Кадастровая стоимость завышена: как успеть оспорить

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации (далее – Закон № 237-ФЗ).

Что же такое кадастровая стоимость объекта и из чего складывается?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

• Определение кадастровой стоимости установлено статьей 14 Закона № 237-ФЗ и осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Что влияет на определение кадастровой стоимости?

На стоимость зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест влияют сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется проект отчета в форме электронного документа.

ВАЖНО: если кадастровая стоимость еще не утверждена, то повлиять на результаты ее определения можно, представив замечания к проекту отчет об итогах кадастровой оценки. По итогам рассмотрения ваших замечаний кадастровая стоимость может быть пересчитана (п.п. 17, 22 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости осуществляется публично-правовой компанией в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Что же делать если кадастровая стоимость завышена?

В соответствии со статьей 22 Закона №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае обращения в комиссию, срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления.

В случае, несогласия с решением комиссия, его можно оспорить также в судебном порядке.

Что необходимо сделать  и на что ссылаться в таких спорах?

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, при оспаривании стоимости в комиссии или судебном порядке необходимо обратиться к оценщику, который по результатам оценки составит отчет о рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, в обоснование доводов необходимо ссылаться на то, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы собственника такого земельного участка, в данном случае в суде это административный истец, а также влечет увеличение налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога.

Какие документы необходимо представить к административном исковому заявлению?

1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2. Договор купли-продажи земельного участка;
3. Отчет об определении стоимости земельного участка;
4. Иные документы, подтверждающие обоснование заявленных требований.

ВАЖНО:

Размер госпошлины за оспаривание кадастровой стоимости составляет 15 000 руб. для организаций и 3 000 руб. для физлиц.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, уплатить госпошлину нужно за каждый из них (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Есть ли сроки давности по таким делам?

Вы можете обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

• Однако, учтите, что Закон № 237-ФЗ и Кодекс об административном судопроизводстве Российской Федерации  (далее- КАС РФ) по-разному определяют момент окончания срока обращения в суд за оспариванием.
• Так, в КАС РФ в качестве такового назван момент внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН, тогда как в Законе № 237-ФЗ – момент начала применения новой кадастровой стоимости, внесенной в реестр.

Таким образом, рассчитывать срок следует руководствуясь положениями Закона № 237-ФЗ, поскольку это специальный нормативно-правовой акт для рассматриваемой в настоящем подразделе процедуры. Стоит учитывать, что если кадастровая стоимость стала архивной, то в отношении даты обращения в суд за ее оспариванием действует специальное условие.