Ответ нейросети:
Вы подняли очень важный и на практике распространённый вопрос. Давайте разберёмся по существу, с учетом законодательства РФ и сложившейся практики.
1. Прекращение ипотеки (записи об ипотеке) в ЕГРН:
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":
> "Государственная регистрация прекращения ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя..."
В исключительных случаях (например, невозможность получить заявление от залогодержателя) возможно обращение в суд.
2. Кто вправе подавать заявление?
Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":
> "Заявление о государственной регистрации прекращения ипотеки подается залогодержателем..."
Исключения из этого правила предусмотрены только при наличии вступившего в законную силу судебного акта.
3. Порядок рассмотрения заявления:
Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ-218, государственный регистратор в течение установленного срока рассматривает заявление и принимает решение — зарегистрировать, приостановить или отказать.
Приостановление возможно (ст. 26 ФЗ-218) в случае непредставления необходимых документов, наличия спорных/неясных обстоятельств и др. Однако приостановление возможно только в рамках "регистрационного действия".
4. Является ли "прекращение ипотеки" регистрационным действием?
Да, прекращение ипотеки — это государственная регистрация прекращения обременения (ст. 25 ФЗ-218, ст. 25 ФЗ-102).
5. Почему вам отказали, а не приостановили?
Отказ регистрирующего органа обоснован тем, что заявление подано ненадлежащим лицом (не залогодержателем).
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 27 ФЗ-218 "Государственный регистратор отказывает в государственной регистрации в случае, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо".
То есть:
- Если причина отказа — ненадлежащий заявитель, то это основание для отказа, а не для приостановления (см. также Письмо Росреестра от 11.01.2018 N 14-исх/00160-ГЕ/18).
- Приостановление применяется, если не хватает документов, есть неясности, нужна дополнительная информация и т.п., но не тогда, когда заявитель вообще не вправе обращаться.
6. Итоговый ответ:
> Если заявление о прекращении ипотеки подано не залогодержателем, а новым собственником (не являющимся стороной по ипотеке), то Росреестр правомерно выносит отказ, а не приостановление, поскольку согласно ст. 27 ФЗ-218 подача заявления ненадлежащим лицом — прямое основание для отказа, а не для приостановления. Приостановление применяется в иных случаях (например, не хватает документов, есть спор по правам и т.п.).
7. Что делать в вашей ситуации?
Если связи с залогодержателем (продавцом) нет, единственный законный путь — обращение в суд с требованием о прекращении записи об ипотеке в ЕГРН (например, если исполнены все обязательства и ипотека фактически прекращена). На основании решения суда Росреестр уже обязан внести изменения.
---
Нормативные акты:
- ФЗ-218 "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 25-27)
- ФЗ-102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 25)
- Письмо Росреестра от 11.01.2018 N 14-исх/00160-ГЕ/18
Если нужны ссылки на конкретные нормы или образцы судебных исков — дайте знать, пришлю!
