Такой, почти шекспировский, вопрос встаёт перед судом, разрешающим спор по иску об изменении договора социального найма или, как подобные иски получили название в народе, о разделении лицевых счетов. Так сложилось в результате практики, связанной с выпиской по каждому договору социального найма отдельного лицевого счёта. Вырастают наши дети. Нередко, женившись ли выйдя замуж, новой семьёй начинают жить в одной квартире с родителями. Если семья не сложилась и брак распался, порой продолжают жить бок-о-бок в той квартире, которую сами «нажили».
Вот тот неполный перечень обстоятельств, предшествующих возникновению выше названных судебных исков. Побуждающим мотивом для обращения в суд с иском об изменении договора социального найма жилого помещения зачастую являются споры о порядке и размерах оплаты коммунальных платежей. К примеру: кто-то зарегистрирован в жилом помещении, но не проживает и, соответственно, не пользуется коммунальными услугами, поэтому считает, что не должен их оплачивать.
Другой, получается, оплачивает и за себя и за отсутствующего, так как жилищно- коммунальные службы выставляют счет на всех зарегистрированных. Поэтому и получили такие споры в народе название: «разделение лицевых счетов».
Право совершеннолетнего члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения ( по новому Жилищному кодексу- договора социального найма) в домах государственного и общественного жилищного фонда регламентировалось до 01.05.2005 г. статьёй 86 Жилищного кодекса РСФСР (далее- ЖК РСФСР).
Для выполнения этого требования, в том числе в судебном порядке, законодатель прописал два альтернативных условия:
первое: Это «состоявшееся соглашение» о порядке пользования жилым помещением. К примеру: достаточно долго истец пользуется одной изолированной комнатой, а ответчик- другой, так же изолированной комнатой ( или нескольким). Такое «соглашение» вовсе не обязательно должно быть облечено в письменную форму в виде, подписанного обеими сторонами, договора. То, что согласно договорённости, стороны пользуются своими комнатами порознь, в случае спора подтверждается, кроме показаний свидетелей, наличием в этих комнатах личных вещей истца либо ответчика. Если комната запирается на замок- тем, что ключ имеет только тот, кто в ней живёт.
вторым условием является: установление доли жилой площади, которая приходится на каждого из проживающих в квартире. То есть, те жилые помещения, на которые претендует истец и какие он просит для ответчика должны быть равны доле каждого в метраже всей квартиры. Вы, наверное, уже знайте как считать эту долю ?
В частности, по ЖК РСФСР эта доля рассчитывается путём деления жилой площади всей квартиры на число проживающих в ней. Понятно, что в крайне редком случае может совпасть соответствие этой доли площади изолированных комнат, на которые претендуют стороны. По логике (и такой подход устоялся в судебной практике) истец может просить не больше своей доли ( меньше- пожалуйста!), а ответчику он может предложить и большую площадь. Но и тут есть свои коррективы.
В дальнейшем я покажу это на примерах из судебной практики. В ст.38 ЖК РСФСР была установлена норма жилой площади- 12 кв.м. Когда государство выделяло нуждающемуся квартиру, то жилая площадь в ней не могла быть менее 12 кв.м. А вот при «разделении лицевых счетов» это не являлось препятствием. На этот счёт Пленум Верховного Суда РСФСР в своём постановлении от 26 декабря 1984 г.«О некоторых воросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» указал: «…закон не исключает возможности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 квадратных метров».
По новому Жилищному кодексу (далее- ЖК РФ) понятие «норма жилой площади» отсутствует. Статья 50 ЖК РФ ввела новые определения для установления обеспеченности граждан в целях постановки на учёт в качестве нуждающихся или для снятия с этого учёта. Все эти показатели ныне рассчитываются не по жилой площади, а по общей площади квартиры. Первая норма- это норма предоставления: минимальный размер предоставляемого жилого помещения. Общая площадь квартиры при предоставлении может быть, в определённых случаях, и больше нормы предоставления, но меньше- никак. В г.Н.Новгороде администрация города установила норму предоставления в 13 кв.м. Второй показатель- учётная норма.
В случае, если на каждого проживающего получается площадь меньшая, чем учётная норма, то эти граждане вправе встать на учёт в качестве нуждающихся. В г.Н.Новгороде учётная норма составляет 10 кв. м. Поэтому в случае рассмотрения судебных споров о заключении отдельного договора социального найма по правоотношениям, возникшим после 01.03.2005г. ( вступления в силу ЖК РФ), если истец будет претендовать на изолированную комнату площадью менее нормы предоставления, то сообразуясь с выше приведёнными разъяснениями Верховного Суда РСФСР ( являющимися действующими в настоящее время) названный факт не должен являться препятствием. Может возникнуть вопрос: в каких случаях при подаче иска следует руководствоваться нормами ЖК РСФСР, а когда- новым Жилищным кодексом?
