Сдача в аренду машиноместа оформленного как доля в праве общей долевой собственности?

Покупаю квартиру у одной собственницы. Объект принадлежит собственнице 1. на основе нотариально заверенного договора дарения на двух человек от 1993 года (дочь подарила матери с отцом квартиру). 2. свидетельства о праве на наследство 1/2 доли по закону, выданного собственнице после смерти мужа в 2018 году. Есть выписка из реестра от 2018 года, где прописаны вышеуказанные данные и "Общая долевая собственность № такой-то от такого-то числа, доля в праве 1/2". Есть риск, что могут объявиться наследники на какие-то доли покупаемой мной квартиры?Или вышеуказанных данных достаточно, чтобы быть уверенным, что квартира принадлежит продавцу ПОЛНОСТЬЮ?

Ким Галина Владимировна

Конечно не достаточно только выписки из ЕГРН факторы риска и отложенных рисков наличие/отсутствие рассматриваются при комплексном изучении всех документов по сделке. Не стоит скидывать со счетов содержание самого ДКП. То, что предлагают в формате интернет сайтов на 2-х листах в общих фразах явно никак не защищает покупателя в сделке. Опрометчиво покупать квартиру, если при поверхностном просмотре документов (при условии если вы знаете все тонкости права) без тщательной проверки. К тому же существуют недобросовестные сделки, которые на поверхность юридически чистенькие, но на поверку все по иному.. Поэтому всегда в сделке проводится полная юр. проверка

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Правообладатели указываются в выписке из ЕГРН, полной выписке по переходу прав собственности.

По вопросу рисков, риски есть в любой сделке существенные и нет уже другой вопрос. Для избежания судебных притязаний, оспаривания сделки в будущем существует услуга юридическая проверка сдклки, котороя проводится при изучении всех документов в совокупности, а не только по одной выписке.

Здравствуйте! Сегодня подали заявление через МФЦ на регистрацию прав на машиноместо в Росреестр (по договору купли-продажи). Продавец и покупатель пришли к общему согласию расторгнуть сделку. Какие наши действия?

Штевель Евгений Александрович

Здравствуйте. Если не зарегистрировано то подписать и подать в МФЦ соглашение о расторжении. А если сделка уже будет зарегистрирована, то подать то же самое, но уже заново (по новому делу)

Мингазов Юрий Саитгареевич

Приостановить регистрацию и отозвать документы.

Здравствуйте. В апреле 2018г по договору купли-продажи в браке было приобретено машиноместо на моё имя. В июле 2021г по брачному договору право собственно перешло ко мне. В марте 2025г хочу продать. Надо ли платить налог, подавать декларацию, когда? С какой суммы, если приобретали за 300тр, а продажа за 600тр? Спасибо.

Седова Татьяна Владимировна

Здравствуйте, Ольга!

В соответствие с ст. 208, 224 НК РФ: налоговая ставка устанавливается в размере 13% от суммы реализации имущества:

формула: (600 000 - 300 000) * 13 % = 39 000 руб.

Итого государственная пошлина будет: 39 000 рублей.

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

Желаю Вам удачи!

Здравствуйте. Можно ли самостоятельно через мфц подать документы для оформления передачи собственности по договору купли-продажи доли нежилого помещения (автостоянки, машиноместа на парковке)? Парковка изначально регистрировалась как собственность по договору участия в долевом стоительстве. Затем каждое машиноместо продавали как собственность 1/100 доли нежилого помещения (автостоянка).
Или только через нотариуса возможно оформление? И подходит ли договор купли-продажи? Нужно ли оформлять согласие на продажу всех долевых собственников? Или только через дарение возможна передача собственности?
Какая стоимость сделки у нотариуса?
Спасибо.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Зависит от того, когда был введен дом в эксплуатацию и как же оформлено право собственности, если 1/100 то к нотариусу, скорее всего, оповещать сотню собственников.

Здравствуйте. Планирую продать долю в долевой собственности нежилого помещения (машиноместо). Насколько понимаю, для совершения сделки купли-продажи необходимо оповестить всех дольщиков и получить от них нотариальный отказ. Но это сложно осуществимо и очень затратно. Вроде сейчас можно в своём личном кабинете на Росреестре опубликовать сообщение о планируемой продажи. Подскажите, через какой период можно уже будет осуществить продажу и на какой срок действует, можно ли будет через 3 мес, 6мес или год, например, совершить сделку. Спасибо.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Приложение

к приказу Минэкономразвития России

от 17.11.2016 N 724

ПОРЯДОК

РАЗМЕЩЕНИЯ ИЗВЕЩЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО О НАМЕРЕНИИ

ПРОДАТЬ ДОЛЮ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО НА ОФИЦИАЛЬНОМ САЙТЕ ОРГАНА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

В ИНФОРМАЦИОННО-ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННОЙ СЕТИ "ИНТЕРНЕТ"

1. Настоящий Порядок устанавливает правила размещения на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единог

Покупаю гараж у владельца,который покупал это машиноместо за 250000, сейчас я покупаю за 305000,какой налог я должна буду оплатить. Кадастровая стоимость 110000.

Шабловская Алла Владиславовна

Добрый день. Покупатель не платит налог на приобретение недвижимого имущества.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. Покупатель НДФЛ с разницы между ценой продавца и его покупкой не платит — налогообязанным является продавец (НК РФ: налог на доходы физических лиц, ставка 13% для резидентов/30% для нерезидентов), если у него нет льготы по минимальному сроку владения. Вы как покупатель оплачиваете гос. пошлину за регистрацию права (ФЗ №218‑ФЗ; для физлиц обычно ~2 000 руб.) и в дальнейшем платите ежегодный налог на имущество физических лиц, который рассчитывается по кадастровой стоимости (у вас 110 000 руб.) по ставке, установленной регионом. Могу проверить вашу сделку и рассчитать все платежи/риски — запишитесь на консультацию.

1. Вводные данные
Между мной и застройщиком был заключён договор купли-продажи машиноместа.
Форма оплаты, закреплённая в договоре: ипотечные средства банка + мои
Первоначальный взнос или аванс мной не вносился, никаких обеспечительных платежей не было.
Сделка должна была завершиться только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
В договоре есть стандартный пункт:
«Машиноместо находится в залоге у банка до полного исполнения обязательств по ипотеке».
2. Что произошло
Банк отказал в выдаче ипотечного кредита (из за того, что в договоре был прописан пункт о том, что банк готов перечислить деньги свою часть в теч 45 дней, соотв в этот срок застройщик так и не зарегестрировал на меня право собственности)
По этой причине:
деньги застройщику не поступили,
переход права собственности не был зарегистрирован,
объект юридически не перешёл в мою собственность.
3. Правовая логика договора
Из текста договора следует следующее (перескажу смысл без дословного цитирования):
Обязанность покупателя оплатить объект возникает только после госрегистрации перехода права собственности, поскольку оплата должна производиться ипотечными средствами.
Переход права является юридическим событием, которое запускает основные обязательства сторон.
Пункт о залоге у банка применяется только в ситуации существующей ипотеки, которой в данном случае нет.
Поскольку:
переход права собственности не произошёл,ипотека не была оформлена,
банк не перечислил средства,
— обязательство по оплате не возникло, и сделка фактически не вступила в исполнение.
4. Текущее юридическое состояние
Я не являюсь собственником машиноместа.
Задолженности перед застройщиком у меня нет, так как договор предусматривал единственный способ оплаты — средствами банка, и этот способ не реализован.

5. Потенциальные риски, которые хочу уточнить
Может ли застройщик предъявить какие-либо требования при том, что сделка не была исполнена ни одной из сторон?
Правильно ли я понимаю, что отсутствие перехода права собственности делает договор юридически незавершённым и неисполненным, а значит обязательства по оплате не возникли?
Нужна ли для полной чистоты юридическая фиксация ситуации — например, дополнительное соглашение о расторжении? я написал им на почтутрбование о расторжении, но они не торопятся.

Арахова Диана Алексеевна

Здравствуйте. У вас обширный вопрос вы можете связаться с любым юристом сайта

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте, пока машиноместо не зарегистрировано на вас, а кредит не выдан, главное обязательство – заплатить – не наступило, поэтому задолженности нет. Но договор всё-таки действует, и застройщик теоретически может требовать неустойку, если в тексте написано, что отказ банка = ваша вина. Чтобы закрыть вопрос, направьте застройщику заказное письмо об одностороннем отказе (ст. 450.1 ГК) и попросите подписать соглашение о расторжении.

Ситуация:родители купили машиноместо в подземном гараже ЖК на имя сына.До этого подарили ему квартиру в том же жилом комплексе.По семейным обстоятельствам временно поменялись квартирами:свою большую отдали семье сына,сами жили в его меньшей.Покупая машиноместо устно предупреждали "для себя".Сейчас взаимоотношения нарушились,сын забрал всю документацию на квартиру +машиноместо и не желает отдавать на машиноместо.Покупали машиноместо родители,но на его имя,т.к.гараж в ЖК,оплату с 2023г и по сегодня проводили и проводят родители.Как можно,где восстановить копии документов разрешить вопрос в пользу родителей?

Дёмина Ксения Владимировна

В вашей ситуации имеется несколько юридических аспектов, которые необходимо учитывать:

1. Формальная регистрация права собственности: Машиноместо зарегистрировано на имя сына, что формально подтверждает его право собственности.

2. Фактические обстоятельства покупки: Хотя покупка осуществлялась родителями, они сделали это на имя сына, предполагая, что это делается для семьи.

3. Устные договоренности: Устные предупреждения о том, что машиноместо покупалось "для себя", не являются юридически значимым доказательством.

4. Оплата коммунальных услуг и налогов: Факт того, что родители продолжают оплачивать коммунальные услуги и налоги, свидетельствует о том, что они фактически владеют объектом.

Возможные пути решения:

1. Мирное разрешение конфликта: Попытайтесь сначала мирно договориться с сыном, объяснить ситуацию и попросить вернуть документы на машиноместо.

2. Обращение в суд: Если сын отказывается возвращать документы, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на машиноместо. В качестве доказательств можно использовать:

- Платежные документы, подтверждающие оплату машиноместа.
- Договоры на обслуживание и эксплуатацию машиноместа.
- Любые другие документы, подтверждающие владение машиноместом.

Дёмина Ксения Владимировна

В вашей ситуации имеется несколько юридических аспектов, которые необходимо учитывать:

1. Формальная регистрация права собственности: Машиноместо зарегистрировано на имя сына, что формально подтверждает его право собственности.

2. Фактические обстоятельства покупки: Хотя покупка осуществлялась родителями, они сделали это на имя сына, предполагая, что это делается для семьи.

3. Устные договоренности: Устные предупреждения о том, что машиноместо покупалось "для себя", не являются юридически значимым доказательством.

4. Оплата коммунальных услуг и налогов: Факт того, что родители продолжают оплачивать коммунальные услуги и налоги, свидетельствует о том, что они фактически владеют объектом.

Возможные пути решения:

1. Мирное разрешение конфликта: Попытайтесь сначала мирно договориться с сыном, объяснить ситуацию и попросить вернуть документы на машиноместо.

2. Обращение в суд: Если сын отказывается возвращать документы, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на машиноместо. В качестве доказательств можно использовать:

- Платежные документы, подтверждающие оплату машиноместа.
- Договоры на обслуживание и эксплуатацию машиноместа.
- Любые другие документы, подтверждающие владение машиноместом.

Какие риски при покупке участка, если в документах собственника указан договор дарения доли в праве общей долевой собственности и свидетельство о праве на наследство? Как могут быть два этих документа одновременно? И какие ограничения на нас накладывает понятие "Садовый дом"?

