтобы предусмотреть право проживания определенного лица.
То есть, чтобы оформить договор на одного человека, но чтобы он не смог выгнать другого пожилого человека, чтобы у него осталось право проживания в этой квартире.

Игнатенко Анастасия Борисовна

В договоре о переходе право собственности прописать о сохранении права проживания третьего лица

1. Вводные данные
Между мной и застройщиком был заключён договор купли-продажи машиноместа.
Форма оплаты, закреплённая в договоре: ипотечные средства банка + мои
Первоначальный взнос или аванс мной не вносился, никаких обеспечительных платежей не было.
Сделка должна была завершиться только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
В договоре есть стандартный пункт:
«Машиноместо находится в залоге у банка до полного исполнения обязательств по ипотеке».
2. Что произошло
Банк отказал в выдаче ипотечного кредита (из за того, что в договоре был прописан пункт о том, что банк готов перечислить деньги свою часть в теч 45 дней, соотв в этот срок застройщик так и не зарегестрировал на меня право собственности)
По этой причине:
деньги застройщику не поступили,
переход права собственности не был зарегистрирован,
объект юридически не перешёл в мою собственность.
3. Правовая логика договора
Из текста договора следует следующее (перескажу смысл без дословного цитирования):
Обязанность покупателя оплатить объект возникает только после госрегистрации перехода права собственности, поскольку оплата должна производиться ипотечными средствами.
Переход права является юридическим событием, которое запускает основные обязательства сторон.
Пункт о залоге у банка применяется только в ситуации существующей ипотеки, которой в данном случае нет.
Поскольку:
переход права собственности не произошёл,ипотека не была оформлена,
банк не перечислил средства,
— обязательство по оплате не возникло, и сделка фактически не вступила в исполнение.
4. Текущее юридическое состояние
Я не являюсь собственником машиноместа.
Задолженности перед застройщиком у меня нет, так как договор предусматривал единственный способ оплаты — средствами банка, и этот способ не реализован.

5. Потенциальные риски, которые хочу уточнить
Может ли застройщик предъявить какие-либо требования при том, что сделка не была исполнена ни одной из сторон?
Правильно ли я понимаю, что отсутствие перехода права собственности делает договор юридически незавершённым и неисполненным, а значит обязательства по оплате не возникли?
Нужна ли для полной чистоты юридическая фиксация ситуации — например, дополнительное соглашение о расторжении? я написал им на почтутрбование о расторжении, но они не торопятся.

Арахова Диана Алексеевна

Здравствуйте. У вас обширный вопрос вы можете связаться с любым юристом сайта

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте, пока машиноместо не зарегистрировано на вас, а кредит не выдан, главное обязательство – заплатить – не наступило, поэтому задолженности нет. Но договор всё-таки действует, и застройщик теоретически может требовать неустойку, если в тексте написано, что отказ банка = ваша вина. Чтобы закрыть вопрос, направьте застройщику заказное письмо об одностороннем отказе (ст. 450.1 ГК) и попросите подписать соглашение о расторжении.

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, собираемся покупать квартиру и узнали, что она с обременением пожизненного проживания, пользования и регистрации (указано в договоре дарения). Договор дарения от 2018 года, сам Даритель зарегистрирован и проживает по другому адресу с 2016 года. Как нам себя обезопасить в части снятия данного обременения? Взять нотариальный отказ?Может ли впоследствии, после перехода права собственности на нас, Даритель оспорить этот нотариальный отказ?

Эминов Рустам Лазарович

Я бы не покупал без предварительного снятия обременения: оно прекращается только по соглашению сторон с регистрацией в Росреестре или по решению суда, нотариальный отказ сам по себе не защищает и может быть оспорен, поэтому сначала снятие обременения — потом сделка.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Право пожизненного пользования записано в ЕГРН, пока его не снимут, даритель может вернуться. Попросите:
1. Дарителя и нынешнего владельца подписать у нотариуса соглашение об отказе от права пользования.
2. С этим соглашением подайте совместное заявление в МФЦ, чтобы Росреестр погасил обременение.
После госрегистрации удалённого права даритель уже ничего не оспорит: его права исключены из реестра. Без этих шагов покупать рискованно.

