Верховный Суд поставил точку в спорах между чиновниками и владельцами старой недвижимости. Согласно Тематическому обзору судебной практики № 13/2026, утверждённому постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года № 16А/2026, местные власти более не могут самостоятельно сносить постройки, возведённые до 30 октября 2001 года, а также объекты, являющиеся частью многоквартирных домов. Теперь все подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.
Судьи обязаны детально проверять каждый случай, анализируя техническую документацию и исторические планы для установления добросовестности застройщика. Ключевое требование — оценка того, нарушает ли здание права других граждан и создаёт ли угрозу их жизни и здоровью . Такой подход исключает снос объектов с многолетней историей . Строительно-технические экспертизы по таким делам проводятся только государственными судебно-экспертными организациями.
Однако Обзор № 13/2026 подтверждает строгое правило для земель сельхозназначения. Если изменение их категории на «земли населённых пунктов» произведено незаконно, то все возведённые на таком участке здания признаются самовольными и подлежат сносу. Также ВС РФ указал на недопустимость строительства домов блокированной застройки (таунхаусов) на участках, предназначенных для садоводства.
При этом сам факт строительства на сельхозземлях не делает постройку самовольной — ключевым является именно незаконность изменения категории земли. Обзор защищает и добросовестных застройщиков: если владелец получил все документы и не знал об обременениях (например, о газопроводе), но постройка подлежит сносу, он имеет право на компенсацию. Если в строении живут люди, суд при сносе обязан решить вопрос об их выселении с участием прокурора.
Таким образом, разъяснения Верховного Суда, закреплённые в Тематическом обзоре № 13/2026 (Постановление № 16А/2026), носят обязательный для всех судов характер. С одной стороны, они гарантируют защиту от административного произвола для владельцев старых построек и квартир в многоквартирных домах через обязательный судебный порядок. С другой — ужесточают ответственность за махинации с сельхозземлями. Решение таких споров возможно только через детальное судебное разбирательство с проведением государственной строительно-технической экспертизы.
