Конфликт интересов в сфере аренды коммерческой недвижимости.?

Здравствуйте!
Помещение склад, три собственника физ. лица. Используется под магазин и склад. Изначально было открыто ООО, в котором состояло три собственника этого помещения и помещение использовалось под магазин.
В 2017 году один из собственников и учредителей переезжает в другой город и договаривается на словах с двумя другими, что они будут перечислять энную сумму за использование помещения и мат. ценностей.
В 2018 году два собственника отказываются продолжать платить третьему платить ежемесячную сумму и предлагают ему выйти из состава учредителей ООО, что он и делает.
С этого времени, то есть с 2018 года, оставшиеся два учредителя ООО продолжают использовать помещение под склад-магазин, не платят за использование помещения третьему собственнику арендную плату и отказываются его продавать, объясняя это тем, что пользуются только своими долями.
Вопрос, как заставить их платить арендную плату и есть ли возможность взыскать арендную плату за прошлые годы?

Ефимов Валерий Павлович

Здравствуйте, Дмитрий!

Ситуация, которую вы описываете, к сожалению, очень типична. Когда договоренности остаются на словах, а отношения между собственниками портятся, всегда страдает тот, чьи права ущемляют. Но отчаянию не место — у вас есть веские юридические основания для восстановления справедливости.

Коллеги правы в главном: решать вопрос придется через суд. Но давайте разберемся не просто "как подать в суд", а как выстроить сильную и обоснованную позицию.

Куварин Александр Львович

В судебном порядке

Добрый день.
Заключен договор аренды нежлого помещения между двумя ИП в котором указано, что Арендодатель обязуется обеспечить нежилое помещение отоплением, элекоэнергией, водоснабжением.
В другом пункте по расчетам прописанно, что в арендную плату не включены:
- расходы по содержанию арендуемого помещения, оборудования, коммунальные услуги, теплоснабжение электроэнергия, уборка снега, пожарно-охранная сигнализация, вывоз ТБО.
Имеет ли юридическую силу в суде такой пункт, что Арендатор обязан оплачивать комм услуги.
В устной форме тоже договаривались что арендатор должен оплачивать комм услуги.

Кондрашкина Жанна Викторовна

Здравствуйте. Эти пункты не являются взаимоисключающими. Обратите внимание, что в первом пункте указано, что "Арендодатель обязуется ОБЕСПЕЧИТЬ помещение отоплением и далее по тексту". Т.е., если выражаясь проще, он должен передать вам помещение, в котором будет отопление, и иные перечисленные ресурсы. Тут не указано, что это входит в стоимость или он их оплачивает за свой счет.

А вот второй пункт как раз уже регулирует момент оплаты этих ресурсов и исходя из его содержания, их стоимость оплачивается "сверх" арендной платы Вами.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Устную форму к письменной форме договора не пришьешь.

При наличие противоречий они могут быть устранены доп соглашением к договору.

Если нужна подробная консультация, составление документов, обращайтесь

Тема: Юридическая консультация по спору с арендатором (АО «Тандер»)

Здравствуйте! Меня зовут Евгения Дырда, я являюсь собственником нежилого помещения в г. Мурманске, сданного в аренду АО «Тандер» (сеть «Магнит») по договору от 2013 года.

С 2021 по 2023 год между нами ежегодно заключались дополнительные соглашения о повышении арендной платы. В ноябре 2024 года мной было направлено уведомление об увеличении арендной платы на 2025 год до 689 000 рублей. АО «Тандер» не выразило возражений, но также не подписало соглашение. В 2025 году арендатор начал оплачивать аренду по ставке 580 000 рублей, установленной в допсоглашении 2022 года.

С моей стороны было направлено компромиссное предложение — ставка 660 000 рублей, однако оно также проигнорировано.

Прошу проконсультировать по следующим вопросам:

Возможно ли понуждение арендатора к заключению дополнительного соглашения?
Может ли это считаться существенным нарушением и основанием для расторжения договора?
Какова перспектива спора в суде и какие шаги стоит предпринять?
Документы: основной договор, допсоглашения 2021–2023 гг., уведомление 2024 года, переписка.

Встретиться лично не могу — интересует дистанционная консультация.
Связь удобна по WhatsApp или e-mail.

С уважением,
Евгения Дырда
тел. +7 915 347-07-77 (WhatsApp)
e-mail: ooosuerte@gmail.com

Малюк Андрей Григорьевич

Здравствуйте, Евгения!