Здравствуйте. С бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества - определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - это две квартиры в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка.
Банк настаивает на том, что это изменение кредитного договора и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора и по изменению состава созаёмщиков и собственников. Но мы не запрашиваем об изменении кредитного договора, так как состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не стороны и не предмет кредитного договора, то есть кредитный договор не касаются. Стороны кредитного договора - это только "кредитор (банк)" и "созаёмщики".
Также Пао Сбербанк отвечает, что если нужно чтобы банк оказал его услугу "выделение долей в собственности", нужно выбрать услугу по изменению состава собственников и созаёмщиков - но во-первых это подмена понятий, так как выделение долей и изменение кредитного договора - это разные понятия и разные действия, во-вторых, нам не нужна и банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе и не имеет к ним никакого отношения.
Банк относится к нашему имуществу только как залогодержатель. Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из ГК РФ ещё в 2014 году. Согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).
Нотариус разъяснил мне, что требует данное соглашение на основании пункта 4, ст 53 Федерального закона О государственной регистрации недвижимости - "Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке."
Во-первых - данная норма диспозитивная. Рядом других законов и решений верховного суда, именно и установлено иное - то, что согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Но нотариус и слышать ничего не хочет и говорит что нотариальная палата мне скажет тоже самое.
Во-вторых - ни нотариус, ни банк - не органы осуществляющие внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Орган ответственный за это я так понимаю - Росреестр. Значит указанное согласие нужно для Росреестра, а не для нас и не для нотариуса для заверение нашего соглашения? Почему тогда заставляют собственников

Скороварова Светлана Анатольевна

Нотариус прав формально, но вы правы по существу. Без согласия банка нотариальное соглашение не будет зарегистрировано в Росреестре — останется просто бумагой.

Суть проблемы:
П. 4 Ст. 53 ФЗ-218: Росреестр обязан требовать согласие залогодержателя для регистрации любых изменений в ЕГРН по заложенному имуществу.
П. 41 Постановления Пленума ВС № 23: Определение долей супругов по существу не требует согласия банка, так как не является отчуждением.
Коллизия: Постановление Пленума — это разъяснение для судов, а не для Росреестра. Регистрирующий орган действует по п. 4 Ст. 53.

1. Судебный раздел имущества — единственный надежный способ

Суд разделит квартиры без согласия банка, руководствуясь п. 41 Постановления Пленума ВС № 23. Банк привлекается как третье лицо, но его несогласие не препятствие.
Судебное решение регистрируется в Росреестре без согласия залогодержателя.

2. Письменный отказ нотариуса + обжалование

Требуйте у нотариуса мотивированное постановление об отказе (ч. 2-3 Ст. 48 Основ о нотариате). Обжалуйте в суде, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23.

3. Запрос банку о бесплатном согласии

Направьте официальный запрос с требованием согласия без платы, ссылаясь на п. 41 Постановления Пленума ВС № 23 и ст. 10 ГК РФ (запрет злоупотребления правом). Банк откажет. Но письменный отказ можно оспорить в суде.

Ваша позиция верна для суда, но не для нотариуса/Росреестра.

Здравствуйте. Проходила процедуру банкротства в 2021 году, в 2022 признали банкротом и списали все долги(имущество не тронули, так как оно единственное и муниципальное ). В 2025 году решила приватизировать квартиру, так как хотим купить дом. Соответственно, сейчас сталкиваюсь с проблемой продажи недвижимости, как только покупатели узнают что я банкрот.
Хотела поинтересоваться, есть ли риски для будущих покупателей, ведь обременений нет, задолженности тоже, запрета на регистрацию перехода права собственности тоже нет? Спасибо

Ватолин Александр Иванович

Рисков для покупателей нет. Процедура банкротства завершена в 2022 году, дело закрыто. Квартира на тот момент была муниципальной, она не входила в конкурсную массу и не могла быть реализована. Вы приватизировали жилье в 2025 году, уже после списания долгов. Это ваше законное имущество, на которое старые кредиторы претендовать не могут. Сделка не может быть оспорена по «банкротным» статьям, так как долги уже списаны судом.Показывайте покупателям решение суда о завершении процедуры реализации имущества. Это подтвердит, что вы «чисты» перед законом и претензий к вашему имуществу быть не может.

Гибадуллина Алия Аслямовна

Здравствуйте Предложите им приобрести за Ваш счет титульное страхование на 10 лет.