В настоящее время программы льготной ипотеки раздули пузырь на рынке жилья. Льготная ипотека стала искусственным стимулятором роста цены на недвижимость, цены росли несмотря на то, что в долгосрочной перспективе платежеспособный спрос на недвижимость сокращается. Падение реальных доходов населения продолжается более 10 лет, естественное сокращение населения в нашей стране идет более 30 лет и Россия продолжает сползать в демографическую яму.
В таких условиях у рынка недвижимости 2 базовых сценария:
- Плавное сдувание пузыря, путем сокращения ипотечных программ
- Заморозка рынка на несколько месяцев, а затем резкий обвал на 30-50%, что мы наблюдали в кризисы недвижимости 2008 и 2014 гг.
В такой ситуации застройщики сначала формально удерживали цены, но при этом предлагали большие скидки тем, кто был готов выйти на сделку Кроме того, льготная ипотека носит субсидированный характер и бюджет доплачивает банкам разницу между льготной процентной ставкой.
При росте учетной ставки Банка России до 16% банки получали 8% от суммы ипотеки от заемщиков + 8% из бюджета. Ограничение льготной ипотеки путем сокращения максимальной суммы такой ипотеки до 6 миллионов и увеличения первоначального взноса до 30% позволит плавно снизить цены на новостройки и выровнять цены с ценами вторички. Такое плавное сокращение может снизить цены на новостройки на 20-30% в течение 1-2 лет.
Такая мера, конечно снизит сверхприбыль застройщиков и банков в моменте, но позволит сдуть пузырь более плавно для большинства владельцев и инвесторов в жилую недвижимость. Вместо тотальных программ субсидированной ипотеки в регионах, где рынок недвижимости перегрет и цены завышены – в первую очередь Москва, Санкт-Петербург, Сочи , а также крупные областные центры государство активнее будет субсидировать точечные программы льготной ипотеки. Например Арктическая и Дальневосточная ипотека призвана увеличить поток экономически активного населения в эти регионы, поэтому они дальше будут поддерживаться.
В целом стоит ожидать снижение цен на рынке недвижимости, т.к. отложенный спрос, удовлетворен сейчас благодаря программам льготной ипотеки, ажиотажный спрос из-за падения курса рубля летом 2023 года тоже удовлетворен, а высокие ставки по депозитам делают гораздо более выгодным а\вариантом хранение средств на банковских счетах под 15%, чем покупку квартир или апартаментов под сдачу с доходностью 3-5%. Тем, кто хочет продать недвижимость стоит определиться с какой целью это делается и куда инвестировать полученные средства.
Тем. Кто хочет купить недвижимость , тоже стоит определиться с целью, если покупка недвижимости необходима для проживания, то возможно и стоит купить недвижимость, но спешить не стоит и возможно поторговаться с продавцами недвижимости, подождать скидок от застройщиков. Покупка же недвижимости с инвестиционной целью на перегретом рынке не лучший вариант.
