Что такое совместная собственность и в чем разница
Выделение и определение долей в квартире: что нужно знать?
Многие живут в квартирах, особо не задумываясь о своем правовом статусе владельца недвижимости. Между тем, самый частый вид владения квадратными метрами в России – общая совместная и общая долевая собственности.
Часто доли необходимо определить и выделить. Лучше – по договоренности, но иногда приходится и через суд.
- Совместная и долевая собственность: что это и в чем разница
- Доли при владении недвижимостью: реальная, номинальная, доля в натуре
- Как выделить долю в квартире
- по соглашению: пошаговая инструкция
- через суд: пошаговая инструкция
- Определение долей в квартире
- Минимальный размер доли: что нужно знать
Что такое общая совместная и долевая собственность?
Если у недвижимости несколько владельцев, то такой вид собственности является или общей совместной или общей долевой собственностью. Разберемся, чем они отличаются.
Общая совместная собственность
Общая совместная собственность может возникать, например, при покупке недвижимости супругами. В случае возникновения споров между совладельцами решение принимается согласно законодательству или договору, заключенному между сторонами.
Общая долевая собственность
Например, один собственник владеет 1/2 квартиры, а двум другим принадлежит по 1/4.
Каждый собственник долевой недвижимости имеет право пользования и распоряжения своей долей объекта, однако при желании продать долю он должен предложить выкупить ее другим сособственникам. И лишь при их нежелании может продать долю третьему лицу.
Долевая собственность требует взаимодействия и договоренностей между собственниками, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений.
Какие бывают доли
Доли в квартире бывают номинальными (идеальными) и реальными.
Номинальная (идеальная) доля
Номинальная (идеальная) доля – это доля, которая выражается дробью (1/2, 1/5) и не привязана к конкретной площади (например, к определенной комнате в квартире).
Реальные доли или доли в натуре
Реальная доля в квартире – это когда собственники фактически поделили помещения. Обычно реальная доля равна отдельной комнате или нескольким комнатам.
Реальная доля определяется соглашением собственников, либо нотариально удостоверенным, либо определенным в судебном порядке.
Если у собственников были номинальные доли, а затем они решили определить реальные доли, то важно помнить, что они не обязательно должны совпадать. Все зависит от того, как соседи по квартире договорились между собой.
Пример:
Иванов и Петров владеют по 1/2 двухкомнатной квартиры каждый. Одна комната в квартире площадью 10 кв. м., вторая – 12 кв. м. Оба совладельца могут использовать всю площадь квартиры – Иванов может смотреть телевизор в одной комнате, а спать в другой. Аналогично и Петров.
Позже для удобства соседи договорились о выделении реальных долей – Иванов займет комнату в 10 кв. м, а Петров в 12 кв. м. Теперь уже Иванов не может без разрешения Петрова пойти в соседнюю комнату смотреть телевизор, а Петров не может зайти в комнату Иванова.
При этом общими помещениями квартиры (кухня, коридор, санузел) они пользуются наравне. Однако формально в общем имуществе Петрову будет принадлежать чуть больше (пропорционально его доле).
Как выделить долю в квартире
Долю в квартире можно выделить по соглашению или по решению суда.
Как выделить долю в квартире по соглашению
Если имущество находится в общей совместной собственности, сначала нужно:
- определиться, какая доля принадлежит каждому – будут ли собственники владеть равными долями или же разными;
- определиться, будет ли это номинальная доля (в процентах) или реальная (в комнатах);
- составить письменно разделительный акт. Его подписывают все правообладатели долей в квартире;
- если недвижимость делят супруги при разводе, то соглашение должно быть заверено нотариусом;
- подать соглашение на регистрацию в Росреестр. Величина долей будет отражена в Едином госреестре недвижимости;
- получить выписку из ЕГРН с новыми данными.
В соглашении должны быть такие сведения:
- ФИО и реквизиты совладельцев;
- данные документов, подтверждающих право собственности;
- адрес недвижимости;
- характеристики квартиры;
- размер долей каждого из собственников;
- права и обязанности сторон;
- согласие сособственников;
- место, дата и подписи всех совладельцев.
Как выделить долю в квартире через суд: пошаговая инструкция
Если владельцы долей не смогли договориться друг с другом, то выделить долю в квартире можно в судебном порядке.
Для этого:
- обратитесь в суд с заявлением о разделе совместной собственности. В нем можно указать свои пожелания – на какие доли хотели бы разделить недвижимость вы;
- предоставьте суду документы о правах на недвижимость (договор дарения, документы о наследстве, свидетельство о праве собственности и т. п.). Суд может потребовать дополнительно предоставить документы о семейном положении (о браке, о разводе), свидетельства о рождении детей и пр.;
- дождитесь решения суда;
- подайте документы в Росреестр для внесения данных в ЕГРН (онлайн через госуслуги или через МФЦ).
Судебный процесс может быть долгим и дорогим, поэтому является последней мерой.
“Часто люди не знают, что возможно досудебное урегулирование вопроса и составление соглашения о разделе между всеми собственниками, что влечет существенное снижение судебных расходов”.
При определении размера долей суд может учесть различные факторы. Например, в ходе разбирательства будет установлено, что один собственник не платит коммуналку, а другой сделал евроремонт во всей квартире. При этом неважно, кто из них зарегистрирован в помещениях. Распределение долей будет производиться с учетом всех факторов.
