Реализация «дачной амнистии»: случаи из практики

Реализация «дачной амнистии» предполагает:

1. безвозмездную передачу в частную собственность физическим лицам предоставленных им земельных участков, которые находятся в муниципальной (чаще всего) или государственной собственности;
2. признание Росреестром права собственности на самовольные постройки, возведенные на указанных земельных участках.

Следует отметить, что, во-первых, земельные участки, не находящиеся ни в частной, ни в муниципальной собственности, в силу закона считаются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Во-вторых, ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земли, то есть любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Признание права собственности на самовольные постройки в административном порядке также представляет исключение из общего правила, установленного ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка не является объектом права собственности, не может использоваться и подлежит сносу или перепланировке (реконструкции); лишь в исключительных случаях и в судебном порядке право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником или владельцем земельного участка, где эта постройка возведена).
Таким образом, случаи безвозмездного представления земельных участков в частную собственность граждан составляют исключение и должны специально оговариваться федеральными законами или законами субъектов РФ.
Отдельный закон о приватизации земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных во владение и пользование гражданам, не существует (аналогичный закону, принятому в отношении государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, согласно которому жилые помещения передаются в собственность граждан на основании безвозмездного договора).
Основания и порядок безвозмездного представления земельных участков в собственность гражданам закрепляются в следующих источниках:

• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2.7 — 2.8, 2.12, п. 4 ст. 3, абз. 2, 3 п. 9.1 ст. 3), вступил в силу 29.10.2001 г.;
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 40, 49);
• Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278.

Совокупность норм, именуемая «дачной амнистией», преследует цель предоставить безвозмездно гражданам право собственности на занимаемые ими земельные участки и возведенные на них самовольные постройки и минимизировать по возможности споры о правах. Разумеется, нельзя совсем исключить споры о принадлежности земельных участков между гражданином, с одной стороны, и Росреестром и (или) уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, с другой стороны.

• Гражданка N. в 2010 г. вступила в члены дачного некоммерческого объединения. По решению общего собрания дачного объединения ей был распределен свободный земельный участок. Вправе ли она безвозмездно приобрести в собственность земельный участок, который она занимает?

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ) не содержит нормы о «дачной амнистии», отсылает к Закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с п. 2.7, 2.8 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») до 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты их вступления в членство безвозмездно приобрести в собственность садовый или огородный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при одновременном соблюдении следующих условий:

• земельный участок не предоставлен члену некоммерческой организации, а распределен ему самой некоммерческой организацией;
• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до 29.10.2001 г. некоммерческой организации, либо иной организации, при которой была создана эта некоммерческая организация;
• земельный участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте и в отношении него не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

В этом случае требуется принятие отдельного решения уполномоченным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность гражданину по заявлению данного гражданина, к которому прилагаются:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная заявителем;
• документ, устанавливающий распределение земельных участков в этой некоммерческой организации, либо выписка из него;
• сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, предоставленный указанной некоммерческой организации;
• сведения о некоммерческой организации, содержащиеся в ЕГРЮЛ.

Следует упомянуть, что история садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений в Советской России берет свое начало с Постановления СНК РСФСР от 31.10.1939 № 634 «Об утверждении примерных уставов жилищно-строительного и дачно-строительного кооперативов».
Рассмотрим случаи, когда земельные участки были предоставлены до 29.10.2001 г. непосредственно гражданам.

• В 1999 г. администрация Советского района города N-ска безвозмездно предоставила гражданину К. земельный участок для строительства индивидуального жилого дома. Право, на котором гражданину К. предоставляется данный земельный участок, в распоряжении администрации не указано. В 2005 г. К. построил на этом участке жилой дом. В каком порядке гражданин К. может оформить право собственности на земельный участок и на дом?

Если гражданину до дня введения в действие ЗК РФ (до 29.10.2001 г.) был предоставлен земельный участок на неназванном праве или определить вид этого права невозможно, указанный земельный участок считается предоставленным ему на праве собственности (абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Государственная регистрация права собственности гражданина на такой земельный участок производится согласно ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).
Регистрация осуществляется на основании документа о предоставлении земельного участка.
Оформить право собственности на индивидуальный жилой дом следует после регистрации права собственности на земельный участок в таком порядке.
ЗК РФ (пп. 2 п. 1 ст. 40) предоставляет собственнику земельного участка право возводить на нем здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Руководствуясь ч. 10 ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости, Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства на основании:

• технического плана такого объекта;
• правоустанавливающего документа на земельный участок, где расположен указанный объект недвижимости.

