Статья о том, как быстро провести проверку и на что нужно обратить внимание перед покупкой квартиры.
Что именно проверять будет напрямую зависеть от того на каком основании у Вашего продавца возникло право собственности.
Оснований несколько и для каждого своя или смешанная проверка. Основания собственности, как правило: Договор купли-продажи, Договор дарения, Договор приватизации (передача в собственность), Договор долевого участия (ДДУ) и конечно же Наследство.
- Если продавец приобрел квартиру по Договору купли-продажи.
Если ваш нынешний продавец приобрел продаваемую квартиру по договору купли-продажи, то необходимо проверить следующее:
- Запрашиваем у продавца и проверяем форму №9 и №12 на наличие зарегистрированных лиц и лиц, в прошлом снятых с регистрации по странным основаниям (принудительно). Это нужно чтобы в квартире не было зарегистрированных с правом пожизненного проживания. Граждане, имеющие право пожизненного проживания – это те, кто не участвовал в приватизации квартиры. Ваш продавец мог купить квартиру уже с ними и теперь пытается от нее избавиться.
- Запрашиваем у продавца договор купли-продажи квартиры, по которому он ее приобрел. Очень внимательно изучаем договор на предмет дополнительных условий. В идеале, если у вашего продавца будет документ на основании которого объект приобрел предыдущий продавец.
- Проверяем продавца на предбанкротное состояние на ресурсах Судебных приставов (ссылка: https://fssp.gov.ru/iss/ip?ysclid=moo2ylsgcw441301256) и на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве – ЕФРСБ (ссылка: bankrot.fedresurs.ru).
Это необходимо для того, чтобы позднее при банкротстве вашего продавца финансовый управляющий не оспорил сделку (срок оспаривания сделок финансовым составляет 10 лет).
- Запрашиваем у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Важно, что электронная выписка через Гос.услуги не подойдет, так как «нарисовать» цифровую подпись Росреестра сейчас не представляет труда. Вам же нужна расширенная выписка на бумаге с печатями, полученная в МФЦ, он же «Мои документы». В выписке смотрите, чтобы не было каких-либо обременений на покупаемую квартиру.
- Также запрашиваем у продавца свидетельство о расторжении брака, так как имеется опасность, что квартира приобреталась на совместные деньги с бывшим супругом/супругой, а Вам об этом никто, конечно же, не скажет. Если кто-то считает, что срок на раздел совместного имущества 3 года, то сильно ошибается, так как на практике такой срок продлевается даже до 10 лет.
Также особое внимание уделяйте договорам купли-продажи с использованием материнского капитала, так для такой сделки вам потребуется согласие органов Опеки. Также об использовании материнского капитала продавец просто может Вам не сказать а такие средства например использовались при погашении долга лица у кого Ваш продавец покупал жилье. Об этом я напишу отдельную статью. Так как тема более чем обширная.
- Если продавец приобрел квартиру по Договору дарения
Я больше всего не доверяю такому основанию, так как наиболее часто дарит не совсем вменяемый родственник, а это, влечет судебные иски от родственников, кому соответственно не подарили.
Проблема в том, что в наше время «дел Долиной», признать дарителя недееспособным на момент подписания такого договора достаточно легко. Для судебного эксперта достаточным будет, что даритель падал за несколько месяцев до дарения или принимал сильнодействующие лекарства.
Что проверять:
- В базе судебных решений районного суда по месту дарения или нахождения квартиры смотрим по фамилии дарителя и одаряемого наличие каких-либо гражданских дел;
- Также проводим проверку на предмет лиц, имеющих право пожизненного проживания в продаваемом вам жилье. Как это сделать было описано выше.
- Выясняем, нет ли недовольных таким дарением родственников.
Про запрос поквартирной карточки (форма №9) и проверку также не забываем.
- Если продавец получил квартиру по договору приватизации.
Что проверить:
Тут важно смотреть, чтобы не было лиц, отказавшихся от участия в приватизации, так как такой человек имеет право пожизненного проживания в квартире.
Как проверить. Требуйте от продавца или его риэлтора поквартирную карточку (форма №9 или архивная №12) и сам договор приватизации. Просто сверяем, кто был прописан на момент приватизации и если кого-то из таких прописанных не окажется в договоре, это скорее всего и есть отказавшееся от приватизации лицо. Если этот человек выписался из квартиры, то проблем нет, но если он зарегистрирован (прописан) до сих пор и не собирается выписываться, то от такой покупки лучше отказаться. Такого зарегистрированного Вы потом просто не выпишите, так как закон будет на его стороне.
- Приобретение квартиры на основании свидетельства на право на наследство по завещанию или по закону.
В этой ситуации проверять нужно очень тщательно, так как споры между родственниками и не родственниками за наследство, это самая распространенная категория судебных дел.
Если брать минимальный набор необходимых действий, то необходимо обращать внимание на следующее:
- Смотрим, чтобы наследственное дело было прекращено.
Это можно проверить на сайте Нотариальной палаты (ссылка: https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/?ysclid=moo0tkrqun409254614), указав ФИО, дату рождения и смерти наследодателя.
– Смотрим зарегистрированных родственников, в идеале связываемся с ними и выясняем все о наследстве.
– Далее, обязательно проверяем информацию в районном суде по месту нахождения квартиры о наличии гражданских дел по ФИО вашего продавца, а также по фамилии умершего (так как возможные наследники скорее имеют ту же фамилию).
Много умельцев рассказывают, что не стоит покупать квартиры, если она оказалась завещана не родственнику, но Вы об отсутствии родственных связей вряд ли узнаете, так как фамилии у наследодателя и наследника, скорее всего, буду разные.
Также, надо понимать, что продаются квартиры, приобретенные по таким основаниям труднее, а значит можно требовать снижение цены.
- Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Что проверяем:
- Справку от застройщика о полном погашении либо из банка о том, что задолженность погашена, если для строительства использовался заемный капитал;
- Второе что необходимо проверить, наличие прекращенного брака, действующего на момент строительства. Тут важно понимать, нет ли притязаний у бывшей супруги/супруга к вашему продавцу, и не была ли оплата по договору ДДУ совместным имуществом.
В завершении написанного, я бы обязательно пообщался с соседями о том, кто живет в доме, есть ли квартиры-притоны и т.д. Также не поленитесь найти дом по базе «ГИС ЖКХ», так как там будет вся информация о замене коммуникаций, травле крыс и т.д. Главное там мы увидим все обращения граждан, связанные с домом.
На самом деле, проверка включает в себя больше действий, и дабы не рисковать деньгами, советую заказывать проверку у специалиста по недвижимости. В идеале если это будет юрист, постоянно сопровождающий сделки, так вы сведете к нулю все риски. Не важно, будет заказана проверка квартиры перед покупкой у меня или у других, главное потрудитесь это сделать. Стоит проверка не больших денег (20-40 тыс. руб. по СПб), по сравнению с процентом, который берут риэлторы за сопровождение (риэлторы берут от 3%), то возможно такая проверка убережет вас от ошибки ценой 6, а то и 10 миллионов.
Автор статьи, юрист по недвижимости, Брюханов Сергей Александрович.
