Милованов Андрей Владиславович

Здравствуйте, Дмитрий!

Теоретически это возможно. Статья 391 ГК РФ "Условия и форма перевода долга":

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

То есть нужно буквально соглашение между старым и новым должником + согласие кредитора (банка). В теории всё просто, на практике - очень сложно.

На практике это выглядит примерно так:

Вначале нужно получить в банке справку о размере задолженности на дату следующего очередного платежа.

Затем согласовать условия кредитного договора с новым заемщиком.

Подготовить для банка вескую причину замены должника; сведения о новом должнике; заявление о предоставлении кредитором согласия на замену должника.

Нового заемщика банк согласовывает на кредитном комитете после предоставления всех необходимых документов о доходах и наличии имущества.

Нотариус вряд ли поможет в подготовке документов и согласовании замены должника. Не их профиль.

А вот помощь юриста в этом вопросе может пригодиться. Как минимум, юрист может помочь с подготовкой документов для согласования замены должника, с подготовкой собственно заявления в банк с мотивированным объяснением необходимости согласования замены. Да и в переговорах с сотрудниками банка юрист скорее всего будет полезен.

Здравствуйте!

Во-первых, о налогообложении. "Налог на получаемую недвижимость" - если вы имеете ввиду налог на доходы физических лиц от того, что квартира перейдет в вашу собственность, то этот налог вы платить не обязаны. Федеральная налоговая служба по этому вопросу в своё время дала очень хорошее разъяснение (прикреплю к ответу в виде файла).

Если кратко, то полученное по договору ренты имущество (квартира), в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход. Раз это не является доходом, то и налог не начисляется и не платится. Но вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора.

В зависимости от конкретных обстоятельств и условий договора ренты может возникать обязанность оплатить НДФЛ и налоговая база для уплаты налога. Но обычно "НДФЛ на получаемую недвижимость" плательщик ренты не платит, так как это не доход.

Придется платить имущественный налог (ежегодно).

Получатель ренты вправе получить имущественный налоговый вычет при передаче квартиры в рамках договора пожизненного содержания с иждивением при соответствии условий, предусмотренных п. 2 Ст. 220 НК РФ.

Относительно НДФЛ получателя ренты в письме налоговой (прикрепил к ответу) также разъяснено.

Во-вторых, "как составить грамотно договор".

Согласно ст. 584 ГК РФ, Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Так что нотариус вряд ли удостоверит неграмотно составленный договор.

В то же время, очень советую вам обратиться к юристу для составления договора, проверки сторон и условий этого договора, сопровождения процесса заключения и исполнения договора. Договоры ренты очень часто оспариваются в судебном порядке (родственниками, наследниками), потому тут важно еще до заключения договора ренты предусмотреть и подготовиться к возможному оспариванию в будущем.

В-третьих, "И законен ли будет данный договор".

Если соблюсти все необходимые условия и требования к договору ренты, то он будет законным.