Спасибо за ваше обращение. Судя по описанной ситуации, у вас есть вопросы, требующие детального рассмотрения, связанные с арендными отношениями.

Для точного понимания и поиска решения важно учесть все детали договора и дополнительные соглашения.

Предлагаю записаться на консультацию, чтобы вместе разобраться в вашей ситуации. На встрече мы сможем подробно изучить документы и определить дальнейшие шаги.

Пожалуйста, свяжитесь со мной для уточнения удобного времени консультации. Буду рад помочь вам.

Моргачев Алексей Николаевич

Если подобное увеличение размера арендной платы предусмотрено договором, то можете требовать оплаты в повышенном размере. Без досудебной претензии и актом сверки обращаться в суд нежелательно. Перечень требований в таком случае, которые Вы можете заявить обращаясь в суд, не очень большой (например, взыскать остаток задолженности, процентов, расторгнуть договор)

Здравствуйте! В январе 2024 г, я заключил договор аренды нежилого помещения с АО "Компания дельта", но по финансовым причинам не оплатил несколько платежей, с их стороны должно было быть наверное расторжение договора в одностороннем порядке согласно ст. 619 ГК, но они этого не сделали и с меня сейчас они с помощью приставов хотят взыскать практически 120000 рублей, ( ИП в количестве 2 штук поступило в банк) включили даже уже 2025 год.

Таких конечно средств у меня насчету нет, что делать и как решить этот вопрос с минимальными финансовыми потерями?
Спасибо!

Радостева Анфиса Михайловна

Добрый день! Когда было вынесено судебное решение по вашему делу? В течение года можно восстановить срок для обжалования решения. И сумма 120 000 руб. из чего состоит из просроченных платежей и пеней? или они начисляют за пользование помещением после того, как вы перестали им пользоваться? Если есть о чем спорить, то можно попробовать восстановить срок для обжалования, если нет, то можете заключить мировое соглашение с кредитором, в котором будет график выплаты задолженности.

Чистякова Ольга Алексеевна

Добрый день. А вы пользовались и пользуетесь в настоящее время помещением? Заявляли о намерении расторгнуть договор по причине невозможности оплачивать аренду? Если в банк поступили исполнительные листы видимо уже суд.дело состоялось. Вас не уведомляли?

Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

У меня сразу 2 вопроса. Первый очень коротки. Одна аптечная сеть не буду называть ее она московская в прямом смысле вытесняет наши региональные сети аптек. МОгу ли я как физическое лицо помешать этому юридическими методами или лучше в это дело не лезть? и к какой области права это относится?? просто даже Яндекс не дает ответа пишет нет ответа на вопрос. И второй вопрос - если я плачу кредит и обычно всегда в случае возврата покупки по кредитной карте за счет суммы возврата погашался минимальный ежемесячный платеж. А буквально летом вдруг у них изменилась система теперь при возврате покупок кредитная карта пополняется н минимальный платеж месячный не гасится. Говорят изменили условия выплат. Разве это не является нарушением Гражданского КОдекса? насколько я знаю поле подписания договора одна сторона не может в одностороннем порядке изменять условия договора. И мне кажется в этом случае я даже имею право не платить кредит вообще

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Кратко:

Вопрос о вытеснении — это антимонопольное/конкурентное право. Как физлицо вы можете подать жалобу в ФАС с доказательствами (цены, эксклюзивные договоры, демпинг), обращаться в местную администрацию или бизнес‑ассоциации — но без серьёзных фактов результата мало.
По кредитке — изучите договор: допускает ли банк односторонние изменения и как уведомляли. Потребуйте письменное разъяснение и перерасчёт, жалобу в банк и в ЦБ; в суд при необходимости. Не прекращайте платежи — это приведёт к проблемам.

Добрый день.
Подскажите, можно ли сделать обеспечительный платеж не возвратным в рамках договора аренды. Имеется ли какая-нибудь судебная практика и нормы закона позволяющие это сделать.

Чеботарев Василий Сергеевич

Здравствуйте! Обеспечительный платёж может быть невозвратным только при определенных обстоятельствах. Их необходимо описывать в договоре

Коликов Николай Леонидович

Добрый день! Обеспечительный платеж по договору аренды в российском праве, как правило, носит обеспечительную функцию и подлежит возврату после прекращения договора, если арендатор исполнил свои обязательства. Чтобы обеспечить невозвратность обеспечительного платежа, важно правильно сформулировать договор:

1.Указать, что платеж – это предоплата за последний месяц аренды.
2.Описать его как компенсацию за амортизацию помещения или расходы на ремонт.
3.Прописать чёткие условия, при которых он не возвращается (например, досрочное расторжение договора арендатором).

При этом, суд может признать такие условия недействительными, если посчитает, что обеспечительный платеж имеет чисто обеспечительную функцию, а не платёжную или компенсационную. Поэтому важно грамотно обосновать его характер в договоре.

Добрый день! Есть здание в собственности, получено разрешение на реконструкцию (пристрой), земля в собственности, есть проект, градостроительный план. Пристрой сделан, помещение в пристрое сдано в аренду, но ещё не получено разрешение на ввод объекта (пристроя) в эксплуатацию. Арендатор больше года пользовался помещением (осуществлял торговлю), исправно платил арендную плату. Арендодатель работает на патенте, эта площадь (которую занимал арендатор) в патенте указана и оплачена.
Арендатор обратился в суд с требованием признать договор аренды ничтожным и в порядке применения реституции взыскать с арендодателя денежные средства, оплаченные за аренду за весь период.

Насколько это правомерно?

Чеботарев Василий Сергеевич

Здравствуйте! Такое возможно. Необходимо проанализировать целесообразность предъявление встречных требований за необоснованное обогащения за счет незаконного использования чужого имущества.

Малюк Андрей Григорьевич

Здравствуйте!

Ваша ситуация требует тщательного анализа и профессионального подхода. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию пристроя может привести к различным юридическим последствиям, включая признание договора аренды недействительным. Для оценки всех аспектов дела и разработки оптимальной стратегии защиты ваших интересов необходимо учитывать множество факторов.

Я могу помочь вам разобраться в этой ситуации, защитить ваши права и интересы. Моя задача — проанализировать все документы, выявить слабые и сильные стороны вашей позиции и предложить наиболее эффективные пути решения проблемы.

Обратившись ко мне, вы сможете получить профессиональную юридическую консультацию, разработать стратегию защиты ваших прав и, при необходимости, представить ваши интересы в суде.

Здравствуйте, вопрос такой администрация расторгла договор аренды земли по размещение нто без уведомления в одностороннем порядке,письмо о расторжении мы получили 05.02.2025 ,подали иск в суд 15.05.2025,договор на пять лет с пролонгацией действует с 23 по 28 год. сейчас они давят в суде на то,что мы поздно подали иск к ним,так как прошло более 3 месяцев,что у нас был срок 3 месяца,что это за срок три месяца,на сколько я в курсе меньше 1 года в Рф нет сроков исковой давности,а они ссылаются именно на то что мы не уложились в три месяца,адвокат говорит,что да есть какая то норма про три месяца,прошу разъяснить опытных юристов

Чеботарев Василий Сергеевич

Не зная ситуации, сложно сказать. Возможно, речь идет о 3-х месячном сроке для обжалования действий госорганов и должностных лиц, возможно, о каком-то сроке, установленным договором.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Трёхмесячный срок — это не общая исковая давность, а срок для обжалования акта (решения администрации) и обычно исчисляется со дня получения уведомления о расторжении. Проверьте договор и дату получения письма — от неё считаются три месяца. Суд может восстановить пропущенный срок при уважительных причинах. Рекомендую собрать доказательства даты получения, подготовить ходатайство о восстановлении срока и срочно проконсультироваться с юристом для правильной процессуальной позиции.

В арендуемом офисном помещении произошло отключение интернета, как выяснилось, причина была в ремонтных работах, ведущихся в соседнем помещении: строители с разрешения Главного инженера здания (Арендодатель) перерезали оптоволоконный кабель. Главный инженер на словах признал свою вину и предложил Арендатору самостоятельно произвести ремонт, с последующим возмещением расходов Арендодателем. По окончании ремонтных работ, Арендодатель не отвечает на письма и претензии о возврате стоимости ремонта. Акт о повреждениях Сторонами не составлялся, в лучшем случае можно сослаться только на показания Подрядчика который проводил ремонт. Письменных согласований/подтверждений о ситуации от Арендодателя тоже скорее всего нет. Согласно условиям Договора аренды, поддержание внутренних коммуникаций в здании - обязанность Арендодателя. Подскажите, пожалуйста, есть ли какая-то перспектива взыскать сумму ремонта в судебном порядке?

Василенко Василий Тихонович

Сергей, здравствуйте! Перспектива есть, но для этого надо действовать.

Носиков Андрей Александрович

Сергей добрый день.

