Недвижимость в личном фонде: что будет с арендой, налогами и наследниками

Недвижимость считают самым предсказуемым и тихим активом. В отличие от бизнеса, она никуда не исчезает — есть объект, адрес, документы, стоимость. Но как раз-таки именно недвижимость становится одной из самых конфликтных частей капитала. Особенно когда появляется крупный долг, наследование или конфликт между людьми, у которых разные интересы.

И здесь личный фонд выступает вполне практичным инструментом управления и заранее определяет судьбу объекта.

В фонд можно передать не только бизнес, но и недвижимость

Личный фонд зачастую воспринимают как инструмент хранения коммерческой недвижимости. Но в него можно передавать не только офисы, торговые помещения, склады, но и другие активы: комнаты, квартиры, дома, земельные участки.

Правда, передавать в фонд имеет смысл не любую недвижимость.

Если у человека одна квартира или дом для жизни, фонд ради них не нужен. Другое дело, если есть несколько объектов, арендный поток, коммерческая недвижимость или имущество, которое важно сохранить в семье и не раздробить между наследниками.

Арендный доход и расходы

Если недвижимость сдаётся в аренду, важно заранее определить, куда поступают деньги, кто ими распоряжается и как они распределяются. Через фонд можно установить правила: кому идут регулярные выплаты, какая часть остаётся на ремонт, налоги и содержание объекта, кто принимает решения по арендаторам и крупным расходам.

Это особенно важно учитывать, когда объект один, а интересов вокруг него несколько. Без таких правил объект быстро превращается в постоянный повод для спора, особенно после смерти учредителя фонда: один наследник хочет продать, другой — сдавать, третий — получать деньги, но не участвовать в управлении.

Налоги с аренды недвижимости, так же как и с ее продажи, зависят от системы налогообложения личным фондом. Например, если это упрощенная система налогообложения (доходы), то 6 % и при превышении порогового значения выручки – НДС 5, 7 или 22 %. Если общая, то налог на прибыль 15 или 25 % (зависит от доли пассивного дохода) и НДС 22 %.

А дальше интересно: при выплате денег бенефициарам – близким родственникам учредителя или ему самому, НДФЛ составит 0 %.

Наследование недвижимости

Недвижимость плохо делится. Формально, конечно, доли можно распределить между наследниками. Но как правило один объект с несколькими собственниками часто создаёт проблемы. Завещание может помочь, но если среди наследников есть пенсионеры или дети, то им в любом случае достанется 2/3 от того, что причиталось бы в отсутствие завещания (обязательная доля в наследстве). И тогда начинаются споры между участниками долевой собственности, которые могут длиться годами.

Личный фонд позволяет задать не только получателей, но и правила: кто управляет объектами, кто получает доход, что нельзя продавать, в каких случаях возможны выплаты и как действовать после смерти учредителя.

Недвижимость становится настоящим капиталом, когда понятно, что произойдёт с ней через несколько лет.

Если у вас есть недвижимость, которая приносит доход или должна сохраниться в семье, лучше заранее понять, что с ней будет при споре, взыскании или наследовании.