Халина Оксана Владимировна

Добрый день. Из вашего вопроса можно понять, что было принятие наследство и дарение доли. Или дарение доли, а потом еще принятие наследства. Ничего в этом страшного нет. По поводу дома, а что именно вы хотите знать про ограничение, возможна ли регистрация? Или что?

Золдак Сергей Анатольевич

Здравствуйте. Сначала вступили в наследство, потом наследник подарил свою долю. Что бы риски проверить необходимо сделать проверку документов на участок и недвижимость, услуга платная и делается на основании документов. Что бы избежать 95 процентов рисков можете еще заказать сопровождение сделки. Ну а нежилое здание не круглогодичного проживания садовый дом можно перевести в жилое, если на это имеются основания. Необходимо обратиться в орган местного самоуправления о переводе нежилого в жилое. Комиссия обследует, вынесет решение. И на основании распоряжения ОМС собственник идет в мфц и делает учет изменений, где итогом получает выписку на жилой дом. Если есть вопросы пишите Вацап. Удачи

Имею в собственности квартиру 1/4 доли и 3/4, их я не объединяла, т.е по факту режим общей долевой собственности у меня сохранен, но доли все мои. Продаю 3/4 доли обычным договором. Получил приостановку ст.42 218 ФЗ. Т.е по факту, если дословно, то я отчуждаю долю в праве общей долевой собственности, хотя условно мои доли в сумме составляли собственность. Как мне выйти из этой ситуации, регистратор требует нотариального договора

Филатов Егор Николаевич

Здравствуйте,

Формально норма закона, действительно, вами нарушена, поскольку по сделке вы отчуждаете лишь долю квартиры. Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно ст. 42 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку нарушение именно формальное, то есть не создает угрозы для прав и интересов иных лиц, вы можете попытаться обратиться в суд с иском к Росреестру о признании отказа незаконным и об обязании зарегистрировать сделку, однако есть вероятность, что вам откажут и в суде.

Таким образом, оптимальным выходом из ситуации станет нотариальное оформление сделки по букве закона.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Обьединять доли, а а потом продовать долю, так дешевле будет.

Письмо Росреестра от 03.04.2015 N 14-исх/04658-ГЕ/15 "По вопросу объединения долей в праве общей долевой собственности на один и тот же объект недвижимости, приобретенных в различное время и по различным основаниям" вместе с письмами Росреестра от 27.02.2015 N 14-исх/02704-ГЕ/15 и Минэкономразвития России от 10.03.2015 N ОГ-Д23-3175

Имею в собственности квартиру 1/2 доли по договору приватизации и 1/2 по свидетельству о праве на наследство. Доли не объединяла. Собираюсь продать одну из долей 1/2. Приминима ли здесь ст.42 218 ФЗ о регистрации «при отчуждении ДОЛИ в праве ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ» составляется нотариальный договор. Формально у меня долевая собственность, хоть и две доли мои. Знаю что есть письмо Росреестра с разъяснениями, где говорится о том, что при отчуждении доли в праве собственности(не долевой) заключается обычный договор, нотариус не нужен. Как быть в данной ситуации , она вроде бы у меня и долевая, с выделенными долями, а вроде бы они все мои и вроде как собственность. Но по сути в егрн указано долевая собственность доля 1/2 и долевая собственность доля 1/2, по сути собственность, а по факту долевая и разные нормы к обоим видам применяются в плане нотариальной и не нотариальной сделки.

Добрый день! Ситуация следующая:

Осенью 2023г., я как основной заемщик заключил договор на ипотечный кредит, взяв в созаемщики девушку с которой мы не состояли в браке (т.е совсем чужие люди).

Доли в ещё не сданном объекте недвижимости распределены между нами поровну.

В июне 2024г. мы приняли решение разойтись и я обратился в банк с просьбой заменить созаемщика или оставить меня одним основным заемщиком.

Мой ипотечный кредит оформлен с созаёмщиком, который не исполняет и не намерен исполнять свои обязательства по договору. Я неоднократно обращался в Альфа-Банк с просьбой исключить данного созаёмщика из сделки и заменить его, так как он не выполняет условия ипотечного договора, заключённого с банком.

