Вопросы налогообложения НДФЛ при продаже жилой недвижимости

В преддверии декларационной кампании вопрос налогообложения сделок с недвижимостью за 2025 год  становится особенно острым.

Мы подготовили для вас подробный экспертный разбор, в котором вы найдёте:

• анализ правильности налогообложения НДФЛ в зависимости от срока владения недвижимостью;
• разбор применяемых ставок и льгот;
• примерысделок, не облагаемых налогом;
• разбор некоторыхситуаций с примерами из практики и реальными советами

Срок владения объектом.

Рассмотрим основные ситуации на конкретных примерах

1. Общий минимальный срок владения — 5 лет

Это правило действует для большинства сделок. Если вы купили квартиру, дом, комнату или земельный участок и владели ими 5 лет и более, то при продаже платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Пример 1.

Иван купил квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) в 2019 году. Акт приёма-передачи подписал в марте 2020 года. Он продал квартиру в апреле 2025 года.Расчёт: срок владения считается с даты оформления собственности (или акта, для новостроек). 2025 − 2020 = 5 лет.Итог: срок владения ровно 5 лет. Налог платить не нужно.

2. Сокращённый минимальный срок — 3 года

В некоторых случаях ждать 5 лет не обязательно. Срок сокращается до 3 лет, если выполняется хотя бы одно из условий:

• недвижимость получена в наследство или в подарок от близкого родственника или члена семьи;
• недвижимость получена в результате приватизации;
• недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• это ваше единственное жильё. (Важный нюанс!: на момент продажи у вас не должно быть в собственности другого жилья, либо новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого).

Пример 2 (Наследство).

Мария получила в наследство от бабушки квартиру в 2022 году. Она решила продать её в 2024 году. Расчёт: срок владения для наследства считается со дня смерти наследодателя (бабушки). Прошло менее 3 лет. Итог: поскольку квартира получена в наследство, применяется сокращённый срок — 3 года. Мария владела квартирой меньше этого срока, поэтому ей нужно заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

3. Специальное правило для семей с двумя и более детьми

С 2021 года действует важное послабление (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Семьи с детьми могут продать жильё без налога, даже если не истёк минимальный срок владения (ни 5, ни даже 3 года).

Это возможно при одновременном соблюдении пяти условий:

• В семье двое или более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно).
• Взамен проданного жилья в том же годулибо до 30 апреля следующего года куплено новое жильё.
• Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
• Кадастровая стоимость проданного жилья непревышает 50 млн рублей.
• На момент продажи членам семьине принадлежит в совокупности более 50% в другом жилом помещении, площадь которого больше площади купленного жилья.

Пример 3 (Семья с двумя детьми). Экспертный разбор на сложном примере

Рассмотрим ситуацию, где грань между «льготой есть» и «льготы нет» очень тонкая.

Исходные данные: Семья Ковалёвых (муж, жена, двое детей до 18 лет) в 2020 году купила небольшую квартиру в Москве за 15 млн рублей. В 2024 году они решают расширяться. Квартира выросла в цене, ее кадастровая стоимость на 01.01.2024 составляет 45 млн рублей. В декабре 2024 года они продают эту квартиру за 55 млн рублей. В январе 2025 года они покупают новую квартиру за 60 млн рублей. Ее площадь — 90 кв. м, кадастровая стоимость — 70 млн рублей. У мужа Ковалёва есть доля 1/3 в родительской квартире площадью 120 кв. м (получена по наследству давно).

Анализ ситуации по пунктам:

 
Состав семьи

• Условие: Двое детей до 18 лет — ✅ Выполнено.

 
Покупка взамен

• Условие: Новое жилье куплено в январе 2025 года. Продажа была в декабре 2024 года. Срок соблюден (до 30 апреля следующего года) — ✅ Выполнено.

 
Площадь/стоимость

• Условие: Кадастровая стоимость новой квартиры (70 млн) больше стоимости старой (45 млн). Площадь новой (90 кв. м) также больше старой (допустим, старая была 60 кв. м).
• Нюанс: Сравнивать можно либо площадь, либо кадастровую стоимость. Достаточно выполнения одного из параметров.
• Итог: ✅ Выполнено.

 
Лимит стоимости (Критический пункт)

• Условие: Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей.
• Расчет: Кадастровая стоимость проданной квартиры — 45 млн рублей.
• Сравнение: 45 млн<50 млн.
• Итог: ✅ Выполнено. Семья попадает под льготу.

Важное замечание: Если бы кадастровая стоимость старой квартиры была, например, 52 млн рублей, льгота бы сгорела, несмотря на наличие детей и покупку нового жилья. Пришлось бы платить налог по общим правилам.

Правило 50% (Самый сложный пункт)

Это условие создано для борьбы со схемами «продал-купил» без реального улучшения жилищных условий.

• Условие: На дату продажи у членов семьи не должно быть в совокупности более 50% в другом жилом помещении, которое больше по площади, чем купленное новое жилье.
• Расчет:

1. Купленное новое жилье имеет площадь 90 кв. м.
2. У мужа есть доля 1/3в другой квартире площадью 120 кв. м.
3. Сравниваем площади: 120 кв. м>90 кв. м. – отрицательное условие(есть другое жилье больше нового).
4. Однако! Смотрим размер доли: Доля мужа составляет 33,3%.
5. Сравниваем с лимитом: 33,3%<50%.
   • Итог: ✅ Выполнено. Доля мужа меньше лимита в 50%, поэтому это условие не блокирует льготу.

