Рональд Коуз, лауреат Нобелевской премии по экономике за 1991 год, в своих работах использовал в качестве источника судебные прецеденты (судебную практику) наряду с другими источниками. Также он упоминал о существовании деловой практики. Деловая практика – это тот или иной способ действий, принятый в деловом мире[1].
Можно предположить, что в праве (даже в англо-американском праве) далеко не все существующие деловые практики стали предметом судебных разбирательств и нашли отражение в судебных прецедентах.
Настоящая статья представляет собой ответы на вопросы, которые задали супруги, заключившие договор участия в долевом строительстве. Запись одной юридической консультации отражает проблемы, с которыми в текущей ситуации сталкиваются участники долевого строительства – физические лица.
- Супруги N -ские в апреле 2022 г. заключили договор участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме с ООО «А.» (застройщиком) в равных долях. Оба супруга являются IT-специалистами. Супруги N-ские выполнили свои обязательства по уплате цены договора надлежащим образом. В срок, предусмотренный договором (декабрь 2022 г.), объект долевого строительства не передан. Означает ли истечение срока договора участия в долевом строительстве прекращение этого договора?
Договор участия в долевом строительстве, не исполненный надлежащим образом, является действующим, несмотря на истечение его срока. В связи с нарушением застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства супруги N-ские имеют право требовать уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Часть 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ) предусматривает, что в случае, если строительство не может быть завершено в срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до его истечения обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
При этом согласие участника долевого строительства на продление срока договора является его правом, а не обязанностью (п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Просрочка исполнения, допущенная застройщиком, означает наступление для него ответственности, предусмотренной Законом № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства, если участником является гражданин, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако следует иметь ввиду, что при начислении неустойки (пени) исключается период с 29.03.2022 по 30.06.2023 г., что установлено Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.
Следовательно, участники долевого строительства N-ские имеют право требовать уплаты неустойки (пени), предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2023 г.
- ООО «А.» (застройщик) требует, чтобы супруги N-ские подписали дополнительное соглашение к договору об изменении срока передачи объекта долевого строительства (в сентябре 2023 г.). В текст этого соглашения включено условие, что участник долевого строительства отказывается от предъявления застройщику требований о взыскании любых процентов, пеней, штрафов и неустоек. Могут ли в этом случае супруги N-ские взыскать с застройщика законную неустойку в судебном порядке?
Условие об отказе участника долевого строительства от законной неустойки, включенное в текст соглашения, заключенного между застройщиком и участником долевого строительства, является недействительным (оспоримым) и может быть обжаловано в судебном порядке в течение 1 года со дня подписания сторонами дополнительного соглашения (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
Законом № 214-ФЗ отказ граждан и юридических лиц от законной неустойки, установленной ст. 6 (ч. 2), не предусмотрен.
Соглашение об отказе кредитора от права требовать присуждения судебной неустойки является недействительным, если в силу указания закона или договора либо в силу существа обязательства кредитор не лишен права требовать исполнения обязательства в натуре (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ) (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).
По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если сделка могла быть совершена без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
Следовательно, недействительность условия об отказе участника долевого строительства от законной неустойки не делает оспоримыми остальные условия дополнительного соглашения, заключенного между застройщиком и участником долевого строительства.
Стороны вправе после нарушения срока, установленного судом для исполнения обязательства в натуре, заключить на стадии исполнительного производства мировое соглашение о прекращении обязательства по уплате судебной неустойки предоставлением отступного (ст. 409 ГК РФ), новацией (ст. 414 ГК РФ) или прощением долга (ст. 415 ГК РФ) (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).
- Могут ли супруги N-ские не согласиться с изменением срока передачи объекта долевого строительства?
Закон № 214-ФЗ предоставляет участникам долевого строительства право на односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве.
На основании п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участники долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае непередачи объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на 2 месяца.
В этом случае неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, участнику долевого строительства не выплачивается (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, далее – Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
В этом случае застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участникам долевого строительства денежные средства, уплаченные ими в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участниками долевого строительства денежных средств до дня их возврата застройщиком (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что эти проценты не начисляются в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 г. согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479.
- Если супруги N-ские обратятся в суд с требованием выплатить им законную неустойку, может ее размер быть снижен?
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).