Как основной заёмщик по ипотечному кредиту, я имею полное право на замену созаёмщика. Однако некомпетентный отдел ипотеки банка продолжает направлять формальные отписки, утверждая, что созаёмщик обязан соблюдать обязательства. При этом важно понимать, что между "должен" и "отказывается выполнять" есть существенная разница.

Коммуницировать с ними очень сложно, банк ничего не решает, техподдержка ничего не решает, все общение только по электронной почте, и то на которую они перестали отвечать.

Созаемщик добровольно хочет выйти из сделки, а я как основной заемщик хочу заменить на другого созаемщика! Банк отказывает!!! И не хочет заниматься в вопросе! Выплачиваю кредит самосотоятельно, при этом документально созаемщик владеет 1/2 ипотечной квартиры. Справедливо это? НЕТ!

В настоящее время кредит оплачивает основной заемщик самостоятельно, при этом созаемщик документально владеет 1/2 собственности. Созаемщик не заплатил не один платеж и хочет выйти из договора. Убеждения банка не помогаю. Как основному заемщику подстраховать себя и зафиксировать право собственности. На договор купли-продажи у нотариусам банк ответил отказом.

Возможно ли заключить с второй созаемщицей соглашение об отступном, согласовав, что в случае единоличного исполнения Вами в полном объеме обязательств по ипотеке она передает Вам принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в счет причитающихся с нее части выплат.

Это будет сделка под отлагательным условием (статья 157 ГК РФ).

Или какие вообще варианты для решения проблемы?

Чурилова Екатерина Михайловна

Здравствуйте!

Пока отношения более-менее дружественные, заключите с девушкой нотариальное соглашение. Это ваша главная страховка на будущее, лучше всего оформить у нотариуса договор дарения доли с отлагательным условием.

Измените тактику общения с банком. Подайте официальное письменное заявление не "просьбу", а "заявление о переводе долга с созаемщика А на новое лицо Б", приложив финансовые документы нового созаемщика. Требуйте письменный мотивированный отказ в случае, если банк снова ответит "нет". Если через 10-14 дней не будет внятного ответа или будет очередной формальный отказ, то немедленно подавайте жалобу через сайт ЦБ РФ.

Рассчитайте вариант с рефинансированием. Обратитесь в 2-3 других банка, чтобы понять, есть ли финансовый смысл в этом шаге. Это может быть самым быстрым решением, хоть и не самым дешевым.

Судебный иск. Рассматривайте как последнюю инстанцию, если все остальное не сработает. Это крайняя мера, но она имеет шансы на успех. Вы можете подать иск к банку о замене стороны в обязательстве (переводе долга) на основании ст. 391 ГК РФ. В этом случае вы предоставляете нового созаемщика, чьи доходы и кредитная история не хуже предыдущего; вы являетесь добросовестным плательщиком; действующий созаемщик не исполняет обязательства и не возражает против замены. Суд может встать на вашу сторону, признав отказ банка необоснованным.

Камодин Александр Александрович

Не очень хорошая ситуация. У Вас есть право регресса, т.е. можете в судебном порядке взыскать со второго собственника 50% оплаты. В итоге, после погашения кредитных обязательств, в счет погашения задолженности второй собственник отдает Вам долю - как вариант! Банк не даст согласие - ему это невыгодно!

Может ли один из сособственников отказаться от доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или все сособственники должны отказаться одновременно?

Усова Виктория Александровна

Добрый день. Отказаться от доли в одному собственнику — можно. Но эта доля автоматически перейдет к муниципалитету, что создаст новых проблем для остальных владельцев. Поэтому такой вариант стоит рассматривать как крайнюю меру, когда другие способы (продажа, дарение) по каким-то причинам невозможны.

