Категории жильцов, которых нельзя выселить

Если квартира перешла к новому собственнику, а там остаются зарегистрированными члены семьи предыдущего владельца жилья, новый хозяин может выселить их через суд (ст. 292 ГК РФ).

Но это общее правило, из которого есть несколько важных исключений.

Шесть категорий жильцов, которых суд оставит в квартире, несмотря на смену собственника.

1. Несовершеннолетний ребенок.
   • Конституционный суд РФ недавно подтвердил, что ребенка могут оставить в квартире, а договор о ее продаже аннулировать, если будет установлено, что родитель осознанно продал это жилье, чтобы выселить ребенка. Ухудшение жилищных условий ребенка признается основанием для признания сделки недействительной по ст. 169 ГК РФ (Определение КС РФ от 14 октября 2025 г. № 2616-О).
2. Наследник.
   • Если кто-то из наследников квартиры (не указанных в официальных документах на собственность) внезапно объявится и докажет, что принял наследство фактически (например, проживал в квартире наследодателя на дату его смерти), то выселить такого жильца не удастся. Он, как собственник доли, получает право пользоваться имуществом.
3. Квартирант.
   • Договор найма квартиры, заключенный прежним собственником, сохраняет свое действие для нового собственника (ст. 617 ГК РФ). Поэтому выселить нанимателей досрочно он не сможет, если только не удастся расторгнуть договор в судебном порядке из-за каких-то нарушений со стороны нанимателей.
4. Жилец, указанный в договоре купли-продажи.
   • Включение человека в перечень проживающих в квартире на момент заключения договора без упоминания, что его право пользования жильем прекращается после передачи объекта покупателю, ведет к тому, что новому собственнику придется терпеть присутствие этого жильца и дальше. Подписание такого договора фактически приравнивается к даче согласия нового собственника на этих жильцов в его квартире. Чтобы избежать этого, необходимо правильно формулировать соответствующие пункты в договоре купли – продажи.
5. Отказавшийся от приватизации или вселенный по ордеру в кооперативную квартиру.
   • Такие жильцы сохраняют право пользования жильем в силу закона — если только сами добровольно не откажутся от этого права, переехав в другое постоянное место жительства.
6. Указанный в завещании.
   • В завещании может быть указан т. н. отказополучатель — которому не достается имущество в собственность, но передается право пользоваться им, и наследник обязан это право соблюдать. Поэтому отказополучатель может проживать в квартире столько, сколько указано в завещании — и выселить его не удастся даже после продажи этой квартиры. Например, бабушка завещала свою квартиру внучке и указала, что её сын имеет право пожизненного пользования и бесплатного проживания в наследуемой внучкой квартире. Есть опасность именно этого «вида вечного жильца» – информация о нем не указана в свидетельстве о праве на наследство. Поэтому, если при покупке недвижимости, вы видите зарегистрированных лиц и документ – основание завещание, обязательно просите копию самого завещания. Но, если лицо самостоятельно снимается с регистрации, риски значительно снижаются (главное, чтобы было куда зарегистрироваться).

В исключительных случаях вопрос с выселением и снятием с регистрации вышеуказанных лиц можно решить в судебном порядке, но полагаться на это как на панацею не стоит. Риски проиграть очень велики.

Тщательная юридическая поверка недвижимости перед покупкой – это гарантия вашей спокойной жизни в дальнейшем.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

575 юристов отвечают

6 минут среднее время ответа

287 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос