Самый частый вопрос звучит проще, чем кажется: всё решает не факт продажи как таковой, а срок владения квартирой и то, как именно она была получена. Разберём, когда налог не возникает вовсе, а когда возникает, но его можно законно уменьшить.
Первое и главное правило — минимальный предельный срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Общий срок составляет пять лет: если квартира находилась в собственности пять лет и дольше, доход от её продажи НДФЛ не облагается, и декларацию подавать не нужно. Но закон сокращает этот срок до трёх лет в четырёх случаях: если право собственности получено по наследству или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника; если квартира получена в результате приватизации; если право получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением; и если на дату продажи в собственности налогоплательщика не находится иного жилого помещения — это правило единственного жилья, и оно самое частое основание для трёхлетнего, а не пятилетнего срока. При этом важная деталь про единственное жильё: если вы продаёте старую квартиру и в течение 90 дней до этого купили новую, при определении единственности новая квартира не учитывается — это защищает тех, кто уже успел приобрести следующее жильё.
Второе основание, о котором знают меньше, — освобождение для семей с детьми независимо от срока владения вообще (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Оно применяется, если на дату продажи в семье не менее двух детей младше 18 лет либо младше 24 лет при очном обучении; новое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости приобретено в том же году или не позднее 30 апреля следующего года; кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей; и на момент продажи семье не принадлежит более 50 процентов в праве собственности на другое жилое помещение, превосходящее приобретаемое по площади или кадастровой стоимости. Здесь срок владения проданной квартирой не имеет значения вообще — льгота работает даже при владении несколько месяцев, если остальные условия соблюдены.
Если ни одно из оснований не применяется и налог всё же возникает, его можно и нужно уменьшить, а не платить с полной суммы продажи. Закон даёт выбор между двумя вычетами (ст. 220 НК РФ), которые нельзя суммировать: фиксированный имущественный вычет в 1 000 000 рублей, уменьшающий налогооблагаемый доход, либо вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение этой же квартиры — если сохранились договор покупки и платёжные документы, второй вариант почти всегда выгоднее первого, особенно при дорогой недвижимости.
Отдельно стоит держать в голове правило о минимальной налоговой базе: если в договоре указана цена ниже 70 процентов кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, для расчёта налога всё равно возьмут не договорную цену, а именно 70 процентов кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) — занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не получится.
Если налог всё же причитается, он рассчитывается по прогрессивной шкале, действующей как отдельная налоговая база для доходов такого рода: 13 процентов с суммы дохода до 2,4 миллиона рублей и 15 процентов с превышения. Для нерезидентов РФ ставка иная — 30 процентов, и большинство вычетов на них не распространяется.
Практические рекомендации такие. Прежде чем продавать, точно установите дату начала срока владения по выписке из ЕГРН — для унаследованного имущества это дата смерти наследодателя, а не дата регистрации права, и это часто меняет расчёт в вашу пользу. Если у вас двое и более детей и вы планируете улучшать жильё, изучите условия льготы по п. 2.1 ст. 217.1 заранее — соблюдение сроков покупки нового жилья (до 30 апреля следующего года) критично, и его нельзя нарушать. Сохраняйте все документы о покупке квартиры — договор, расписки, платёжные поручения — даже если продавать вы её пока не планируете: без них при продаже раньше минимального срока вы автоматически лишаетесь права на более выгодный вычет по расходам. Не указывайте в договоре цену ниже 70 процентов кадастровой стоимости в надежде снизить налог — эффекта не будет, а искажение цены создаёт дополнительные риски. И при любой продаже раньше минимального срока не забывайте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, даже если благодаря вычету налог к уплате равен нулю — обязанность декларировать и обязанность платить налог не одно и то же.