Добрый день.
Прошу Вас дать разъяснение по вопросу выделения долей в ипотечной квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
После расторжения брака обратились в Сбербанк по вопросу перевода ипотечного кредита с бывшего супруга на меня и передачи его доли в квартире в мою собственность по соглашению о разделе имущества.
Банк запросил проект соглашения об определении долей в праве общей собственности, в котором я должна выделить доли бывшему супругу,себе и двум детям ссылаясь на требование Социального Фонда России о выделении долей всем членам семьи, так как на момент использования средств материнского капитала он являлся членом семьи.
Проект был составлен у нотариуса с выделением долей только мне и двум детям, так как бывший супруг на данный момент уже не является членом семьи.
Банк этот проект не принимает, так как не выделена доля бывшему супругу.
Имеет ли право Сбербанк требовать выделения долей до полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с этой квартиры и выделение доли бывшему супругу?

Пашкова Юлия Олеговна

Здравствуйте! У вас другой риск ещё есть. ✅️ Супруг через суд вправе требовать выдела ему доли в квартире, так как в браке использованы средства мат. Капитала на покупку недвижимости. ✅️ В случае смерти бывшего супруга его новая жена(вдова), может претендовать на его долю в квартире вашей в части мат. Капитала и дети от нового брака тоже. В ваших интересах решить вопрос с долей бывшего мужа уже сейчас. Обращайтесь ко мне за подробной консультацией, обязательно помогу вам. Банк как залоговый кредитор вправе требовать выделить долю бывшему супругу, это чистота сделки и выгода для вас в первую очередь

Прозорова Наталья Александровна

Консультация: выделение долей в ипотечной квартире при использовании материнского капитала
1. Правовая основа
Обязательность выделения долей регламентируется: Федеральным законом от 29.12.2006 № 256 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ст. 10);
Правилами оформления недвижимости, приобретённой с привлечением средств маткапитала.
2. Ключевые правила выделения долей Кто должен получить доли: все члены семьи на момент использования маткапитала: оба супруга (даже если брак расторгнут); дети (включая рождённых после приобретения жилья).
Срок выделения долей: обычно — в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения;
с июля 2025 года — возможно выделение долей до снятия обременения (без согласия банка).
Размер долей: закон не фиксирует жёстких пропорций — доли определяются соглашением сторон;
распространённая практика: доля выделяется пропорционально сумме маткапитала в стоимости жилья (например, если маткапитал составил 10 % цены квартиры, эти 10 % делятся между членами семьи);
допустимо равенство долей (например, по ¼ на каждого из 4 членов семьи).
3. Почему банк требует выделить долю бывшему супругу Банк руководствуется следующими аргументами: Защита залоговых интересов. До погашения кредита квартира находится в залоге. Невыделение долей может осложнить реализацию залога при дефолте. Требования СФР. Социальный фонд контролирует целевое использование маткапитала. Если на момент его применения бывший супруг был членом семьи, его право на долю сохраняется.Условия кредитного договора. Банк может настаивать на соблюдении обязательств, взятых заёмщиком при получении ипотеки.
4. Ваши действия: пошаговый алгоритм Шаг 1. Уточните требования банка запросите письменное обоснование отказа в принятии соглашения; выясните, какие именно документы и формулировки не устраивают банк. Шаг 2. Проверьте обязательства перед СФР изучите оригинал обязательства, подписанного при использовании маткапитала (там указано, кому и в какой срок нужно выделить доли);
убедитесь, что в документе не предусмотрено исключение бывшего супруга.
Шаг 3. Проанализируйте судебную практику если сертификат получен после расторжения брака, бывший супруг не имеет права на долю; если маткапитал использован в период брака, доля бывшего супруга обязательна, даже при разводе.
Шаг 4. Скорректируйте соглашение включите бывшего супруга в число собственников (с минимальной долей, если это допустимо по соглашению); укажите, что доли выделяются в части, оплаченной маткапиталом, а не всей квартире. Шаг 5. Обратитесь к нотариусу заверьте обновлённое соглашение о выделении долей; убедитесь, что текст соответствует требованиям банка и СФР. Шаг 6. Подайте документы в банк приложите: нотариальное соглашение;выписку из ЕГРН; копию обязательства перед СФР; документы, подтверждающие использование маткапитала.
5. Важные предупреждения Невыделение долей может привести к: требованию СФР вернуть маткапитал; судебным спорам с бывшим супругом; проблемам при продаже квартиры (органы опеки могут заблокировать сделку из за нарушения прав детей).
При продаже жилья с детскими долями обязательно согласие органов опеки. Сроки: пропустите 6 месячный срок после погашения ипотеки — рискуете столкнуться с претензиями СФР.
6. Рекомендации Получите консультацию юриста по семейному и жилищному праву для анализа:
вашего обязательства перед СФР; условий ипотечного договора; возможности пересмотра соглашения с банком. Фиксируйте переписку с банком — сохраняйте письма, уведомления, ответы.
Используйте электронные сервисы: подача документов через «Госуслуги»; проверка статуса обременения через сайт Росреестра.7. Контакты для помощи: Для детального разбора вашей ситуации обратитесь:
в региональное отделение СФР (уточните требования по выделению долей); к нотариусу (заверение соглашений); к юристу по недвижимости (сопровождение сделок с ипотекой и маткапиталом).

