Длительное время правовой режим так называемых «апартаментов» оставался одной из наиболее болезненных «серых зон» российского правопорядка. Сложилась ситуация, при которой де-факто существовал масштабный рынок недвижимости, предназначенной для проживания граждан, но де-юре относящейся к нежилому фонду. Следствием этого статусного диссонанса стал отказ в реализации одного из базовых правомочий, связанных с проживанием — права на регистрационный учет.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 3 февраля 2026 г. № 4-П по жалобе гражданки В.И. Пиуновой предпринял попытку разрубить этот «гордиев узел», признав оспариваемые нормы неконституционными в той мере, в какой они исключают регистрацию граждан по месту пребывания в помещениях, функционально пригодных для этого, но формально отнесенных к нежилым.
Заявительница и члены ее семьи, являясь собственниками и пользователями нежилого помещения, определенного как «апартаменты гостиничного типа», получили отказ в регистрации по месту пребывания. Судебная система отказала в удовлетворении требований, сославшись на два ключевых тезиса: во-первых, помещение является нежилым, и законодательство не предусматривает регистрацию в нежилых помещениях по заявлению граждан; во-вторых, помещение не входит в состав гостиничного фонда, где регистрацию могла бы осуществить администрация.
Таким образом, в центре внимания КС РФ оказался абзац седьмой статьи 2 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения…», определяющий понятие «место пребывания» через закрытый перечень учреждений и жилых помещений, а также корреспондирующие ему нормы Правил регистрации.
Мотивировочная часть Постановления представляет собой яркий пример эволютивного толкования конституционных норм в условиях статичности законодательства.
1. Уведомительный характер регистрации и право на информацию. Суд вновь подтвердил свою устоявшуюся позицию о том, что регистрация является лишь способом учета граждан, носящим уведомительный характер (п. 2 Постановления). Однако здесь этот тезис получает развитие: государство обязано располагать достоверной информацией о фактическом месте нахождения лица. Пробел в регулировании, исключающий такую регистрацию для владельцев апартаментов, создает ситуацию «юридической невидимости» гражданина, что подрывает саму цель государственного управления.
2. Гармонизация права собственности и свободы передвижения. Ключевой новеллой стала конституционная увязка статьи 27 и статьи 35 Конституции РФ. Судьи указали, что отсутствие возможности легализовать свое нахождение в принадлежащем на праве собственности помещении (особенно с характеристиками, сходными с квартирой), по сути, умаляет право собственности. Собственник не может полноценно использовать объект для удовлетворения базовых нужд (личных, семейных), если ему или его близким отказывают в административном признании факта его там нахождения (п. 4 мотивировочной части).
3. Динамическое толкование и «квалифицированное молчание». Экстраординарным является признание Судом того, что первоначальное отсутствие в законе 1993 года норм об апартаментах было «квалифицированным умолчанием законодателя», которое с течением времени и развитием социально-экономических отношений трансформировалось в «конституционно значимый пробел» (п. 4 мотивировочной части). Суд прямо указал на пассивную роль государства, которое не пресекло возникновение рынка «квазижилья» и теперь не может перекладывать издержки этого допущения на граждан.
Несмотря на радикальный для заявительницы и рынка недвижимости вывод, КС РФ очертил жесткие рамки своего решения, показав тонкую грань между устранением пробела и вторжением в дискрецию законодателя.
1. Неприкосновенность жилищного статуса. Наиболее принципиальным является ограничение, зафиксированное в пункте 6 мотивировочной части: выводы Постановления не могут быть распространены на регистрацию по месту жительства. Суд сохранил фундаментальную разницу между временным характером использования апартаментов для «пребывания» и юридически гарантированной пригодностью для «постоянного проживания», свойственной жилым помещениям по смыслу ст. 15 ЖК РФ.
2. Инфраструктурный суверенитет государства. В порядке исключения КС РФ пошел на беспрецедентное «моделирование» будущего регулирования, прямо указав, что регистрация в апартаментах, построенных в нежилых зонах, не влечет обязанности органов власти по благоустройству территории или созданию социальной инфраструктуры (абз. 3 п. 6). Эта оговорка, вероятно, призвана нивелировать опасения муниципалитетов относительно резкого роста нагрузки на бюджеты и фактически закрепляет вторичность правового статуса жителей апартаментов по сравнению с жильцами многоквартирных домов.
3. Фискальный и экономический нейтралитет. Суд также указал, что его решение не предрешает выравнивания налоговой нагрузки или коммунальных платежей между жилыми и нежилыми помещениями (абз. 4 п. 6). Таким образом, «юридическая легализация» факта нахождения в апартаментах не конвертируется в экономическое равенство.
Отдельного внимания заслуживает пункт 3 резолютивной части. Понимая, что законодатель не мгновенно внесет изменения, Суд, по сути, создал временную норму прямого действия. Он детально прописал, кто (собственник и его родственники при документальном подтверждении родства), в каком порядке (аналогичном регистрации в жилых помещениях) и с какими дополнительными документами (подтверждающими строительство здания как «предназначенного для пребывания») может реализовать право на регистрацию.
Этот случай является одним из наиболее ярких примеров использования полномочия, предоставленного КС РФ пунктом 12 части первой статьи 75 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», когда Суд фактически замещает законодателя на переходный период, чтобы гарантировать непосредственное действие Конституции.
Постановление № 4-П/2026 — это юридический компромисс высокого уровня. Конституционный Суд защитил добросовестных приобретателей апартаментов от произвола правоприменителя, легализовав возможность их временного учета. В то же время Суд удержался от соблазна полностью приравнять апартаменты к жилью, сохранив за федеральным законодателем право определять социальные и фискальные последствия такого проживания. В решении просматривается прагматичный подход: право на «признание» государством факта твоего присутствия в помещении защищено, но право требовать у государства полноценной городской среды вокруг этого помещения — ограничено. Сделка, совершенная при покупке нежилого помещения на старте, остается в силе в части инфраструктурных рисков.