Определение размера долей в квартир
Равномерная доля
По умолчанию недвижимость делится на равные доли между собственниками. Это закреплено в ст. 245 ГК РФ. Доли определяются по формуле: жилая площадь, разделенная на количество собственников плюс нежилая площадь, разделенная на количество собственников.
Пример:
Например, квартира общей площадью 85 кв. м принадлежит троим собственникам, где 20 кв. м. – нежилая площадь: 65/3+20/3= 28,3 кв. м. Таким образом каждому принадлежит 28,3 кв. м.
Неравномерная доля
Неравномерная доля определяется, когда:
- собственники договорились о неравномерном определении долей;
- супруги делят имущество при разводе и суд определяет доли;
- квартира делится в результате наследства, когда завещатель указал, как делить собственность.
В этих случаях доля определяется умножением общей площади квартиры на дробь (доля каждого владельца).
Например, квартирой площадью 70 кв. м владеют два собственника, по 1/3 и 2/3 долей соответственно.
Считаем: 70*1/3=23,3; 70*2/3=46,7. Таким образом первому владельцу принадлежит 23,3 кв. м., второму – 46,7.
Важно
В судебной практике имеется много споров, когда собственники пытаются выделить доли в натуре в однокомнатной квартире, однако большинство таких дел являются бесперспективными, поскольку в реальности предоставить автономную жилплощадь каждому из собственников в однокомнатной квартире нет возможности.
Также случается, что при малой площади квартиры количество владеющих данной недвижимостью лиц большое, соответственно сами доли становятся незначительными относительно общей площади. Многие думают, что получив долю, они смогут легко ее продать. Однако в реальности все не так.
Получается ситуация, когда доля является неликвидной и собственник становится заложником ситуации: и продать долю нет возможности, и проживание на небольшом участке квартиры также невозможно.
Выделение долей при использовании маткапитала
Многодетная семья.
“Чаще всего вопросы выделения долей в квартире встречаются при использовании средств материнского капитала, при расторжении брака и при наследственных спорах. Что касается выделения долей при использовании материнского капитала, здесь следует отметить, что невыполнение обязанности по выделению долей не влечет за собой признание сделки недействительной, однако влечет за собой уголовную ответственность по статье о мошенничестве при получении выплат”.
Самая распространенная ошибка при выделении долей с использованием материнского капитала, – это выделение больших долей. Например, семья из четырех человек выделяет доли не пропорционально потраченным на покупку средствам материнского капитала, а в размере по ¼ доли каждому из членов семьи.
Например, квартира в 100 кв. м стоила 5 млн руб., на нее потратили маткапитал в 500 тыс. руб. В этом случае не обязательно делить на четыре равные доли всю квартиру. Иначе недвижимость впоследствии очень сложно будет продать – органы опеки потребуют, чтобы и в новой квартире на каждого из детей было выделено не менее 25 кв.м. А ситуации бывают разные – может быть, например, что следующая квартира будет лучше по расположению и комфорту, но площадью меньше прежней.
Поэтому можно поделить лишь ту часть, которая была куплена на маткапитал. В нашем примере маткапитал “покрыл” затраты лишь на десятую часть квартиры – на 10 кв.м. Делим эти 10 кв. м на четырех членов семьи, остальное остается совместной собственностью супругов (то есть по сути на детей оформляется по 2,5 кв.м каждому, на мать и отца по 47,5 кв.м каждому).
Минимальный размер доли
В 2022 году вступил в силу закон, который запретил выделять микродоли в квартирах. Это было сделано, чтобы не возникало “резиновых” квартир (когда у “однушки” оказывается сотня владельцев, которые скупают микродоли ради прописки) и случаев рейдерства (когда, купив 2 кв.м рейдеры получают право использовать всю квартиру наравне с другим дольщиком и постепенно выживают его из жилья, вынуждая дешево продать его долю).
Теперь при делении квартиры доля должна быть не менее 6 кв.м.
Есть исключения: если квартира получена в силу закона. Это, например, случаи наследования, приватизации или сделки с использованием маткапитала. В этих ситуациях доля может быть и меньше 6 кв.м
Случай из моей практики
Одна моя клиентка сожительствовала с мужчиной, проживали они совместно около семи лет в ее квартире, брак официально не регистрировали по личным убеждениям. Сожитель постоянно жаловался моей клиентке на то, что живет он у нее на птичьих правах, хозяином себя не чувствует в доме. Своего жилья у него не было, и женщина разжалобилась и выделила мужчине 1/4 долю в своей однокомнатной квартире.
Через год отношения испортились, и мужчина привел в квартиру новую любовь… И стали они жить втроем. Моя клиентка пыталась решить этот вопрос самостоятельно, но выгнать бывшего сожителя с его новой женщиной она не могла: сожитель был собственником 1/4 доли, которую сама же хозяйка квартиры ему и выделила.
Вопрос решился в суде, но мало того, что были затрачены большие деньги на судебные расходы, так суд еще и обязал клиентку выплатить компенсацию своему бывшему сожителю за его 1/4 доли. Таким образом, человек по доброте душевной сначала подарил 1/4 долю в квартире, потом ее же и выкупил, так как начались проблемы. Поэтому прежде чем выделять долю, взвесьте все за и против”.
