Раздел ипотечной квартиры при разводе: алгоритм действий

Раздел ипотечной квартиры при разводе – сложный процесс, требующий учета множества нюансов, связанных как с самим жильем, так и с ипотечным кредитом.

Общие принципы раздела ипотечной квартиры при разводе

1. Совместно нажитое имущество: Квартира, приобретенная в браке по ипотеке, признается совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оформлен договор ипотеки или право собственности. Это следует из положений статьи 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ).
2. Солидарная ответственность по долгам: Все выплаты по ипотечному кредиту, сделанные в период брака, считаются общими. Супруги несут солидарную ответственность перед банком по кредитным обязательствам, даже после развода. Это означает, что банк вправе предъявить требования к любому из супругов в случае невыплат (статья 45 СК РФ, статья 322 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)).
3. Раздел долгов: Общие долги супругов при разделе имущества распределяются пропорционально присужденным им долям в этом имуществе (пункт 3 статьи 39 СК РФ).

Возможные варианты раздела ипотечной квартиры

1. Соглашение между супругами (без суда): Договоренность о дальнейшей оплате и собственности: Супруги могут договориться, кто из них будет продолжать выплачивать ипотеку, кто получит квартиру в собственность, и какой размер компенсации получит второй супруг. Для изменения условий кредитного договора потребуется согласие банка (пункт 2 статьи 38 СК РФ, статья 391 ГК РФ).
2. Продажа квартиры: Если оба супруга не хотят продолжать выплачивать ипотеку, они могут договориться о продаже квартиры с согласия банка. Вырученные от продажи средства после погашения кредита делятся между супругами. Продажа заложенного жилья возможна только с согласия банка (статья 59 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, пункт 2 статьи 38 СК РФ).
   
3. Оформление соглашения: Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (пункт 1 статьи 38 СК РФ).

Раздел через суд

• Определение долей в квартире и долге: В суде можно требовать раздела квартиры и определения долей каждого супруга в оставшейся задолженности по ипотеке. При этом супруги продолжают выплачивать кредит, но уже в соответствии с установленными судом долями. Важно понимать, что это не отменяет солидарной ответственности перед банком. Если один из супругов перестанет платить, банк может потребовать всю сумму с другого (статья 323 ГК РФ).
• Отступление от равенства долей: Суд может отступить от принципа равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов (например, если другой не получал доходов по неуважительным причинам) (пункт 2 статьи 39 СК РФ).
• Привлечение банка: При разделе ипотечного кредита в суде банк привлекается в качестве третьего лица без самостоятельных требований.
• Выделение долей детям: Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, доли детей в праве собственности на жилое помещение должны быть определены. Размер долей детей определяется пропорционально их части в материнском капитале. Суд обязан поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей (пункт 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал).

Важные нюансы

• Квартира, приобретенная до брака: Если квартира была приобретена одним из супругов до брака, она является его личной собственностью. Однако, если в период брака за счет общего имущества или труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой квартиры (капитальный ремонт, реконструкция), она может быть признана судом их совместной собственностью (статья 37 СК РФ).
  
• Квартира, оформленная на тещу: Имущество, зарегистрированное на имя третьего лица (например, тещи), не может быть разделено как совместно нажитое имущество супругов. Однако, если удастся доказать, что супруг вносил свои средства в приобретение этой квартиры, он может претендовать на возврат этих средств.
  
• Полное погашение ипотеки одним супругом: Если один из супругов после развода полностью погашает долг по ипотеке, он имеет право требовать с другого супруга денежную компенсацию выплаченной им части долга, но это не увеличивает его долю собственности в самой квартире.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Документальное оформление

• Мировое соглашение: Супруги могут заключить мировое соглашение о разделе имущества, которое утверждается судом.
  
• Нотариальное соглашение: Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
  
• Судебное решение: Если супруги не могут договориться, раздел имущества производится в судебном порядке.

Правовые нормы, регулирующие ситуацию

• пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 1 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 1 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 2 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 1 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ
• пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ
• пункт 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ
• пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ
• статья 59 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
• пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака”
• пункт 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)
• часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”