Приобретение недвижимости всегда связано с рисками. Даже после подписания договора, государственной регистрации и получения выписки из ЕГРН собственник не застрахован от того, что сделку могут оспорить.
В таких ситуациях многое зависит от того, признает ли суд покупателя добросовестным приобретателем. Именно это понятие становится решающим, когда спор заходит так далеко, что на кону — право собственности на жильё.
Кто такой добросовестный приобретатель
Понятие добросовестного приобретателя закреплено в статье 302 Гражданского кодекса РФ.
То есть, если вы купили квартиру у человека, у которого формально были все документы, а потом выяснилось, что он не имел законного права продавать — вы можете быть признаны добросовестным покупателем, если докажете, что не могли знать о нарушениях.
📘 Пример:
- Покупатель приобрёл квартиру по договору купли-продажи, зарегистрировал сделку в Росреестре, оплатил стоимость.
- Позднее выяснилось, что один из предыдущих владельцев оформил право собственности с нарушением — по поддельным документам.
- В этом случае суд будет оценивать, проявил ли новый собственник должную осмотрительность и мог ли он узнать о нарушении.
Основание для истребования имущества
Согласно статье 302 ГК РФ, собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его владения помимо воли — например, в результате мошенничества, угроз или подделки документов.
Но если имущество было передано добровольно (например, по договору купли-продажи), оспорить последующие сделки уже значительно сложнее.
Таким образом, право собственности добросовестного приобретателя не является абсолютным — оно может быть оспорено при наличии доказательств того, что первоначальный собственник не выражал согласия на отчуждение.
Новые правовые гарантии: ЕГРН и презумпция добросовестности
В 2020 году в Гражданский кодекс РФ были внесены поправки, усилившие защиту добросовестных покупателей.
Иными словами, если вы запросили выписку из ЕГРН и убедились, что продавец — собственник, государство признаёт, что вы проявили должную осмотрительность.
📎 Однако это не даёт стопроцентной гарантии:
- если суд установит, что вы знали или должны были знать о незаконности сделки, презумпция добросовестности может быть опровергнута.
Как суд определяет добросовестность покупателя
В каждом конкретном деле суд оценивает поведение покупателя в совокупности всех обстоятельств. Просто наличие договора и выписки из Росреестра не всегда достаточно.
Вот основные критерии, на которые обращают внимание суды:
1️⃣ Цена сделки.
- Если стоимость объекта существенно ниже рыночной — это может вызвать подозрения.
2️⃣ Проверка документов.
- Покупатель обязан убедиться, что продавец действительно собственник, и что нет других лиц, претендующих на квартиру.
3️⃣ История объекта.
- Суд оценивает, проверял ли покупатель предыдущие сделки и сколько раз менялся собственник.
- Быстрая смена владельцев часто вызывает сомнения.
4️⃣ Наличие согласий.
- При продаже долевой собственности или квартиры в браке необходимо согласие всех совладельцев или супругов.
5️⃣ Проверка личности продавца.
- Был ли продавец дееспособен? Не действовал ли по сомнительной доверенности?
- Если покупатель не предпринял этих элементарных шагов, суд может посчитать, что он не проявил должной осмотрительности, и отказать в признании его добросовестным.
Как проявить должную осмотрительность при покупке недвижимости
Чтобы защитить свои права и подтвердить добросовестность, покупателю стоит заранее предпринять ряд шагов:
🔹 Проверить объект в ЕГРН.
- Запросите свежую выписку о зарегистрированных правах и обременениях
- В ней должны быть указаны собственники, основания права и наличие арестов или ипотек.
🔹 Изучить историю переходов права.
- Можно заказать расширенную выписку, где указаны все предыдущие собственники и основания сделок.
🔹 Проверить судебную историю объекта.
- На портале sudrf.ru можно найти информацию о спорах, где фигурирует адрес квартиры.
🔹 Проверить продавца.
- Сверьте паспортные данные, брачный статус, наличие исполнительных производств.
🔹 Проверить рыночную цену.
- Если цена сильно ниже аналогов — стоит выяснить причину.
🔹 Проверить регистрацию жильцов.
- Запросите справку из домовой книги — особенно если в квартире прописаны несовершеннолетние.
🔹 Получить консультацию юриста.
- Профессиональная проверка истории объекта — надёжный способ избежать ошибок.
Что делать, если сделку оспаривают
Если против вас подан иск о признании сделки недействительной, главное — доказать, что вы действовали добросовестно и разумно.