Следует учитывать, что в случае строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
До 29.10.2001 г. земельный участок мог быть предоставлен гражданину (в зависимости от времени его предоставления) на одном из следующих вещных прав:

• право бессрочного пользования;
• право пожизненно наследуемого владения;
• право собственности.

Видимо, право трудового пользования не следует учитывать – вряд ли гражданин, которому земельный участок был предоставлен (отведен) на основании Земельный кодекс Р.С.Ф.С.Р. 1922, пережил 2001 год.

• Гражданин К. зарегистрировал в Росреестре право собственности на земельный участок, предоставленный ему для индивидуального жилищного строительства, но ушел из жизни из-за последствий COVID-19, не достроив дом. Его дочь N. является единственной наследницей. Как она может оформить право собственности на недостроенный жилой дом?

В состав наследства входит имущество, принадлежавшее на день смерти (день открытия наследства) наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).
Следовательно, гражданка N. наследует земельный участок, который принадлежал на праве собственности наследодателю К.
На основании ч. 10 ст. 40 Закона «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на незавершенный объект индивидуального жилищного строительства на основании:
— технического плана такого объекта недвижимости;
— свидетельства о праве на наследство в отношении земельного участка, на котором расположен недостроенный жилой дом.

• В 1994 г. администрация N-ского района предоставила гражданину К. земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, на неназванном праве. Гражданин К. этот земельный участок не использовал и жилой дом на нем не построил. В 1999 г. он погиб при трагических обстоятельствах. Может ли гражданка N., единственная дочь гражданина К., безвозмездно оформить право собственности на земельный участок?

Опираясь на абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», можно сделать вывод, что земельный участок был предоставлен гражданину К. на праве собственности.
Если N. приняла часть имущества своего отца, это означает, что она приняла все наследство, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).
Таким образом, гражданка N. предположительно унаследовала этот земельный участок.
Поскольку наследство открылось в 1999 г., факт принятия наследства гражданкой N. необходимо устанавливать в судебном порядке (гл. 28 ГПК РФ).
Если при рассмотрении дела между гражданкой N. и администрацией N-ского района возникнет спор о праве, заявление об установлении факта принятия наследства суд должен оставить без рассмотрения. В таком случае спор разрешается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ).

• В 1999 г. администрация Советского района города N-ска предоставила гражданину К. земельный участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома, без указания права, на котором участок предоставляется. В 2000 г. К. построил на этом участке жилой дом и зарегистрировал право собственности на него. В 2021 г. он скончался от CОVID-19. Гражданка N., дочь гражданина К., является его единственной наследницей. В каком порядке она может оформить право собственности на земельный участок?

На основании ст. 1112 ГК РФ гражданка N. наследует жилой дом, который принадлежал на праве собственности наследодателю К.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, если эти участки предоставлены наследодателю на неназванном праве (или невозможно определить вид этого права) и находятся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки (абз. 3 п. 9.1 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Государственная регистрация права собственности на земельный участок производится на основании ст. 49 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Для государственной регистрации требуются следующие документы, предусмотренные ч. 2 ст. 49:
— свидетельство о праве на наследство;
— распоряжение администрации Советского района города N-ска о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства наследодателю К.
В этом случае принятие отдельного решения о предоставлении земельного участка в собственность гражданки N. не требуется.

• Гражданка N. и гражданин А. унаследовали в равных долях индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, который был предоставлен их матери (наследодателю) на неназванном праве ранее 29.10.2001 г. Может ли гражданка N. подарить 1/2 доли в праве собственности на дом своей племяннице А-вой, дочери гражданина А.? Смогут ли гражданин А. и гражданка А-ва безвозмездно приобрести в собственность земельный участок?

Руководствуясь п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю. Преимущественное право покупки второго участника долевой собственности, установленное ст. 250 ГК РФ, в данном случае не применяется, т.к. дарение является безвозмездной сделкой.
Гражданин А. имеет право безвозмездно приобрести в собственность долю в праве на земельный участок, на котором расположен жилой дом, поскольку доля в праве собственности на жилой дом перешла к нему по наследству, а право собственности наследодателя на этот дом возникло до 29.10.2001 г., что предусмотрено абз. 1 п. 4 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Гражданка А-ва получит возможность безвозмездно приобрести в собственность долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в силу прямого указания абз. 2 п. 4 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».