Здравствуйте. Мы с бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества, определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - две квартиры, в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка, это может быть справка в свободной форме.
ПАО Сбербанк отказывает, мотивируя это тем, что это изменение кредитного договора (что не правда) и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора.
"Любое изменение кредитного договора это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком" - подмена понятий, так как мы не запрашиваем об изменении кредитного договора. Изменение кредитного договора - это изменение состава созаёмщиков. ПАО Сбербанк подменяют понятие "собственники" "режим собственности" и "доли в имуществе", которые не являются предметом кредитного договора, понятием "созаёмщики", и злоупотребляют своими полномочиями, пытаясь распоряжаться тем, что их не касается и на что не распространяются договорные отношения. А также понятие "Созаёмщики" не равно понятию "собственники", созаёмщики по ипотеке и собственники объекта могут быть разными людьми. Стороны кредитного договора - это "банк" и "созаёмщики" и никто иной.
"Изменение состава собственников залогового имущества не предусмотрено условиями кредитного договора" - это и не может быть предусмотрено, потому что состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не предмет и не стороны кредитного договора и кредитный договор никак не касаются.
Также Пао Сбербанк отвечает: "Стоимость услуги «Выделение долей собственности» согласно составляет 15 000р за каждый кредитный договор" - нам не нужна банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Банк не имеет отношения к долям в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе. На каком вообще основании банк собирается выделять доли в нашей квартире? Это вообще нонсенс.
То есть банк пытается навязать нам свои сомнительные платные услуги по выделению долей, по изменению кредитного договора или составу созаёмщиков, когда мы просим не об этом, а нужна просто обычная справка в свободной форме о том, что мы добросовестные заёмщики, что мы вовремя платим, что у нас нет просрочек, что залоговое имущество не выставлено на торги и т.д., и у банка нет никаких претензий к нам и оснований на запрет заключения соглашения о разделе имущества.
Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из закона ещё в 2014 году. Сейчас, согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников. То есть требование нотариусами согласия от банка, если нет отчуждения залогового имущества, уже давно не правомерно.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Ватолин Александр Иванович

Вы правы. По закону (ст. 346 ГК РФ) и позиции ВС РФ (п. 41 Постановления № 23), определение долей — не отчуждение, согласие банка не требуется. Банк навязывает услугу незаконно. Проблема в нотариусе, так как они требуют согласие «по привычке», опасаясь блокировок со стороны Росреестра. Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23. Обычно после такого требования нотариусы соглашаются на сделку. Напишите в Центробанк и ФАС на навязывание платных услуг и злоупотребление положением. Найдите более юридически грамотного нотариуса, который знаком с актуальной практикой ВС РФ и зарегистрирует соглашение без справки от Сбера. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и утвердить его через суд (раздел имущества). Решение суда Росреестр обязан исполнить без согласия банка.