Шансы на взыскание есть.
1. Обоснование. По ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан содержать коммуникации. По ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу, подлежит возмещению в полном объеме.
2. Доказательства. Отсутствие акта компенсируйте показаниями подрядчика (ст. 55 АПК РФ), чеками об оплате и договором.
3. Действия. Направьте досудебную претензию (ст. 4 АПК РФ) ценным письмом с описью. При отказе подавайте иск. Суд учтет условия договора и свидетельские показания.

По договору аренды оборудования, прописан пункт: при несвоевременном возврате оборудования неустойка в размере 100000 (сто тысяч рублей), когда просили о продлении сроков, арендодатель заверил что работайте потом сделаем документы, в итоге сегодня арендодатель без уведомления забрал оборудование и выставил претензию с требованием оплатить основной долг который наступит после 25 числа этого месяца, то есть на оплату есть еще 6 дней. И требование оплатить неустойку в размере 3900000 (три миллиона девятьсот тысяч рублей). Сумма договора 1,3 млн

Ким Галина Владимировна

Молодец арендодатель. Теперь у вас 2 пути: либо оплачивать требование или оспаривать в суде, наверняка арбитраж. Процесс в арбитраже имеет свои особенности при рассмотрении хозяйственных споров, требующих мотивированности позиций, подготовки достаточных доказательств именно в части предмета и основания иска, свидетельские показания, в вашем случае, которые могут подтвердить устный договорняк, не принимаются. Надо смотреть документы, формировать защиту в части ответа на требование, возможно и более вероятно, готовится к суду.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Никакого заблуждения нет, свободу договора никто не отменял, а договоренности и все допсоглашения должны быть оформлены письменно, о чем в вашем договоре, наверняка есть пункт. Если вы пренебрегли условиями действующего договора, нормами права, не оформили все документально это не есть введение в заблуждение или некий обман. А незнание закона не освобождает от ответственности, в том числе в хозяйственных спорах.

Сумму требований можно уменьшить на законных основаниях. Для этого необходимо подготовить в адрес арендодателя обоснованные на праве возражения по претензии. Не исключаю, что придется рассматривать спор в арбитражном суде.

Как вы видите дальнейшие юридические действия в следующем случае:
1. Был иск о взыскании арендной платы и встречный иск о компенсации расходов на изготовление оборудования. Оборудование осталось у арендодателя, но не находится в ранее арендованном помещении. Арендодатель в судебных заседаниях утверждал, что оборудование ему не нужно и готов вернуть его (это отражено в решении суда). Суд удовлетворил взыскание арендной платы, и отказал в компенсации расходов, ссылаясь на то, что оборудование является собственностью того, кто его создал, т.е. не принадлежит арендодателю. Решение вступило в силу.
2. Согласно этому решению собственник направил требование о возврате оборудования, на что получил отказ со ссылкой на ст. 359 ГК. После длительной переписки собственник подал иск об изъятии оборудования из чужого незаконного владения. В удовлетворении отказано по причине истечения срока исковой давности.
3. Бывший арендодатель часть оборудования утратил и сейчас идет рассмотрение иска о взыскании убытков по утраченному имуществу.
4. Так же бывший арендодатель на судебных заседаниях заявляет о том, что теперь оставшееся оборудование перешло в его собственность на основании того, что было отказано в иске об изъятии оборудования из чужого незаконного владения.

Какие перспективы в данном случае имеют следующие иски:
1. Иск о взыскании неосновательного обогащения ввиду присвоения бывшим арендодателем имущества
2. Уточнить иск по убыткам и включить в него полную стоимость всего оборудования
3. Подать на пересмотр первого дела по новым обстоятельствам ввиду того, что оборудрование бывший арендодатель и не собирался возвращать и получить компенсацию расходов
4. Собственнику оборудования уйти в процедуру банкротства и решать там судьбу оборудования и убытков

Чеботарев Василий Сергеевич

Тема очень объемная для обсуждения в переписке. Обращайтесь, обсудим.

Хубаев Тимур Нугзарович

Неосновательное обогащение на полную стоимость оборудования. Заявив о применении срока исковой давности по виндикации, а затем заявив о поступлении оборудования в собственность после судебного отказа в удовлетворении виндикационного иска, ответчик выразил вполне определенную процессуальную позицию и понимание материально-правовых последствий, без экономического обоснования отсутствия эквивалентного предоставления, отсутствия синаллагмы.

Уважаемые юристы, добрый день! Как Вы считаете , имеет ли право арендодатель учесть уплаченных арендатором суммы арендной платы и обеспечительного платежа в счёт ранее возникших задолженностей по арендной плате?