Следует отметить, что размер законной неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон (п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Критериями соразмерности (несоразмерности) неустойки судебная практика (Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) считает конкретные обстоятельства дела, в том числе:
- цену договора;
- длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком;
- принятие застройщиком мер к завершению строительства;
- исполнение застройщиком своих обязательств;
- последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и т.д.
Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (в данном случае – застройщиком), суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
- Супруги N-ские заключили договор участия в долевом строительстве с застройщиком ООО «А.» потому, что в коммерческом предложении было опубликовано условие: «для сотрудников IT-компаний семь кв. м. площади в подарок». Когда договор был подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре, супруги N-ские условие о бесплатных квадратных метрах в нем не обнаружили. Могут ли они потребовать изменения договора в судебном порядке?
Супруги N-ские не имели возможности участвовать в определении условий договора участия в долевом строительстве, следовательно, они могут требовать изменения условий заключенного с ними договора, т.к. он лишает их прав, которые застройщик озвучил в коммерческом предложении.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Статья 10 (абз. 4 п. 2) Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» устанавливает, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг).
Информация об объекте долевого строительства (коммерческое предложение) содержит условие о предоставлении бесплатных квадратных метров тем участникам долевого строительства, которые являются IT-специалистами.
В тексте договора, заключенного с супругами N-ским, отсутствует условие о предоставлении бесплатных квадратных метров, несмотря на то что оба участника являются IT-специалистами. Договор участия в долевом строительстве, условия которого определены в стандартных формах, может быть квалифицирован как договор присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ).
Основываясь на п. 2 ст. 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона (участники долевого строительства) вправе потребовать изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В случае изменения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны (включения в договор условия о бесплатных квадратных метрах) договор считается действовавшим в измененной редакции с момента его заключения (п. 2 ст. 428 ГК РФ).
- Могут ли супруги N-ские продать своё право требования к застройщику ООО «А.» об уплате неустойки (пени)?
Судебная практика оценивает обязательство по выплате неустойки как меру ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, возникающую в силу закона, которая может быть предметом уступки права требования (например, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу № А79-4312/2016).
Уступка права требования из договора участия в долевом строительстве возможна при соблюдении условий, предусмотренных ст. 11 Закона № 214-ФЗ, а именно:
- после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника (ч. 1);
- с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).
Договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) из договора участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации (ч. 5 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
- Согласно договору супруги N-ские являются участниками долевого строительства в равных долях. Гражданка N-ская ранее приобрела квартиру (в 2007 г.) и тогда же воспользовалась правом на получение имущественного налогового вычета. В 2022 г. N-ская уплатила цену договора участия в долевом строительстве из собственных средств. Гражданин N-ский заключил договор ипотечного кредитования с коммерческим банком, чтобы выполнить свои обязательства по уплате цены договора. В каком порядке супруги N-ские могут получить имущественные налоговые вычеты?
Гражданин N-ский имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных им расходов по договору участия в долевом строительстве, но не более 2 000 000 руб., и имущественный налоговый вычет в размере уплаченных процентов по договору ипотечного кредита, но не более 3 000 000 руб. Если гражданка N-ская не полностью использовала имущественный налоговый вычет, предоставленный ей в 2007 г., она вправе использовать его остаток в размере фактически произведенных расходов по договору участия в долевом строительстве, заключенному в 2022 г.
- Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Этот вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, не превышающем 2 000 000 руб. (абз. 1 пп.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Следовательно, гражданин N-ский вправе получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных им расходов по договору участия в долевом строительстве, но не более 2 000 000 руб.
В случае если налогоплательщик ранее получал имущественный налоговый вычет в размере менее его предельной суммы, остаток этого вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (абз. 2 пп.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Если право на получение имущественного налогового вычета возникло у налогоплательщика в 2007 г., предельный размер такого налогового вычета равен 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции Федеральных законов от 20.08.2004 № 112-ФЗ, от 27.07.2006 № 144-ФЗ).
Если гражданка N-ская не полностью использовала имущественный налоговый вычет, полученный в 2007 г., предельный размер которого составлял 1 000 000 руб., она вправе использовать его остаток в размере расходов по договору участия в долевом строительстве, фактически произведенных в 2022 г.
- Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), фактически израсходованного на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 3 000 000 рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Поскольку гражданин N-ский заключил договор ипотечного кредитования, он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере уплаченных по договору процентов, но не более 3 000 000 руб
[1] Коуз, Р. Фирма, рынок и право /Р. Коуз. – М.: Новое издательство, 2007. С. 67.