Давайте обратимся к ст.5 Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ», которая разъясняет юрисдикцию, в частности, во времени нового ЖК: «К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ».
Таким образом, если право на заключение отдельного договора социального найма, включающее в себя такие основания возникновения этого права как: – совершеннолетие истца, – наличие в квартире изолированной комнаты, площадь которой меньше или равна доле, полученной путём деления общей жилой площади на число проживающих, возникло после 01.03.2005 г.( даты вступления в силу ЖК РФ), тогда- да, ЖК РСФСР применению не подлежит. Но, я уверен, не мало семей, проживающих на условиях социального найма, в которых вышеперечисленные условия сложились до 01.03.2005 г.. Поэтому и защиту прав «выделяющегося» члена семьи в таких случаях следует основывать на требованиях ЖК РСФСР.
Новый ЖК РФ не регулирует порядок изменения договора социального найма. Как разъяснил отсутствие названной нормы один из авторов ЖК РФ- министр юстиции РФ, д.ю.н. Крашенников П.В., это сделано было с той целью, чтобы изжить коммунальные квартиры. В крайнем случае, не допустить возникновения новых коммуналок. Но судебная практика, в частности, в Нижегородской области допускает удовлетворение исковых требований о заключении отдельных договоров социального найма, в крайнем случае- пока.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в своём определении от 09.08.2005 г. по кассационной жалобе Веденеева М.Ю. на решение Приокского районного суда г.Н.Новгорода ( дело № 33- 3678) посчитала «отказ в изменении договора найма по тому основанию, что ЖК РФ не предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения, неправомерным, противоречащем Конституции РФ».
В мотивировочной части названного определения указано: «Поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора найма- разрешено больше- допускается несколько вариантов изменения договора ( ст.82 ЖК РФ), следовательно, возможно и меньшее- изменение договора социального найма по требованию одного из членов семьи нанимателя». Поэтому- Полный вперёд, господа! Делитесь на здоровье! Что касается жилых помещений, находящихся в собственности граждан, то и в таких помещениях «разделение лицевых счетов» вполне возможно.
Но для этого должно быть судебное решение по иску об определении порядка пользования указанным жилым помещением. К примеру: суд решает закрепить за истцом С. в пользование изолированную комнату такой-то площади, а за ответчиком Д.- другую комнату, так же изолированную и так же, указав её площадь. И по этому решению жилищно- коммунальные службы выписывают на каждого сособственника этой квартиры отдельный лицевой счёт. И даже, если, проживающие в этой квартире, мирно договорились обо всём, жилищно-коммунальные службы заявления о «разделении лицевых счетов» не берутся рассматривать, ссылаясь на отсутствие в законодательстве нормы, регулирующей эти правоотношения. А на основании, вступившего в законную силу, решения суда- пожалуйста!
Теперь хочу остановиться на тех обстоятельствах, которые суды, рассматривающие иски о заключении отдельного договора социального найма, считают юридически значимыми для дела и учитывают их при вынесении решений. На чём хочется остановиться в первую очередь: складывается впечатление, что районные (городские) суды исковые требования об изменении договоров социального найма практически не удовлетворяют, если при расчёте доли жилой площади, площадь какой-то из изолированных комнат, на которую претендует одна из сторон, получается менее этой доли. Порядок пользования при этом в расчёт суды, как правило, не берут.
Решение вопроса отдаётся на откуп вышестоящих судебных инстанций: идите, мол, жалуйтесь- как там решат так и будет… И приходиться вышестоящим судебным инстанциям исправлять ошибки нижестоящих. Вот пример: 21 июня 1995 г. Президиум Московского городского суда по протесту заместителя председателя Верховного суда РФ отменил решение Ленинградского районного суда г.Москвы от 03.03.1993г., отказавшего в исковых требованиях Носовой Н. по названным выше основаниям- несоразмерность жилой площади комнаты доле, рассчитанной указанным выше способом.
Надзорная судебная инстанция, в частности, указала: «…с согласия сторон сложился определённый порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв.м, а ответчик- комнатой размером 9,4 кв.м. Стороны единой семьёй не проживают, квартира используется по существу, как коммунальная, комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения договора найма жилого помещения».
А вот другой, схожий по ситуации и основаниям отказа в иске, пример судебной практики: решением Хорошевского районного суда г.Москвы истице Власенковой было так же отказано в иске о заключении отдельного договора найма по тому основанию, что размер, приходящейся на неё, комнаты менее, приходящейся на неё, доли жилой площади квартиры и этим, якобы, жилищные права Власенковой будут ухудшены- решил суд 1-ой инстанции. Но и порядок пользования между проживающими в спорной квартире, не сложился … Президиум Московского городского суда своим решением от 05.02.1992 г. удовлетворил иск Власенковой, указав: «Поскольку из- за конфликтной ситуации пользование истицей всей жилой площадью затруднено, выделение ей указанной комнаты не ухудшит её условия проживания на данной жилой площади». Вот таким образом, вышестоящая судебная инстанция, сообразуясь с задачами гражданского судопроизводства, регламентированными гражданско- процессуальным законодательством о «правильном и своевременном рассмотрении и разрешении гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав…», мотивировала своё, по- существу, правильное решение.