Для этого пригодятся:
- договор купли-продажи;
- акт приёма-передачи;
- платёжные документы (банковские выписки, квитанции);
- выписка из ЕГРН на момент сделки;
- заключение юриста о проверке объекта;
- справки из управляющей компании и налоговой;
- документы, подтверждающие проверку продавца.
Суд будет оценивать все доказательства в совокупности, поэтому чем больше подтверждений осмотрительности — тем выше шанс сохранить право собственности.
Если суд всё же лишил права собственности
- Если, несмотря на доказательства, суд признал сделку недействительной, добросовестный покупатель имеет право на компенсацию от государства.
- Согласно статье 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, в случае утраты права собственности добросовестный приобретатель может получить выплату из федерального бюджета.
- Размер компенсации определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент утраты права, но получить её можно только через суд и при наличии подтверждения статуса добросовестного покупателя.
Правовая презумпция добросовестности
Важно помнить, что пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ устанавливает презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений.
Это значит, что действия участников считаются разумными и честными, пока не доказано обратное.
Однако на практике это не освобождает покупателя от необходимости доказать, что он действительно проявил осмотрительность и не знал о возможных нарушениях.
Юристы по Недвижимости
18 отзывовАдвокат №3312Стулий Дмитрий Сергеевич Адвокат прошел модерациюРад знакомству, меня зовут Стулий Дмитрий Сергеевич. Я являюсь адвокатом....АлиментыАрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоРаздел имуществаСемейные делаУголовные дела+11 специализаций- Работа по доверенности
- Предоплата
- Встреча в офисе
23 отзываАдвокат №3508Хубаев Тимур Нугзарович Адвокат прошел модерациюБолее 25 лет юр.практики, из которых - 17 лет в статусе адвоката. Защищая...АвтоюристыАрбитражВзыскание задолженностиВозмещение ущербаГражданские делаЖилищные вопросыЗащита прав потребителяКредитные вопросы и спорыМошенничествоСпоры со страховыми компаниямиУголовные дела+11 специализаций- Рассрочка
- Работа по договору
- Представительство в суде
9 отзывовЮристКащаев Дмитрий Александрович Юрист прошел модерациюЮрист по недвижимости. Уникальный опыт: Росреестр + руководство юрслужбой...- Представительство в суде
- Онлайн-услуги
8 отзывовАдвокатСалозуб Дмитрий Анатольевич Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат с более чем 22-летним опытом работы в гражданских делах предлагает...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыГражданские делаЖилищные вопросыПенсии и пособияРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовСпоры со страховыми компаниямиСтроительство+11 специализаций- Встреча в офисе
- Онлайн-услуги
- Работа по договору
3 отзываАдвокат №8148Куликова Ирина Валерьевна Продвижение профиля Адвокат прошел модерацию и использует продвижение профиляАдвокат со стажем с 2011г., общий стаж работы с 2009г., гарантирую качественную,...АрбитражВоенное правоЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаНаследствоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовТрудовое правоУголовные дела+11 специализаций- Оплата наличными
- Встреча в офисе
- Рассрочка
15 отзывовЮристИльин Геннадий Юрьевич Юрист прошел модерациюОтзывы обо мне говорят сами за себя. Мой главный принцип в работе — действовать...Административное правоАрбитражБанковское правоГражданские делаИпотекаМошенничествоОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные делаСоставление документовЮридическая экспертиза+11 специализаций- Социальные льготы
- Представительство в суде
- Работает в выходные
11 отзывовЮристПроцко Ольга Михайловна Юрист прошел модерациюПрактикую 21-год в юридической сфере. Выпускница Российской Академии правосудия...АлиментыВзыскание задолженностиГражданские делаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыИпотекаНаследствоПрочиеСемейные делаСтроительство+11 специализаций- Конфиденциальность
- Работает в выходные
- Онлайн-услуги
Заключение
Добросовестность при покупке недвижимости — это не просто формальный термин, а реальный инструмент защиты прав собственника.
Если вы проверили документы, сверили данные ЕГРН, запросили справки и действовали открыто, суд, как правило, признаёт вас добросовестным приобретателем. Но если цена сделки явно занижена, документы не проверялись, а история квартиры вызывает вопросы — шансы сохранить имущество при споре существенно снижаются.
Поэтому юридическая проверка перед покупкой — не лишняя предосторожность, а необходимость.
Она дешевле и надёжнее, чем судебные разбирательства и попытки вернуть утраченную собственность.
📗 Нормативные ссылки:
- ст. 8.1, 10, 302 Гражданского кодекса РФ
- ст. 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- судебная практика Верховного Суда РФ (Определение № 18-КГ21-100-К4 от 2021 г.)