Глубокий нюанс: *Если бы доля мужа была 60%, а площадь той квартиры все еще составляла бы 120 кв. м, льготу применить было бы нельзя, так как 60%>50%*

Финальный вывод по примеру

Все пять условий выполнены:

1. Есть двое детей.
2. Новое жилье куплено вовремя.
3. Новое жилье больше/дороже старого.
4. Стоимость старого жилья меньше лимита (45 < 50).
5. Доля в другом жилье меньше лимита (33% < 50%).

Результат: Семья Ковалёвых имеет право не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры за 55 млн рублей. Декларацию подавать также не требуется.

4. Срок владения для новостроек.

Это один из самых частых вопросов. С 2020 года срок владения квартирой в новостройке считается не с даты регистрации права собственности в Росреестре, а с даты полной оплаты стоимости по ДДУ (или уступки).

Пример 4 (Новостройка).

Алексей полностью оплатил квартиру в строящемся доме в декабре 2019 года. Дом сдали, и Алексей оформил право собственности в июне 2023 года. Он продал квартиру в январе 2025 года. Расчёт: срок владения считается с декабря 2019 года.Итог: прошло более 5 лет (с декабря 2019 по январь 2025). Налог платить не нужно.

Что делать, если срок владения меньше минимального?

Если вы продали недвижимость раньше, чем истекли минимальные сроки, вы обязаны:

1. рассчитать НДФЛ (обычно 13%);
2. подать декларацию 3-НДФЛдо 30 апреля следующего года;
3. уплатить налог до 15 июляследующего года.

Но есть два способа законно уменьшить налог.

Способ А: Имущественный вычет «Доходы минус расходы».

Вы платите налог не со всей суммы продажи, а только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Пример 5.

Сергей купил квартиру за 5 млн рублей в 2021 году, а продал за 7 млн рублей в 2024 году. Срок владения меньше минимального.Расчёт: налоговая база = 7 млн (продажа) − 5 млн (покупка) = 2 млн рублей. Налог: 2 000 000×13%=260 000 рублей.

Способ Б: Фиксированный вычет (без документов о покупке) с применением двух ставок.

Если документов на покупку нет (например, получили в наследство), вы можете уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей.

Пример 6.

Ольга получила квартиру в подарок в 2019 году и продала её за 7 млн рублей в 2021 году. Срок владения меньше минимального, документов о расходах нет. Расчёт: налоговая база = 7 млн (продажа) − 1 млн (вычет) = 6 млн рублей.

Налог по прогрессивной ставке:

• 13%с первых 2,4 млн руб.: 312 000 руб.
• 15%с суммы, превышающей 2,4 млн (6 млн − 2,4 млн = 3,6 млн руб.): 540 000 руб.

Итоговый НДФЛ к уплате: 852 000 руб.

Важное правило: кадастровая стоимость

Если цена продажи в договоре ниже, чем 70% от кадастровой стоимости объекта (на 1 января года продажи), то налоговая база будет рассчитываться как Кадастровая стоимость ×0,7%.

Пример 7. 

Дмитрий продал  жилой дом.

• Цена по договору:1 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость: 3 000 000 рублей.
• 70% от кадастра:3 000 000×0,7=2 100 0003000000×0,7=2100000 руб.

Правильный расчет:Налоговая инспекция сравнит эти две суммы. Так как 2 100 000>1 000 000, то для целей налогообложения будет принята именно сумма в 2,1 млн рублей.

Именно с этой суммы (2,1 млн), а не с миллиона, будут применяться налоговые ставки и вычеты.

Как это работает вместе с вычетами (Статья 220 НК РФ)

Теперь, когда мы определили налоговую базу (те самые 2,1 млн рублей), мы можем применить имущественный вычет, чтобы ее уменьшить.

1. А) Еслирасходов нет, используем фиксированный вычет в 1 млн рублей.

• 2 100 000−1 000 000=1 100 000руб. (это налогооблагаемый доход).
  2. Считаем налог:
• 1 100 000×13%=143 0001100000×13%=143000рублей.

Если бы он применил вычет «доходы минус расходы»:Допустим, он купил этот дом когда-то за 2 млн рублей.

• Налоговая база (из кадастра): 2,1 млн руб.
• Расходы: 2,0 млн руб.
• Налогооблагаемый доход: 2 100 000−2 000 000=100 000руб.
• Налог: 100 000×13%=13 000рублей.

Итог

При продаже недвижимости алгоритм расчета налога всегда выглядит так:

1. Берем цену из договора.
2. Считаем 70% от кадастровой стоимости на начало года продажи.
3. Выбираем большееиз этих двух чисел. Это и есть наша налоговая база.

Из этой налоговой базы вычитаем либо расходы на покупку (если есть документы), либо 1 млн рублей (если документов нет).

• к доходам в пределах 2,4 млн руб. применяется ставка 13%;

к сумме свыше 2,4 млн руб. – ставка 15%.

Если Вам интересен данный контент и другие примеры, оставляйте комментарии, пишите в личных сообщениях.