Наследство?

Отвечаю как юридический консультант в России:

Краткий ответ:
Указанный "договор дарения" 2012 года юридической силы не имеет, если он не был исполнен, не зарегистрирован, и право собственности на одаряемого не было оформлено в Росреестре. После смерти дарителя и оформления наследства за наследниками по закону все права на имущество переходят к ним. Оспорить их право может лишь лицо, чьи права нарушены, и только в судебном порядке, если есть основания.

Обоснование:

1. Государственная регистрация права собственности обязательна:
С 1998 года (Закон о госрегистрации №122-ФЗ, ныне — №218-ФЗ) переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации в Росреестре переход права не считается состоявшимся (ст. 131 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

2. Договор дарения без регистрации — не основание для перехода права:
Если в 2012 году был заключён договор дарения, но:
- он не удостоверен нотариально (если это требовалось),
- не зарегистрирован в Росреестре,
- передача права собственности не оформлена,
то право собственности к одаряемому не перешло. Даритель оставался собственником до смерти.

3. Наследование:
После смерти дарителя, если завещания нет, наследование происходит по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследники по закону приняли имущество, нотариус проверил отсутствие зарегистрированных обременений и иных прав — все оформлено правильно.

4. Договор дарения утратил силу:
Даже если договор был подписан, но не исполнен в части регистрации, то:
- Он не порождает перехода права.
- Если одаряемый (или его наследники) не совершили действий по регистрации права за 13 лет, считается, что они этим правом не воспользовались.
- После смерти дарителя сделки с его стороны невозможны (ст. 418 ГК РФ — обязательства прекращаются смертью гражданина, если личное исполнение невозможно).

5. Оспаривание наследства:
Единственный путь для "одаряемого" или его наследников — оспаривать действия наследников в суде, представив доказательства действительности договора, передачи имущества и причин неоформления права. Но шансы на успех крайне малы, учитывая истечение срока давности (ст. 200 ГК РФ — 3 года с момента, когда лицо узнало/должно было узнать о нарушении права).

6. Действия нотариуса:
Нотариус действовал по закону: проверил Росреестр, отсутствие иных прав, обременений, действующих договоров. Если в ЕГРН не отражено перехода права — у нотариуса нет оснований учитывать недействительный договор дарения.

---

Вывод:
Договор дарения 2012 года юридической силы не имеет, если не был зарегистрирован и не исполнен. Все права на недвижимость после смерти дарителя переходят к наследникам по закону, которые их уже оформили. Претендовать на имущество по "старому" договору никто не может, если только не будет судебного решения в пользу одаряемого, что маловероятно. Ваши наследники — полноправные собственники.

Рекомендация:
Хранить документы о наследовании, выписки из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство и не беспокоиться по поводу "старого" незарегистрированного договора дарения.