Основания для досрочного расторжения договора аренды должны быть указаны в договоре.
Рассмотрим следующую ситуацию: общество с ограниченной ответственностью арендовало помещение на длительный срок у индивидуального предпринимателя. Через некоторое время арендатор провел сокращение сотрудников и понял, что он не имеет экономической целесообразности в аренде помещения. Арендатор решил расторгнуть договор аренды. В договоре аренды было два основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора:
1. Арендодатель не представил арендатору помещение в срок,
и 2. Арендодатель препятствует арендатору в использовании помещения.
Также стороны согласовали в договоре условие, что для его досрочного расторжения стороны обязаны уведомить друг друга за 1 год. Арендатор уведомил арендодателя за 1 год о расторжении договора аренды вследствие утраты экономического интереса к аренде данного помещения. Однако по истечении года арендодатель не расторг договор и продолжал требовать оплаты аренды.
Арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на соблюдение порядка расторжения договора, ведь он предупредил о своем намерении за 1 год, как и предусмотрено в договоре. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск и расторг договор аренды, апелляция и кассация отменила решение и отказала арендатору в иске. Дело рассмотрел Верховный суд Российской Федерации. ВС РФ постановил оставить определения апелляционной и кассационной инстанций в силе и разъяснил следующее. Основания для досрочного расторжения срочного договора аренды, помимо предусмотренных законом, должны быть прописаны в договоре.
В данном договоре аренды стороны согласовали порядок досрочного расторжения договора, но не указали дополнительные основания для его расторжения. Поскольку утрата экономического интереса к аренде помещения не предусмотрена законом как основание для досрочного расторжения договора аренды, договор аренды не признается расторгнутым. (Определение ВС РФ от 21.08.2015г. № 310-ЭС15-4004)