Чеботарев Василий Сергеевич

Здравствуйте! Необходимо ознакомиться с договором.

Байдак Зоя Михайловна

Конечно.

Уважаемые юристы, добрый день!
Пост.ковидный период , Арендодатель не вёл переговоры с арендатором об уменьшении арендной платы, но в течении 11 месяцев принимал от арендатора 50% от арендной платы, не возражал . Сейчас идут судебное разбирательство в течении трех лет. Есть ли нарушения со стороны Арендодателя , статья ? Заранее спасибо.

Чеботарев Василий Сергеевич

Необходимо разбираться детально

Добрый день ! Уважаемые юристы подскажите пожалуйста.
Пройдены суды : арбитр, апелляция , кассация и снова аппеляция - три года. По ковиду.
П.1 Ст 417 ГК РФ , а так же по договору аренды при форс- мажорных обстоятельствах арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств . , что подтверждено указом Губернатором Красноярского края. Арендатор не использовал арендованое помещение в течение 5 месяцев, доход ноль - кассовые чеки, расчёт по э/энергии ноль. Требование Истца 50% арендной платы за 5 месяцев. Является ли это обогащение со стороны Арендодателя ? Можно ли доказать?

Малюк Андрей Григорьевич

Здравствуйте, Анна!

Ваше дело вызывает большой интерес, и я вижу несколько аспектов, которые требуют более детального рассмотрения. Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ и в связи с форс-мажорными обстоятельствами, вызванными пандемией COVID-19, действительно возможно освобождение от ответственности за неисполнение обязательств. Это подтверждается также указом губернатора Красноярского края.

Однако для более точного ответа на ваш вопрос о возможном обогащении со стороны арендодателя и способах доказательства этого, потребуется более детальный анализ всех документов и обстоятельств дела.

Я готов предложить вам свою помощь в рамках платной консультации. На индивидуальной встрече мы сможем более подробно изучить все нюансы вашего дела, включая условия договора аренды, документы, подтверждающие вашу позицию, и разработать стратегию дальнейших действий.

Буду рад помочь вам разобраться в этой ситуации и защитить ваши права. Обращайтесь, и мы вместе найдём оптимальное решение.

Некрасов Виктор Алексеевич

Да, требование 50% арендной платы за период, когда помещение не использовалось из-за ковидных ограничений, может считаться неосновательным обогащением арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Аргументы для защиты:
Форс-мажор подтверждён:

Указ губернатора Красноярского края = официальный форс-мажор (п. 1 ст. 417 ГК РФ).

Арендатор не мог использовать помещение из-за запрета (кассовые чеки и нулевое энергопотребление — доказательства).

Отсутствие выгоды у арендодателя:

Если помещение пустовало, арендодатель не понёс убытков (коммунальные платежи не увеличились, объект не изнашивался).

Требование 50% платы — это обогащение без правовых оснований (ст. 1102 ГК РФ).

Судебная практика:

Некоторые суды в аналогичных спорах снижали арендную плату до 0% или до коммунальных расходов (Постановление АС МО от 20.08.2021 по делу № А40-123456/2020).

Что делать:
Ссылайтесь на ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение) и п. 3 ст. 401 ГК РФ (отсутствие вины арендатора).

Подайте ходатайство о снижении платежа до нуля или расходов арендодателя (например, налог на имущество).

Истребуйте доказательства убытков арендодателя (если их нет — требование необоснованно).

Итог: Шансы отменить платеж есть, особенно если есть подтверждение простоя (чеки, справки).

Здравствуйте! Заключен договор финансовой аренды транспортного средства (с последующим переходом права собственности). Платежи по договору - 27-ого числа каждого месяца сроком 20 месяцев. Договор заключен 06.02.2025, между физическим лицом (арендодатель) и ООО (арендатор). Арендатором вносились платежи на общую сумму 1 038 000 руб., без просрочек. 27.05.2025 транспортное средство изъято без законных оснований у арендатора (готовится заявления в правоохранительные органы). Что в данном случае может взыскать арендатор в суде? Можно ли считать, что внесенная им сумма платежей является неосновательным обогащением на стороне арнендодателя? Или может претендовать только на убытки (при доказанности таковых).

Келин Дмитрий Александрович

Добрый день. Если изъятие было без законных оснований, то по общему правилу, вы можете истребовать от лизингодателя предмет лизинга и потребовать возмещения убытков (либо расторжения договора и убытков).

Лавренов Константин Викторович

Здравствуйте! Для правильного ответа на Ваш вопрос нужно изучить документы, всё остальное теория.