Следующим, часто встречающимися, но противоречащими закону, основаниями, по которым суды 1-ой инстанции отказывали в удовлетворении названных исков следует указать такие: – наличие в квартире совмещённого санузла, – размер кухни менее 6 кв.м, – размер изолированной комнаты, на которую претендует истец, менее нормы жилой площади, установленной ст. 38 ЖК РСФСР- 12 кв.м. По таким, в частности, основаниям было отказано в исковых требованиях гр-ке Моисеевой З. решением Хорошевского межмуниципального суда Северо- Западного округа г.Москвы от 25.06.1997 г.. Названное решение было оставлено без изменения кассационной и надзорной инстанциями Московского городского суда.
И только Судебная коллегия Верховного Суда РФ исправила судебную ошибку: отменила перечисленные выше судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении исковых требований Моисеевой, указав, что: «Небольшой размер кухни и совмещённый санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведённых статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма. Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади».
По последнему основанию Судебная коллегия сослалась на, приведённое выше автором статьи, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г.. Имеются в судебной практике и другие примеры незаконного отказа в иске об изменении договора найма жилого помещения. В одном из таких случаев ошибка была допущена надзорной инстанцией- Президиумом краевого суда, который отменяя решение 1-ой судебной инстанции, в соответствии с которым за истицей и её сыном, 1972 года рождения, закреплялась одна изолированная комната, указал, что таким решением нарушаются требования статьи 41 ЖК РСФСР, запрещающей предоставление одной комнаты лицам разного пола старше 9-ти лет, кроме супругов.
К слову сказать, в новом ЖК РФ в статье 58, названная норма звучит мягче: допускается заселение одной комнаты по договору социального найма лицами разного пола с их согласия. Но и как в ЖК РСФСР, данное ограничение не распространяется на супругов. В то же время в новой норме- ст.58 ЖК РФ- на возраст уже ссылка отсутствует: заселяемые могут быть любого возраста. Вернёмся к рассматриваемому случаю: Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила постановление надзорной инстанции и оставила в силе первоначальное решение, указав: «В случае изменения договора найма жилого помещения при сложившемся порядке пользования жилым помещением правила ст. 41 ЖК РСФСР не применяются».
Поясняю: ст.41 ЖК РСФСР, а ныне-ст.58 ЖК РФ, применяются при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоявшим на учёте в качестве нуждающихся, и расширительному ни толкованию ни применению не подлежит. В судебной практики нашего региона так есть подобные случаи- см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского облсуда от 13.07.2004г.( Дело №33- 2841). В начале статьи я не спроста привёл краткий перечень тех жизненных обстоятельств, вследствие которых возникают подобные судебные споры об изменении договоров социального найма.
Как часто случается, нежное создание или долгожданный принц на белом коне под звуки вальса Мендельсона въезжает на жилую площадь, на которой до этого его (её) избранница (избранник) проживал только со своими родителями. При этом нанимателем квартиры является, как правило, один из родителей. Хорошо, если через какое- то время совместной жизни с родителями молодые приобретут своё законное жилище. Но ведь не редкость, когда не дожив до этого счастливого мига, молодые пожелают расстаться. И ту начинается: мол, раз жил здесь, значит имею право на жил.площадь… Но не так то всё просто оказывается.
Закон гласит, что только член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения. К членам же семьи нанимателя – в рассматриваемом случае, одного из родителей- в соответствии со ст. 69 ЖК РФ относятся: – супруг нанимателя (т.е. второй родитель), – дети нанимателя ( т.е. та «половинка», которая привела за собой в квартиру вторую «половинку»), – родители нанимателя (дедушка и бабушка одного из молодых, проживавшего до брака в этой квартире со своими родителями), – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут так же являться членами семьи нанимателя, если они вселены самим нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Часто же молодым предоставляют отдельную комнату. Они сами планируют свой семейный бюджет и приобретают в свой «дом» (иными словами, в свою комнату) покупки на свои доходы. И всё- отдельно от родителей. При таких обстоятельствах никак не получается, чтобы вселённый супруг являлся членом семьи нанимателя: – во-первых: вселён он был не нанимателем, а своей супругой в качестве члена её семьи ( а не нанимателя-родителя), -во-вторых: общего хозяйства с родителями супруги не вёл, иными словами, «общего кошелька» с ними не было. Я уже не говорю о таком случае, когда родители, оставив квартиру молодым для проживания ( без выписки из неё!), перебираются жить в другое место…
Из приведённого следует, что прав на жилое помещение, включая право на заключение с ним отдельного договора социального найма, избранник ( избранница) любимого чада не приобрёл.
